Как расторгнуть договор купли продажи дома

Как расторгнуть договор купли продажи квартиры

как расторгнуть договор купли продажи дома

При нарушении прав продавца или покупателя квартиры может потребоваться расторжение договора купли продажи недвижимости. Такие ситуации возникают в случаях, когда к заключению сделки не привлекался юрист или хотя бы профессиональный риэлтор. Именно поэтому мы попробуем разобраться в возможности расторжения договора, основаниях для этого и самой процедуре.

Основная причина для расторжения договора купли-продажи (далее – «ДКП») – возникновение разного рода проблем, связанных с исполнением его условий. В большинстве случаев неприятные ситуации связаны со следующими моментами:

  • предмет договора не может свободно отчуждаться – фактически, право собственности на квартиру или иную недвижимость не может перейти от продавца к покупателю;
  • недвижимость имеет обременение, отличное от залога, что не было известно покупателю в момент заключения ДКП – например, в квартире проживает 3-е лицо по завещательному отказу;
  • соблюдение условий оплаты ДКП – покупатель не передает деньги по договору, либо расплатился частично;
  • продавец отказывается покидать квартиру по своей воле – сам продавец, либо члены его семьи, либо иные граждане, зарегистрированные в квартире, не выписываются, не забирают вещи и иным способом нарушают права покупателя.

Основная особенности данных сделок – рискованность для обеих сторон договора. Но при тех или иных обстоятельствах у любой из сторон возникает право расторгнуть договор на основаниях, предусмотренных законом.

На каком основании можно расторгнуть договор купли продажи квартиры

Статья 450 ГК РФ указывает на возможность расторжения ДКП квартиры или иной недвижимости. В целом же, при анализе законодательства, можно выделить 4 причины для прекращения сделки.

  1. Соглашение сторон. То есть, обе стороны «передумали» и решили самостоятельно расторгнуть сделку с возвратом всего, ранее переданного по ДКП или на иных условиях.
  2. Существенное нарушение условий договора. Согласно ст. 451 ГК РФ, под этим понимается изменение обстоятельств заключения сделки, в связи с которыми сторона не получила того, на что могла рассчитывать по ДКП.
  3. Непредвиденные обстоятельства или действия непреодолимой силы, исключающие исполнение договора. Как правило, они связаны с интересами 3-их лиц, стихийными бедствиями и пр., и потому обе стороны в принципе не могли предусмотреть данные обстоятельства.
  4. Отказ от выселения из квартиры. Существует категория лиц, которых нельзя по закону выписать из занимаемого жилья. Косвенно, это вновь то же самое существенное нарушение условий договора, т.к. у покупателя нарушено право беспрепятственно пользоваться квартирой.

А вот несвоевременная оплата по договору не всегда является законным поводом к расторжению сделки. Все «упирается» в положения гражданского законодательства, по которому продавец вправе взыскать цену договора. Но и здесь есть «лазейка», о которой можно прочитать в этой статье.

Досудебное расторжение договора купли продажи недвижимости

Стороны могут прийти к решению о расторжению сделки. Но порядок будет существенно зависеть от того, произведена государственная регистрация ДКП, или же стороны еще не начали эту процедуру.

Если государственной регистрации не было, то подписывается простое соглашение о прекращении сделки. Соглашение составляется в той же форме, что и основной ДКП.

Если государственная регистрация произошла, то при составлении мирового соглашения необходимо:

  • указать в дополнительном соглашении условие возврата ранее переданного по ДКП;
  • найти основания для прекращения сделки в законодательстве, либо в условиях договора;
  • определить возмещение расходов, связанных со сделкой.

Такое соглашение сложно разработать самостоятельно. Стоит воспользоваться профессиональной юридической помощью. Иначе ситуация может «зайти в тупик». Например, продавец не получит назад свою квартиру, но в то же время не получит и деньги.

При расторжении сделки купли-продажи недвижимости необходимо попытаться решить вопрос без привлечения суда. Для этого заинтересованная сторона направляет другой проект соглашения о расторжении ДКП и дожидается ответа в течение 30 дней (если иное не предусмотрено договором). Если в ответ на «претензию» поступает отказ, либо отсутствует ответ в принципе, инициатор расторжения ДКП получает право обращения в суд.

Обращение в суд

Вслед за претензионной работой идет обращение в суд. Спор о недвижимости рассматривается в суде общей юрисдикции (районный, межрайонный, городской) по месту нахождения квартиры или дома.

Исковое заявление составляется по правилам ст. 131 ГПК РФ, но при этом обязательно надо указать:

  • на попытку решить конфликт мирным путем;
  • основания для расторжения ДКП;
  • требование не только о расторжении договора, но и о возврате ранее переданного по ДКП;
  • компенсацию причиненного ущерба, связанную с неисполнением условий договора ответчиком.

Чтобы расторгнуть договор купли продажи недвижимости через суд придется запастись терпением. Поскольку данные сделки имеют высокую цену, разбирательства длятся довольно долго, а вслед за этим идет оспаривание в судах высоких инстанций.

Судебная практика по делам о расторжении ДКП недвижимости

Какой-то определенной тенденции, связанной с правоприменением в судах, по данным делам не имеется. Но из анализа большинства судебных тяжб можно выявить следующее:

  • равное распределение рисков между сторонами договора;
  • в среднем, на суд в 1 инстанции уходит 4-6 месяцев, и еще 2-4 месяца на исполнение решения суда;
  • более 65% судебных решений оспариваются в вышестоящем суде, при этом вердикт меняется в 1/3 рассмотренных дел.

Вообще, не рекомендуется пускать сделки по покупке или продаже квартиры «на самотек» или полностью полагаться на риэлтора. Стоит запросить юридическое сопровождение на всех этапах. Участие юриста в процессе купли-продажи квартиры или дома позволит:

  • минимизировать риски;
  • правильно составить договор;
  • определить условия сделки и способ ее расторжения.

Источник: https://pravda-zakona.ru/article/kak-mozhno-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Основания расторжения договора купли-продажи недвижимости

как расторгнуть договор купли продажи дома

Купили желанную квартиру, с размахом отпраздновали новоселье и уже приступили к проведению ремонтных работ – казалось бы, все трудности позади, но на горизонте появились более серьёзные проблемы.

Повестка в суд и дальнейшее разбирательство по вопросу расторжения договора купли-продажи способны кому угодно испортить настроение и изрядно потрепать нервы.

Какие основания могут быть у суда для прекращения действия договора? Проанализируем основные причины расторжения сделок с недвижимостью и выясним, как защитить себя в таких ситуациях.

Ошибки оплаты

Серьёзным основанием для признания сделки недействительной и, как следствие, для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке является нарушение условий, связанных с оплатой. Одной из самых частых ошибок, допускаемых сторонами сделки с недвижимостью, которая способна привести к печальным последствиям, является отсутствие подтверждённой оплаты или ошибочное оформление платёжных документов.

Чтобы исключить возникновение серьёзных проблем, связанных с оплатой сделки, следует правильно проводить платёжные операции. Так, приобретая квартиру у юридического лица, зачислять денежные средства в счёт оплаты покупки рекомендовано только на расчётный счёт организации.

А покупая жильё у физического лица, производить взаиморасчёт следует наличными средствами.

При этом документальным подтверждением выполнения обязательств покупателя по части оплаты приобретаемой недвижимости будет расписка продавца, подробно описывающая все обстоятельства передачи денежных средств.

Показательным примером печальных последствий, когда неправильно оформленная оплата является для суда веским поводом признать договор купли-продажи несостоятельным, стал процесс в столичном городском суде.

Многодетная семья получила отказ в праве собственности на приобретённую квартиру, поскольку, покупая недвижимость у юридического лица, глава семейства не произвёл оплату по безналичному расчёту на реквизиты организации, а передал денежные средства напрямую генеральному директору.

Суд посчитал, что документов, имеющихся на руках у покупателя (акт о взаиморасчётах и квитанция об оплате) недостаточно, чтобы предъявлять требования к организации, на счёт которой денежные средства за квартиру не поступали.

Отсутствие регистрации права собственности на недвижимость

Чтобы договор купли-продажи о покупке квартиры вступил в законную силу недостаточно только заверить его в нотариальной палате. Сделку можно оформить и просто в письменной форме, но при этом и в любом случае необходимо зарегистрировать её в Росреестре – государственном органе регистрации, кадастра и картографии.

Вместе с договором купли-продажи, который лично или по доверенности подаётся в Росреестр, необходимо предоставить также квитанцию об оплате госпошлины (2000 руб), выписку из домовой книги и заверенное у нотариуса заявление супруги (-а) продавца о согласии на проведение сделки. При отсутствии супруга (-и) необходимо к пакету документов приложить соответствующее заявление с нотариальной печатью.

На 11-й день при простой письменной форме и на 3-й при нотариальном удостоверении после подачи всех необходимых документов в Росреестр государственная служба регистрации фиксирует переход права собственности на недвижимое имущество от одного владельца к другому, и только после этого договор признаётся состоявшимся.

Известен случай, когда по судебному решению без купленной квартиры остался гражданин, имеющий на руках договор купли-продажи, должным образом оформленный у нотариуса, но в течении долгого времени так и не переданный в Росреестр для регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Это произошло в те годы, когда в соответствии со старой редакцией ГК РФ, закрепить за собой право собственности было не так-то просто. Однако, уже сегодня Гражданский кодекс упростил эту процедуру, чтобы помочь гражданам избежать подобных неприятных прецедентов.

Существенно изменившиеся обстоятельства

Зачастую продавцы квартир уверены в своём полном праве отменить или расторгнуть заключённый договор в течение полугода после его подписания. На самом деле ошибочно полагать, что это действительно возможно, поскольку закон предусматривает прекращение действия договора купли-продажи лишь в определённых случаях.

Помимо тех условий, которые уже были названы (неподтверждение оплаты, отсутствие госрегистрации), серьёзным основанием для суда признать сделку недействительной могут стать и иные исключительные обстоятельства, которые не имели места быть на момент совершения сделки, но появились по истечении некоторого времени.

Так, известен случай, когда в суд с исковым заявлением о расторжении договора обратилась пенсионерка, которая 11 лет назад продала свою квартиру, а теперь просила вернуть её по причине серьёзно изменившихся обстоятельств в её жизни с момента продажи жилья.

Суд признал требования женщины обоснованными и вернул ей право собственности на квартиру, оставив без жилья новых владельцев. В своём решении суд руководствовался статьёй 451 ГК РФ, которая гласит, что непредвиденные обстоятельства могут стать основанием для расторжения договора (ст.451 ГК РФ).

В данном случае таким форс-мажором стало резкое ухудшение здоровья пенсионерки, поэтому суд и встал на её сторону.

Источник: https://greatr.ru/partpress1588.htm

Договор купли-продажи: Расторжение договора Купли-Продажи, Передача недвижимости, Регистрация

как расторгнуть договор купли продажи дома

Недвижимость: Покупка / Продажа / Аренда / Сдать / Снять / Консультации / АН ИНФО Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.сети можно просто нажав кнопки: Добрый вечер! Приобрела комнату 06.10, получила свидетельство о регистрации прав на недвижимость.

Произошла такая ситуация, что продавец продал комнату и должен был найти подходящий вариант для себя, но что-то у него не получилось, и продавец намекнул, если он в течение недели не найдет себе подходящее жилье, то может вернуть комнату. Подскажите, имеет ли продавец право вернуть комнату и в какой срок? И могу ли я на данный момент попросить его выехать из комнаты (по договору срок освобождение квартиры 06.11)? Спасибо.

Без договора купли-продажи не проходит ни одна сделка по недвижимости. «Это основной документ, согласно которому продавец обязуется передать имущество в собственность покупателя, а покупатель – принять его и уплатить установленную цену.

Вот документ подписан, сделка состоялась, казалось бы – живи и радуйся! Но любой договор – это, прежде всего, соглашение двух или нескольких лиц об установлении определенных прав и обязанностей. Они оговариваются и фиксируются документально. Когда же одна из сторон обязательства свои не выполняет, ничего не остается, как договор купли-продажи расторгнуть. Об этом сегодня и поговорим.

Когда возможно

Расторжение договора по соглашению сторон является двухсторонней сделкой. И происходит по общему правилу и в том же порядке, что и заключение договора (П.1 статьи 452 ГК).

Основополагающие правила по расторжению договора и его последствиях предусмотрены в Гражданском кодексе.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: – при существенном нарушении договора другой стороной;

– в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с п.4 ст. 453 ГК РФ в случае расторжения договора стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

а когда – нет

Как показывает судебная практика, расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества не так просто. Причина этого в специфике заключения самого договора, а также в нюансах оформления прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре. И здесь могут возникнуть проблемы.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ расторгнуть договор можно по соглашению сторон, а также по решению суда.

Одного согласия сторон на расторжение договора может быть недостаточно. И вот почему.

Ситуация: стороны заключили договор купли-продажи квартиры. Продавец передал покупателю жилье, а тот полностью расплатился за него. Подали документы на государственную регистрацию.

Через месяц покупатель стал законным собственником, а продавец бывшим собственником. Никаких претензий на тот момент они друг к другу не имели. Но после по какой-то причине (в данном случае называть не будем, т. к.

она не так важна для нашего примера) стороны передумали и пришли к единому мнению – надо расторгнуть договор.

Вопрос: возможно ли в данной конкретной ситуации расторгнуть договор по соглашению сторон?

Ответ: нет, невозможно.

Все дело в том, что расторгнуть можно только действующий во времени договор, то есть который еще действует, не исполнен до конца. А в нашем случае стороны полностью исполнили взаимные обязательства: продавец недвижимость передал, покупатель полностью за нее расплатился, что означает, что договор исполнен и прекратил свое действие. А если действие договора прекратилось, то и расторгать тут нечего.

В данной ситуации, если стороны все же хотят вернуться в первоначальное положение, то тут у них есть единственный выход: вновь заключать договор купли-продажи, с последующей регистрацией самого договора и перехода права собственности. После этого продавцы вновь станут собственниками принадлежавшего им имущества. Никакого дохода в результате данной расторгнутой сделки продавцы не получают, поэтому НДФЛ платить не нужно.

Был ли договор?

С регистрацией в ЕГРП (Единый государственный реестр прав) и расторжением договора купли-продажи связан еще один нюанс. Но прежде напомним о том, что регистрируют при купле-продаже недвижимости:

1. Договор купли-продажи. При этом не все договоры купли-продажи недвижимости подлежат государственной регистрации. Точнее, регистрации подлежат только договоры купли-продажи жилого помещения, если же недвижимость является нежилым помещением, то регистрировать договор не будут.

Важно помнить, что в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Если договор не подлежит регистрации, то он считается заключенным с момента его подписания, если иное не предусмотрено договором;

2. Переход права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю. А вот тут уже неважно – является помещение жилым или нежилым. При купле-продаже переход права собственности регистрируют в любом случае.

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Что такое эффективный контракт

Таким образом, если договор купли-продажи не заключен, то есть еще не была произведена его государственная регистрация (при купле-продаже жилого помещения), то и расторгать будет нечего, так как договор фактически не существует – он не является заключенным.

Нам бы только успеть

Ситуация: заключен договор купли-продажи нежилого помещения, например, гаража. Стороны составили и подписали документ, который вступил в силу с момента подписания. Но до регистрационной службы продавец и покупатель дойти не успели – передумали совершать сделку. В таком случае можно составить письменное соглашение о расторжении договора купли-продажи, которое вступает в силу с момента подписания его сторонами.

А можно поступить иначе (хотя, может, и не совсем правильно юридически) – порвать все экземпляры договора купли-продажи гаража на мелкие кусочки в присутствии продавца и покупателя.

По-другому обстоит дело при покупке жилого помещения. Как уже было сказано, договор купли-продажи жилого помещения подлежит обязательной регистрации. Как правило, два регистрационных действия (регистрация договора и регистрация перехода права собственности) происходят одновременно, то есть все документы на регистрацию договора и права собственности сдают сразу же в один день.

Поэтому, если стороны уже подали документы на регистрацию, а затем передумали, необходимо как можно скорее обратиться в регистрационную службу и забрать документы обратно. Тут важно успеть до того момента, пока вам не зарегистрировали ваши права.

Как сказано в п. 4 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, до внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в регистрации права, рассмотрение заявлений о регистрации сделки и права может быть прекращено на основании заявлений сторон договора.

То есть продавцу и покупателю необходимо будет подать заявления о прекращении регистрации. Если стороны успеют до регистрации, то получат обратно «незарегистрированный» пакет документов. А так как договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента регистрации, а договор будет незарегистрированным, то и расторгать в данном случае опять же будет нечего.

Бывают случаи, когда продавец и покупатель подают на регистрацию сначала договор купли-продажи жилого помещения, а затем, когда получат его уже зарегистрированный, подают документы на регистрацию права собственности за покупателем.

В этом случае, если стороны намерены расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения необходимо:

– до внесения записи в Единый государственный реестр прав (регистрации) подать заявление на прекращение регистрации и возврате документов без регистрации;

– если вы не успели забрать документы до регистрации договора и договор купли-продажи уже зарегистрировали в ЕГРП, а документы на регистрацию права собственности не поданы, то сторонам необходимо составить соглашение о расторжении договора купли-продажи, а затем подать данное соглашение на государственную регистрацию. Соглашение будет считаться заключенным с момента регистрации.

Напоминаем, что при прекращении государственной регистрации на основании заявлений сторон сделки, государственная пошлина, уплаченная за регистрацию, подлежит возврату. Возвращают, правда, лишь половину от уплаченной суммы (п. 5 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Суд неумолим: расторгнуть!

Если между сторонами не достигнуто соглашение о расторжении договора, то за решением проблемы можно обратиться в суд.

Как гласит п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Существенное нарушение договора другой стороной – звучит незамысловато и кажется, что в принципе любой «проступок» от другой стороны договора можно обозвать существенным и наносящим вам ущерб. Но только лишь вашего субъективного восприятия действий или бездействий продавца будет маловато. В соответствии со ст.

56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. То есть в суде необходимо будет предоставить доказательства того, что вам причинен ущерб.

На деле же предоставить такие доказательства может быть затруднительным.

По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования. Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор.

И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (он может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.

Если в неоплатном долгу

Покупатель расплатился за квартиру не в полном объеме или вообще не перечислил ни копейки. Существенно? Наверное, ведь квартира продается именно для получения денег, которые продавец намеревается потратить на собственные нужды.

А вот суды так не думают.

Ситуация: стороны заключили самый простой договор купли-продажи квартиры. Договор и переход права собственности зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Теперь по закону продавец не собственник, а покупатель – новый хозяин квартиры.

Покупатель въехал в квартиру и живет в ней, правда за квартиру он так и не заплатил. Продавец подал в суд заявление о расторжении договора купли-продажи и возвращении ему квартиры.

Основание для иска – существенное нарушение другой стороной своих обязательств, а именно неоплата приобретенной квартиры.

Казалось бы, факт нарушения покупателем своих обязательств налицо. И для продавца такое нарушение является существенным. Но суд решил этот вопрос по-другому.

Разрешая спор по существу, суд исходил из вывода о том, что законных, то есть предусмотренных п. 1 (существенное нарушение условий договора) и п. 2 (иных оснований, предусмотренных законом или договором) ст. 450 ГК РФ, оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры не имеется, в том числе по основанию существенности нарушения договора одной из сторон.

Суд указал на то, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. Сам по себе факт неуплаты не может трактоваться как существенное нарушение условий договора. Такую существенность необходимо доказать.

Источник: http://www.info.yarnet.ru/qa/index.php?id=16

Особенности расторжения договора купли-продажи квартиры | Экспресс-Новости

По многим причинам появляется у покупателя желание расторгнуть договор купли-продажи квартиры. Некоторых разочаровало новое жилье, где-то продавец не желает съезжать, кому-то деньги от продажи так и не поступили. Если участникам таких сделок не удается найти решение, то спор переносится в суд. Корреспонденты ИА «Экспресс-Новости» изучили суть вопроса.

Проблемы расторжения договора купли-продажи квартиры

В связи с тем, что приходится долго собирать различные справки, документы и разрешения, то можно утверждать, что заключение договора растянуто во времени. За этот период желания сторон могут измениться. И в законе прописан порядок не только заключения, но и расторжения подобного договора.

Так как у нас в стране действуют договорные отношения, следовательно, того, что не зафиксировано в договоре, требовать в суде нельзя. Например, если в договоре не прописано, что при расторжении сделки следует вернуть имущество, то квартира может быть не возвращена первоначальному собственнику, даже после расторжения сделки в суде. В ст.

450-453 ГК РФ написано, что заключенный договор купли-продажи можно расторгнуть по соглашению сторон в судебном порядке. Но предварительно необходимо подписать соглашение о расторжении.

Соглашение о расторжении договора

Покупатель становится собственником квартиры после ее регистрации. До регистрации можно составить соглашение о прекращении договора, подписать его сторонами. Если документы уже приняты и находятся в обработке, то такое соглашение заверяется нотариально и передается в Реестр.

Расторжение договора после регистрации в Реестре

Настоящие проблемы возникают у тех, кто решил вернуть все в начальное положение после регистрации. Тем более, если все существенные условия договора были выполнены. В юридическом понимании существенными условиями договора купли-продажи является передача одной стороне имущества, а другой — денег. Если эти условия соблюдены, то расторгать просто нечего. И для того чтобы вернуть все обратно, юристы советуют заключить новую сделку, где старый собственник будет выступать покупателем.

Что такое нарушение существенных условий договора

Гражданское законодательство дает возможность корректировать ситуацию. Поэтому основания для расторжения прописаны очень обобщенно. Одна из сторон должна, например, существенно нарушить условия договора. Но уровень и смысловой объем «существенно» определяет лишь суд.

Даже при неоплате договора купли-продажи в суд подается иск о выплате средств и неустойки. Или, например, если истец будет указывать на наличие сверчков в квартире как на существенное условие для расторжения договора, то суд вряд ли примет такое обстоятельство во внимание.

А вот если дом признали аварийным или сауна, расположенная в соседней квартире, мешает нормальной жизни, то суд будет детально изучать эти недостатки.

Недействительность сделки

Сделка может быть признана судом ничтожной или недействительной.

Ничтожной сделка является, если: нарушен закон при заключении договора, договор подписан недееспособным или ограниченно дееспособным лицом, договор подписан лицом, находящимся в состоянии измененного сознания, договор подписан несовершеннолетним без представителей, договор подписан путем обмана, договор подписан путем принуждения. Это означает, что после принятия такого решения все возвращается в первоначальное состояние.

Как может расторгнуть сделку покупатель

Покупатель может расторгнуть сделку со своей стороны, если: третьи лица изъявили свои права на купленное имущество, покупатель не знал о намерении продавца продать недвижимость, квартира не соответствует условиям договора, сторона отказывается от страхования, если это обязательно согласно условиям в договоре, продавцом предоставлены не все документы, покупатель не исполняет свои обязательства.

Сроки подачи иска о расторжении договора купли-продажи

Подать в суд иск о расторжении договора купли-продажи можно в течение трех лет с момента наступления событий, меняющих обстоятельства дела.

Законодатель приложил немало усилий, чтобы и покупатель, и продавец хорошо подготовились к сделке. Свои решения стороны должны как следует обдумать. Последствия могут быть необратимыми. Поэтому рекомендуется изначально проконсультироваться у специалистов и более внимательно изучить предложение о покупке. И, конечно, грамотно составленный договор купли-продажи является залогом успешного разрешения непредвиденной ситуации.

#Договор #Иск #Покупатель #Продавец #Расторжение #Сделка

Читайте нас первыми — добавьте сайт в любимые источники.

Источник: https://express-novosti.ru/interesting/facts/2147501598-osobennosti-rastorzheniya-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiryi.html

Основания для расторжения договора купли-продажи квартиры

Только после регистрации в государственных органах договор по покупке или продаже любого объекта недвижимости, в том числе и квартир, вступает в законную силу.

Иногда происходит так, что договор надо расторгнуть в силу определённых причин. Одна из сторон для этого может подать иск, либо можно договориться добровольно.

Основные положения расторжения договора

Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.

Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.

Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно.

Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.

Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ – документ, где точно прописаны все основания, по которым можно расторгнуть сделку. В основном причиной для этого становятся серьёзные нарушения одной из сторон.

Есть несколько случаев, которые предусмотрены и самим законодательством РФ:

  • Непредвиденные обстоятельства. Это означает, что появляются причины, которые делают невозможным соблюдение условий, описанных в договоре.Эти причины обычно не может предусмотреть ни одна из сторон. Например, они возникают из-за интересов третьих лиц;
  • Ещё один возможный случай – когда покупатель предоставляет оплату в неполном объёме, либо вообще отказывается от неё.Такие нарушения обычно допускают покупатели после того, как прошла регистрация в Госреестре;
  • Когда человек или члены его семьи отказываются выселяться из продаваемой квартиры. Либо не снимаются с регистрационного учёта.

Расторжение до регистрации

Будет гораздо проще закончить этот процесс, если государственная регистрация ещё не закончилась.

Будет считаться, что квартира принадлежит только продавцу. Он сам может выдвинуть требование по расторжению сделки таким образом, чтобы для него рисков было меньше.

При обоюдном согласии остаётся только подписать само соглашение между сторонами.

Расторжение после регистрации

Когда квартира уже переведена покупателю, решить вопрос гораздо сложнее.

Досрочное расторжение сделки возможно в этом случае только на нескольких основаниях. Они должны быть перечислены в законодательстве, либо в тексте самого договора. Согласно Гражданскому Кодексу, аннулировать сделку можно только пока договор действует.

Расторгнуть договор не получится, когда срок сделки истёк и все обязательства выполнены. Такое правило относится к любым сделкам по объектам недвижимости.

Имущество в принципе не возвращают при оформлении расторжения договора, если сделка была выполнена в частичном объёме, но уже проведена процедура государственной регистрации по переходу полномочий на квартиру.

Чтобы была возможность вернуть абсолютно всё, соответствующее условие прописывается либо в начальном договоре при покупке, либо в соглашении по расторжению.

Расторжение по соглашению сторон

Можно не обращаться в судебные инстанции, если удалось достичь обоюдного согласия. Сама подача иска от одной из сторон становится возможной только в том случае, если получен официальный отказ от второй стороны.

Одна сторона должна ответить другой за срок не более, чем в 30 дней. В договоре можно указать другие сроки.

При получении отказа, отсутствии ответа вообще придётся только обращаться к суду.

Расторжение через суд

К составлению иска надо приступать, если достигнуть соглашения так и не удалось, после всех переговоров и сообщений.

Главное – требовать не только расторжения, но и возврата имущества. Многие допускают ошибку, забывая о втором пункте.

Решение судом выносится только на основании требований, предъявленных истцом. Он может расторгнуть договор, но не решит судьбу имущества, которое стало его предметом. Придётся составлять заявление ещё раз, чтобы удовлетворить другое требование.

Потому важно соблюдать несколько основных правил:

  • Можно требовать возместить моральный ущерб, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение положений, указанных в законодательстве;
  • Обязательно указывать на возврат переданного имущества;
  • Расторжение договора. Надо указать, на каких именно основаниях выдвигается это требование.

На что следует обращать внимание

Требуется проявлять максимальную осторожность, оформляя любую сделку, чтобы в дальнейшем избежать сложностей.

В соглашении надо закрепить хотя бы пару следующих пунктов:

  • Срок, за который будут переданы денежные средства. Не важно, происходит это до завершения регистрации, либо после соответствующего действия;
  • Саму возможность расторжения, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства.
ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Как зарегистрировать дом на участке лпх

Передаточный акт чаще всего становится основным документом, где фиксируется сам факт передачи квартиры от одного владельца к другому.

Можно использовать и другую форму для оформления этого факта. Переданной квартира будет считаться после подписания всех бумаг, фактической передачи имущества.

Но даже в законодательстве не установлено конкретных сроков, за которые это действие нужно завершить. ГК РФ предлагает лишь одно понятие – разумные сроки. Это весьма условное понятие, в связи с чем соответствующие условия лучше предусмотреть заранее, в тексте самого договора.

Недействительные и расторгнутые сделки – понятия абсолютно разные. Но в результате каждого из этих действий договор перестаёт быть действительным. Свою актуальность теряют и обязанности каждой стороны.

Но, если сделка будет признана недействительной – последствия будут другими, чем при расторжении. Виновная сторона в результате возвращает всё то, что получила в результате заключения первоначального договора.

Если есть необходимость, виновники возмещают и ущерб, причинённый своими действиями. Об этом говорит статья 167 ГК РФ.

Существует несколько случаев для признания любой сделки недействительной:

  • Притворная или мнимая сделка.Первый вариант – когда она заключается для прикрытия других взаимоотношений, второй – когда не создаются какие-либо юридические последствия;
  • Заключение договора при тяжких обстоятельств вроде сговора, насилия, обмана и так далее.Возникнут трудности с признанием недействительности сделки, если имело место мошенничество.Лучше обратиться ещё и в полицию, чтобы завести уголовное дело на лиц, виновных в преступлении;
  • Одна из сторон, заключивших договор, потеряла способность осознанно руководить действиями.Имеется в виду ситуация, когда человек не осознаёт свои решения в какой-то определённый момент – именно, когда подписывается договор;
  • Продавец или покупатель признаны недееспособными, ограниченно способными;
  • Нарушаются нормативные акты, нормы закона.

Действительность той или иной сделки оспаривается, если выяснится, что у организации-владельца квартиры не правильно оформлены уставные документы. Например, когда контракт подписывает лицо, у которого на это не было никаких полномочий. Или если регистрации сделки прошла, но этого не одобрили руководители.

Оплата любого товара – обязанность покупателя, главное условие для состоятельности соглашения между ним и продавцом. Чаще всего ошибки в этом случае совершают при оформлении платёжных документов. Например, рекомендуется проводить только безналичный расчёт, если в качестве продавца выступает организация.

Расписка и акт должны подтверждать факт совершения сделки в том случае, если объект приобретается у физического лица. В расписке нужно написать, какая сумма была передана, кем, кому и за что.

Многие полагают, что для вступления договора в силу достаточно оформить бумаги у нотариуса. Но это убеждение действительности не соответствует.

Любой объект может иметь свои недостатки, но иногда их становится слишком много. Можно перечислить лишь самые распространённые проблемы:

  • Не передаются основные документы по недвижимости;
  • Прописка граждан, которых невозможно выписать;
  • Обременение правами третьих лиц, использование в качестве залога;
  • Техническое состояние хуже, чем указано изначально в договоре.

Закон говорит о том, что такие недостатки надо обговаривать заранее, либо при встрече с покупателем в устной форме, либо в самом тексте договора. Но в таком случае объекты недвижимости будут стоить гораздо меньше.

Прежде всего, покупатели могут требовать снижения цены, либо расторжения договора в судебном порядке, если они приобрели объект, права на который есть у третьих лиц. Такая позиция закреплена в 460 статье Гражданского Кодекса.

Отказаться от договора любой человек может и в том случае, если продавец не предоставляет весь набор с необходимыми документами.

Различные варианты действий есть и при продаже товара с низким уровнем качества. Например, допускается потребовать замену.

Заключение предварительных договоров необходимо, если продавцы получают определённый аванс. В этом договоре указывается, в какой срок должна быть перечислена полная оплата.

И упоминается об ответственности каждой из сторон в случае, если они не выполняют своих обязательств:

  • За оформление документов в этой ситуации обычно отвечает нотариус.Но нет ничего противозаконного, если обе стороны составят бумаги собственноручно;
  • Покупатель должен письменно уведомить продавца, если по каким-то причинам он не может передать всю сумму в срок, установленный ранее. В этом же письме можно просить об отсрочке;
  • Продавец возвращает покупателю задаток в увеличенном размере, если он не даёт согласия на подобные действия, вне зависимости от причин отказа. После этого осуществляется выплата штрафа, о чём должно быть напрямую сказано в тексте договора.Именно этот пункт чаще всего становится причиной судебных разбирательств;
  • Покупателю необходимо написать заявление в арбитражный суд, если продавец нашёл более выгодные условия для продажи, и не хочет тратить время на ожидания.В заявлении указываются причины, по которым возникло недопонимание;
  • Но в такой ситуации есть вероятность получить лишь сумму, которая и служила авансом;
  • Обращаться в суд придётся и в том случае, если по каким-либо причинам от дальнейшего оформления сделки отказался покупатель.

При оформлении сделок лучше привлекать опытных специалистов. Ведь далеко не каждый человек без профессионального образования сможет разобраться абсолютно во всех тонкостях.

Многолетняя практика и высшее юридическое образование станут гарантом для обеих сторон, позволят сэкономить деньги и время.

Источник: http://prokvartiru.com/pokupka/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi

Расторжение договора купли продажи квартиры. Когда расторгается договор купли-продажи квартиры? — Закон и недвижимость

Основания для расторжения предварительного договора должны быть вескими, разрыв сделки оформляется в письменном виде

В жизни , отмена договорных отношений по взаимному согласию сторон , встречается не часто .

Обоим участникам сделки важно понимать , что они не имеют права требовать возвратить то , что было уже выполнено по договоренности , если в документе не обозначены другие условия .

К примеру , если продающей стороне были переданы денежные средства авансом , они не возвращаются , несмотря на прекращение договорных отношений .

Предварительный документ оформляется для возможности :

  • урегулировать траты , при создании договора ;
  • обязать одного участника сделки продать другому объект ;
  • принудить одного человека купить помещение у другого .

Существует лишь две главных причины расторжения предварительного договора купли продажи :

  1. Отсутствие желания заключать финальный документ .
  2. Нарушение сроков .

Предварительный документ должен расторгаться по согласию обоих участников сделки , путём подписания специального письменного соглашения .

Пошаговая инструкция действий при разрыве договорных отношений :

  1. Необходимо досконально прочитать составленный договор . В нем , как правило , должен присутствовать абзац , определяющий процесс расторжения . Если его нет , необходимо определить основания для аннулирования договорных отношений .
  2. Важно , посмотреть , все ли условия договора выполнены .

    Нарушение пунктов договора дает право разорвать предварительный документ , до окончания времени его действия .

  3. Основанием может быть , отсутствие заключенного финального документа в установленный срок . Если время не обозначено , он будет действовать один год .
  4. Очень важно правильно составить предварительный договор .

    Специальной формы такой документации не существует . Но неверное оформление , будет явным основанием для признания его недействительности .

  5. Определив причину для расторжения , следует уведомить об аннулировании его действия вторую сторону , отправив ему извещение .

    Отказ одного из участников сделки от расторжения , служит поводом для обращения в суд .

Исходя из практики , оформление предварительного договора , носит повальный характер .

Совершенно все риэлторы , советуют заключить такой вид договора . Они стремятся к цели получить прибыль .

Важно понимать , что предварительный договор лучше заверить у нотариуса . Документ не напечатанный , а написанный от руки , тоже имеет юридическую силу .

Законные основания

По п.1 ст.452 ГК РФ под расторжением договора купли-продажи понимается деяние, реализовываемое на основе условий, обозначенных в договоре или предопределенных законом.

В п.1 п.2 ст.450 ГК РФ сказано о возможности добровольного прекращения сделки или судебного.

В п.1 п.2 ст.451 ГК РФ говорится о расторжения ДКП при существенном изменении условий, которыми руководствовались стороны на момент подписания договора.

Подробно возможность расторжения договора купли-продажи квартиры регламентирована гл.29 ГК РФ.

В ст.452 описан порядок расторжения сделки, а в ст.453 сказано о правовых последствиях такого расторжения.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры и чревато ли это негативными последствиями?

Практически любое приобретение недвижимости сопровождается договором о купле-продаже.

Такой договор считается основополагающим документом, который обязует продавца передать свое имущество покупателю за оговоренную плату и на условиях, прописанных в соглашении.

Но поскольку любой договор – это соглашение сторон об определенных правах и обязанностей, то при несоблюдении условий одним из участников допускается расторжение его. Каковы условия расторжения договора о купле-продаже квартиры, и каковы последствия?

Когда расторгается договор купли-продажи квартиры?

Самый простой случай – желание обеих сторон. В этом случае нет препятствий к расторжению, и все возвращается на круги своя – квартира продавцу, деньги – покупателю. Однако, данный случай самый редкий в практике, намного чаще недовольство сделкой высказывает только кто-то один, и желает расторгнуть куплю-продажу без согласия второй стороны.

Право граждан на отказ от договора купли-продажи закреплено в главе 29 ГК РФ, и там же перечислены все обстоятельства прекращения сделки:

  • Причины – ст. 450 ГК РФ;
  • Изменение обстоятельств – ст. 451 ГК РФ;
  • Как происходит расторжение – ст. 452 ГК РФ;
  • Каковы последствия расторжения – ст. 453 ГК РФ.

Источник: https://yarlegalservices.ru/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry-kogda-rastorgaetsya-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости?

К сожалению, сделки купли-продажи невидимости, как и другие операции, иногда могут проводиться с нарушениями законодательства. Это может стать причиной для расторжения такого незаконно заключенного договора, но далеко не каждый человек знает, как это происходит. В данной статье мы рассмотрим, как совершается расторжение договора купли-продажи недвижимости, какие должны быть для этого основания, и последствия данного действия.

Основания расторжения договора купли продажи недвижимости

Для того чтобы расторгнуть договор, должны быть чёткие основания, иначе расторгнуть сделку будет невозможно. Также нужно различать понятия расторжения договора и признания его недействительным – это разные процедуры, и, соответственно, основания для их осуществления тоже отличаются. Для расторжения договора используются основания, указанные в ст. 450 ГК РФ – речь идет о существенных нарушениях условий контракта. Сюда входят такие ситуации:

  • продавец не получил оплату за недвижимость или получил ее не в полном объеме, при этом покупатель уклоняется от передачи денег;
  • несмотря на совершенную сделку, продавец или другие лица с его стороны не освобождают жилплощадь или не выписываются из нее, что создает препятствия для использования недвижимости покупателем;
  • ключевые условия сделки резко изменились, причем стороны не могли предполагать такие изменения заранее. При этом нет нарушений условий договора ни одной из сторон.

Кроме того, сделка может быть расторгнута по соглашению сторон – для этого не требуются дополнительные основания, достаточно желания продавца и покупателя остановить действие договора.

Что касается признания договора недействительным, то основания могут быть следующими:

  • положения документа противоречат действующему законодательству;
  • сделка является мнимой или притворной (заключена с целью прикрытия другой сделки и не отображает истинных мотивов сторон);
  • одна из сторон договора признана недееспособной по причине недостижения совершеннолетия, проблем со здоровьем, злоупотреблением алкоголем, наркотиками;
  • сделка заключена не по доброй воле, с применением насилия, угроз, шантажа или другого воздействия, в состоянии аффекта, без осознания собственных действий;
  • одна из сторон испытывала сильные финансовые трудности и заключила сделку на заведомо невыгодных для себя условиях;
  • сторона сделки была введена в заблуждение относительно цели договора, условий, последствий.

Как видно, перечень оснований достаточно широкий, что позволяет обжаловать и расторгнуть многие сделки, если при их заключении было допущено хотя бы одно из нарушений, перечисленных выше.

Порядок расторжения договора купли продажи недвижимости

Признать договор недействительным может исключительно суд, и расторгать сделки касательно покупки недвижимости также чаще всего приходится в суде (кроме случаев, когда действие договора останавливается по согласию сторон). Потому алгоритм выглядит следующим образом:

  1. Подготовка и сбор необходимых документов. Чтобы суд принял аргументы о необходимости расторжения договора, они должны иметь документальное подкрепление. Потому прежде, чем составлять иск, нужно позаботиться о доказательной его части. В зависимости от оснований для расторжения сделки документы могут потребоваться самые разные: подтверждение недееспособности лица, которое заключало договор, доказательства давления на подписанта договора, подтверждение мнительности/притворности сделки, факты существенных изменений условий и т.д. Для получения более точного списка документов лучше всего обратиться к адвокату по сделкам с недвижимостью, разъяснить ему обстоятельства дела, и он предоставит необходимую информацию.
  2. Составление искового заявления. В тексте иска указывается такая информация:
  • сведения об истце и ответчике;
  • наименование суда;
  • обстоятельства дела – когда и на каких условий была заключена сделка, объект договора, последствия для сторон;
  • основания для расторжения/признания недействительным договора купли-продажи – необходимо изложить все обстоятельства, которые вы считаете достаточными для расторжения сделки;
  • требование — расторгнуть сделку (признать недействительной);
  • перечень документов, которые прилагаются к заявлению.
  1. Подача иска в суд. Подобные дела рассматривает районный суд общей юрисдикции по месту регистрации ответчика. Заявление передается лично в канцелярию суда или заказным письмом с описью вложения. Копии направляются ответчику и другим заинтересованным лицам, если таковые есть.
  2. Рассмотрение дела в суде. В назначенное время заседания необходимо самостоятельно или с помощью представителя озвучить позицию, изложенную в иске, привести доказательства в ее пользу, убедив судью в своей правоте. При соблюдении этих требований решение будет положительным – сделка расторгается.
  3. Апелляция. Если решение вынесено не в пользу истца. Его можно попробовать обжаловать в апелляционном порядке. Для этого подается жалоба в вышестоящую инстанцию с пояснениями, почему вердикт должен быть пересмотрен.

Добиться желаемого решения поможет адвокат по недвижимости – он не только соберет необходимые документы и составит иск, но и будет представлять ваши интересы в суде.

Последствия расторжения договора купли продажи недвижимости

Согласно законодательству, если договор расторгнут, стороны должны вернуться к исходному положению вещей. То есть, недвижимость возвращается продавцу, а все уплаченные за нее средства – покупателю.

При этом могут быть определенные нюансы: например, если условиями договора предусматривается, что задаток за квартиру не возвращается в любом случае, получить эту часть средств обратно будет невозможно.

Потому перед тем как инициировать расторжение договора, нужно его внимательно изучить: возможно, содержащиеся в нем условия потребуют другой стратегии действий.

Заключение

Сделку купли-продажи недвижимости можно расторгнуть или признать недействительной в судебном порядке. Для этого потребуется подготовить иск и собрать основания для реализации процедуры. Поможет добиться нужного результата опытный адвокат по недвижимости.

Источник: https://advokat-osherov.ru/blog/kak-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

Как правильно составить соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры

Основные нюансы расторжения сделки покупки недвижимости мы расскажем в этой статье. Соглашение легче расторгнуть, если обе стороны согласны. Но такое бывает редко. Разногласия рассматривает суд, если одна из сторон отказывается разорвать договоренность.

Как расторгнуть договор купли продажи квартиры

Собрать доказательства и направить иск в суд. Для того чтобы расторгнуть соглашение нужно доказать, что вторая сторона нарушила основные условия соглашения. Правило установила статья 450 Гражданского кодекса. При этом должно соблюдаться условие: вторая сторона понесла значительные убытки. Не получила то, что рассчитывала получить при заключении сделки.

Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры? Можно. Для этого нужно обратиться в суд.

Для примера, когда допускается расторжение договора купли продажи квартиры.

Покупатель отказался платить

Пример № 1. Решал спор Верховный суд Республики Бурятия. Апелляционное определение по делу № 33-5226.

Суть спора. Стороны договорились о перечислении оплаты в рассрочку. Первый платеж покупатель делает до марта 2014 года, а второй платеж перечисляет до марта 2015 года. В ЕГРЮЛ содержится информация о том, что право владения недвижимости получил приобретатель. Но покупатель нарушил сроки платежей. Поэтому вторая сторона составила исковое заявление. Истец ищет ответ на вопрос, как расторгнуть договор купли продажи квартиры.

Вердикт суда

  • Нет оснований расторгнуть соглашение. Истец не представил доказательств, что имеются существенные нарушения условий договоренности.
  • Истец не смог доказать, что понес значительные убытки.
  • Поскольку право владения подтверждено официально, истец вправе требовать оплаты и процентов. Правило установлено статьей 395 Гражданского кодекса.

Продавец или члены его семьи отказываются выписываться из квартиры и не освобождают ее для нового собственника

Пример № 2. Предметом рассмотрения явилась сделка с нестандартными условиями. Поясним подробнее. Обычно покупатель приобретает недвижимость без долгов. А собственники жилья выписываются до совершения сделки. Это «чистая продажа». Но покупатель и продавец могут договориться между собой и заключить соглашение на других условиях.

Гражданский кодекс декларирует, что стороны самостоятельно определяют условия соглашения. Например, покупатель может перечислять платежи в рассрочку или взять на себя погашение коммунальных платежей. Советуем взвесить все за и против, прежде чем ставить подпись под договором.

Не исключено, что вторая сторона не выполнит свои обязанности. Например, откажется выписываться из квартиры. В таком случае покупателю придется обращаться в суд. Цель иска — отмена договора купли продажи квартиры.

Нижегородский областной суд рассматривал спор между сторонами, связанный с продажей жилья. Апелляционное определение принято 1 ноября 2016 года, дело № 33-13440/2016.

Суть спора. Женщина купила квартиру. Условия покупки:

  • Покупательница оплачивает коммунальные долги, которые оставил продавец.
  • Собственники обязуются через две недели выписаться из квартиры.

Стороны поставили подписи под соглашением. Свидетельство о праве владения женщина получила. Дальше начались проблемы. Каждая из сторон договора имеет свое видение ситуации.

Позиция истицы. Позиция ответчика.
Выселить жильцов. Желает оспорить договор купли-продажи квартиры
Признать за покупательницей право на недвижимость. Называет причины расторжения договора купли-продажи квартиры:
  • в действительности продавец не собирался продавать недвижимость;
  • совершил сделку под влиянием угроз со стороны покупателя;
  • покупатель не перечислил деньги по сделке.

Суд отвечал на вопрос, можно ли оспорить договор купли продажи квартиры.

Вердикт суда

  • Договор купли продажи квартиры оставить в силе. Бывшие жильцы обязаны выписаться и покинуть жилплощадь.
  • Нет доказательств, что ответчика принудили к продаже. Все условия соглашения сторонами соблюдены.
  • Бывшие жильцы не имеют права пользоваться квартирой. Поэтому они обязаны сняться с регистрации.
  • Кассовый ордер подтверждает, что истица произвела платеж.

Одна из сторон соглашения понесла убытки в результат заключения соглашения

Пример № 3. Приведем пример из практики судов. Московский городской суд признал недействительным соглашение о покупке квартиры.

Суть спора. Истица купила жилье, но получила совсем не тот результат, на который рассчитывала. Квартира стала объектом уголовных разбирательств, истице пришлось тратить время на походы по судам. В результате женщине пришлось уволиться с работы. Она не получила выгоду, которую рассчитывала получить при совершении сделки.

Суд посчитал, что имеются основания признать сделку недействительной. Признал, что истица потеряла право собственности на квартиру. Постановил, что продавец должен вернуть истице уплаченные средства. Апелляционное определение вынесено в сентябре 2016 года, дело № 33-31426/2016.

Возникают обстоятельства, которые сложно предугадать

Форс-мажор не зависит от воли сторон и служит основаниям разорвать соглашение.

Судья определяет, действительно ли обстоятельства являются форс-мажором, и выносит решение.

Как разорвать договоренность о продаже до официальной регистрации

Да, можно. Сделку отменить легче, пока официально не зарегистрировано право владения за другим собственником. В территориальное управление Росреестра направляется письмо с просьбой остановить регистрацию. Разрыв договоренностей оформляется в письменном виде. Если контрагент не соглашается отменить продажу, нужно доказать, что он не выполнил обязанности, взятые по соглашению.

Значение имеют условия соглашения. Стороны обговаривают письменно, какие обстоятельства дают права расторгнуть соглашение.

Разрыв соглашения после регистрации

После официальной государственной регистрации, можно расторгнуть договоренность. Но вернуть то, что выполнено по договору, уже не получится.

3 действия для отмены соглашения, если вторая сторона возражает

  • Направить требование отменить договоренность.
  • Подождать тридцать дней.
  • Направить заявление в суд.

Как можно расторгнуть договор купли продажи квартиры, и к чему приведет отмена сделки

Если согласия между сторонами нет, остается один выход — обращаться в суд. Нужно убедить судью, что имеются обстоятельства, которые позволяют расторгнуть договоренность.

Последствия расторжения соглашения:

  1. Стороны могут не выполнять обязанности.
  2. Сторона, которая получила убытки, вправе получить компенсацию.
  3. Вместе с убытками можно требовать уплаты процентов.
  4. Нельзя потребовать возврата исполненного по соглашению. Все, что стороны сделали по условиям соглашения, так у них и остается. Другие условия можно обговорить в соглашении.

Если покупатель не произвел платеж, это не значит, что собственность возвращается продавцу. Квартира так и остается собственностью покупателя. Продавец имеет право требовать произвести оплату и выплатить проценты.

Как аннулировать договор купли продажи квартиры, чтобы вернуть то, что было совершено по сделке

Нужно добиваться, чтобы суд признал соглашение недействительным.

Оснований для признания письменной договоренности недействительной:

  • Нарушаются требования правовых актов.
  • Сторона, подписавшая договор, не может отдавать отчет своим действиям. Нужно доказать недееспособность на момент подписания соглашения.
  • Нарушены права детей при продаже.
  • Подтвержден факт мошенничества при подписании договора.
  • Стороны преследуют иные цели при подписании контракта. Доказывается притворность сделки.
  • На самом деле стороны не имеют намерений оформить продажу недвижимости. Доказывается, что договоренность является мнимой.

Доказывается одно из перечисленных обстоятельств, если требуется признать недействительным соглашение о продаже квартиры.

Если сделку признают недействительной, для покупателя наступают неприятные последствия. Придется вернуть купленное жилье. Поэтому важно уделить внимание тщательной проверки документов, если вы самостоятельно заключаете сделку. Обращаться к услугам проверенных агентств по недвижимости.

Приведем пример из практики Пермского краевого суда. Дело № 33-2667 рассмотрено 18 марта 2013 года.

Суть спора. Женщина продала недвижимость. Опекун обратился в суд, чтобы признать продажу недействительной. Покупатель взял в банке кредит на покупку жилья. Истец настаивал, что соглашения недействительны.

Резюме суда

  • Медицинские документы и показания свидетелей подтверждают, что женщина, которая продала недвижимость, страдает расстройством психики.
  • Женщина не осознавала, что делает, когда ставила подпись под договором.
  • Ответчик не смог опровергнуть вывод, сделанный судебными экспертами.
  • Последствие признания сделки недействительной: ответчик должен вернуть квартиру. Восстанавливается запись о прежнем владельце. Продавец обязан вернуть деньги покупателю.

Как обезопаситься покупателю

Дадим простой совет: доверяй, но проверяй. Не соглашайтесь на сделку, если условия вызывает у вас сомнения.

Случаи, когда от покупки лучше отказаться:

  • Недвижимость продается по доверенности.
  • Возникают сомнения в том, что продавец отдает отчет своим действиям.
  • Продается недвижимость, которая является предметом залога.
  • В квартире прописаны дети до восемнадцати лет, а письменное согласие опеки на совершение сделки отсутствует.

Важно! Если появляются сомнения в понимании продавцом своих действий, не постесняйтесь, спросите справку из диспансера.

Справки от нотариуса в расчет не берутся, поскольку нотариусы не наделены правом проверять дееспособность. Если справка из диспансера у человека, продающего недвижимость, отсутствует, советуем отказаться от покупки.

Как составить соглашение о расторжении сделки

3 условия, которые указываются в соглашении о прекращении договора

  • Взаимное желание покупателя и продавца расторгнуть сделку.
  • Прекращение обязанностей, которые приняли на себя стороны.
  • Соглашение имеет такой же вид, как и сам договор.

Соглашение нужно заключить в письменной форме. Если предусмотрена регистрация договора, то и соглашение нужно регистрировать.

Как совершить безопасную сделку

2 совета, как совершить безопасную сделку

  • Письменно закрепить решение совершить сделку. Закрепите в предварительном договоре цену и порядок платежей. Предварительное соглашение — это гарантия защиты прав для обеих сторон. Покупатель получает гарантию, что получит недвижимость. Продавец получает гарантию оплаты. При попытке уклониться от совершения сделки, вторая сторона может требовать исполнения в судебном порядке. Шесть месяцев отводит закон, чтобы направить заявление в судебную канцелярию с целью заключить соглашение.
  • Прописать порядок выполнения обязательств.

Акцентируйте внимание на порядке расчетов. Откройте в ячейку в банке. Согласуйте передачу денег через банковскую ячейку. Деньги передаются после того, как официально прошла регистрация. Совершается безопасная сделка. Покупатель гарантированно становится собственником недвижимости, а продавец получает плату по сделке.

Какой срок расторжения договора купли продажи квартиры

Закон отводит три года на подачу иска. Срок начинает считаться с момента, как началось исполнение соглашения. Когда недействительной признается оспоримой, устанавливается срок для оспаривания один год.

Совет. Заявляйте ходатайство о том, чтобы суд применил срок в три года. Без ходатайства одной из сторон, судья может не применить исковую давность.

Заключение

Покупка недвижимости — это ответственное мероприятие. Чтобы не пришлось, потом ходить по судам и доказывать нарушения, тщательно проверяйте документы. Внимательно читайте условия соглашения. Если нюансы сделки вызывают у вас подозрения, от покупки советуем отказаться.

3 совета, как правильно закрепить договоренность

  1. Подписать предварительное соглашение. Обговорить в нем условия совершения сделки.
  2. Прописать права и обязанность. Обговорить срок для передачи квартиры. Закрепить порядок проведения расчетов.
  3. Установить ответственность за нарушение условий соглашения.

Желаем удачной сделки!

Источник: http://mirkadastra.ru/pravovye-voprosy/soglashenie-o-rastorzhenii-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Расторжение договора купли-продажи квартиры в 2019: причины, порядок и последствия

Как можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры (основания)

Порядок расторжения ДКП квартиры по соглашению сторон до и после регистрации перехода права собственности

Форма и содержание соглашения о расторжении ДКП

Можно ли расторгнуть ДКП квартиры в одностороннем порядке без обращения в суд

Порядок расторжения ДКП в суде

Подсудность и срок исковой давности по делам о расторжении ДКП квартиры

Основания для расторжения ДКП квартиры в суде

Расторжение ДКП квартиры в связи с существенным изменением обстоятельств

Аннулирование предварительного ДКП квартиры

Расторжение ДКП квартиры и признание его недействительным: в чем отличие

Как можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры (основания)

Обратите внимание! Специальные нормы, регламентирующие порядок и условия заключения договора купли-продажи (далее — ДКП) недвижимых объектов (параграф 7 гл. 30 ГК РФ), ответа на вопрос, можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры, практически не содержат, за исключением ст. 557 ГК РФ. Следовательно, для его выяснения необходимо руководствоваться общими нормами о расторжении договоров и о договоре купли-продажи.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Так, применительно к продаже квартиры возможны 4 варианта данного действия:

  • по договоренности сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
  • по решению суда и исключительно при наличии нарушений с другой стороны, квалифицируемых как существенные, либо когда это предусмотрено договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
  • в одностороннем порядке в ряде случаев, предусмотренных законом;
  • в связи с изменившимися существенным образом обстоятельствами (ст. 451 ГК РФ).

Рассмотрим каждое из перечисленных оснований подробнее.

Порядок расторжения ДКП квартиры по соглашению сторон до и после регистрации перехода права собственности

Обратите внимание! Если контрагенты предусмотрели в ДКП условие о возможности по взаимному согласию аннулировать сделку и возвратить все исполненное, они вправе расторгнуть договор купли-продажи квартиры как после регистрации, так и до нее путем подписания соответствующего соглашения.

Если же в ДКП такого условия нет, то решение вопроса о расторжении зависит от стадии оформления сделки. Так, если договор подписан сторонами (удостоверен нотариально), но переход права к покупателю пока не прошел процедуру регистрации, контрагенты вправе заключить соглашение о расторжении.

Если государственная регистрация перехода права к покупателю произведена, то формально расторжение путем заключения соглашения о расторжении уже невозможно, как невозможен и возврат исполненного по сделке (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Однако в данной ситуации стороны вправе заключить «сделку наоборот», то есть покупатель может «продать» имущество обратно продавцу, чем фактически достигается цель возврата имущества и денежных средств первоначальным владельцам.

Исключение составляют ситуации, когда сделка зарегистрирована и исполнена, но ненадлежащим образом. Например, при передаче некачественного товара или неоплате в полном объеме. Если в указанном случае сторонам удалось договориться о расторжении сделки без обращения в суд, то регистрирующий орган не вправе отказать в госрегистрации обратного перехода права на основании соглашения о расторжении (см., например, постановление Второго ААС от 17.02.2010 по делу № А28-15745/2009).

Форма и содержание соглашения о расторжении ДКП

Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры подчиняется обычным правилам составления договоров и должно содержать следующие пункты:

  • название, дату и место заключения;
  • наименование и данные сторон;
  • ссылку на основной договор с указанием его реквизитов;
  • суть самого соглашения, то есть договоренность сторон расторгнуть договор;
  • подробное описание предмета договора — квартиры;
  • описание последствий расторжения договора: порядок и сроки возврата имущества и денег;
  • штрафные санкции.

Важно! Соглашение составляется в той же форме, что и ДКП, — простой или нотариальной письменной (п. 1 ст. 452 ГК РФ). После его подписания стороны должны подать в Росреестр заявления о государственной регистрации перехода права обратно — от покупателя к продавцу (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).

Можно ли расторгнуть ДКП квартиры в одностороннем порядке без обращения в суд

Указанный в ст. 450.1 ГК РФ вариант внесудебного расторжения по инициативе одной из сторон упоминается в ряде норм о купле-продаже.

Обратите внимание! Например, одна из сторон вправе отказаться от исполнения обязательств в следующих случаях:

  • при неисполнении продавцом обязанности по передаче имущества покупателю, то есть отказе от подписания передаточного акта (п. 1 ст. 463 ГК РФ), либо по передаче какой-либо документации или принадлежностей квартиры в разумный срок (ст. 464 ГК РФ);
  • при передаче квартиры в крайне некачественном состоянии, если это не было оговорено в ДКП (п. 2 ст. 475, ст. 557 ГК РФ);
  • по некоторым основаниям для досрочного расторжения ДКП квартиры, предусмотренным п. 27 положения «О порядке и условиях купли-продажи с рассрочкой платежа жилых помещений, принадлежащих на праве собственности городу Москве» (утв. постановлением правительства г. Москвы от 22.07.2008 № 607-ПП).

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/kvartiry_i_doma/kak-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации и до нее

Как и любую сделку, договор купли-продажи можно расторгнуть. Не являются исключением и сделки с недвижимостью. Возможности в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств — что у продавца, что у покупателя — ограничены. Но, при выполнении определенных условий, законодательство допускает расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации.

Закон: основной нормативный акт, регулирующий заключение сделок — Гражданский кодекс РФ. На каких условиях можно изменить или отменить действие договора, рассказывают статьи 450-453.

Основания для расторжения

Условия, при которых возможно расторжение договора купли-продажи, обычно фиксируются в договоре. Это могут быть:

  • срыв сроков по исполнению взятых на себя сторонами договора обязательств;
  • несоответствие приобретаемого имущества заявленным характеристикам;
  • изменение (в одностороннем порядке) графика платежей, формы выплаты, валюты покупателем;
  • совместно принятое сторонами договора решение о том, что сделка должна быть аннулирована.

Расторжение договора: как вернуть все на свои места

Добиться возвращения денег покупателю, а собственности — продавцу можно в досудебном порядке или в суде.

Без суда

Важно! Не путайте предварительный договор (в котором фиксируется намерение совершить сделку) и финальный договор. Первый расторгнуть куда проще. Да и финансовых обязательств (за исключением небольшого задатка) он не предполагает.

В досудебном порядке расторжение возможно при достижении сторонами сделки соглашения. Соглашение подтверждает новые намерения сторон, служит основанием для отзыва ими ранее взятых на себя обязательств. Правда, рабочим этот вариант будет лишь в том случае, когда право собственности еще не зарегистрировано в ЕГРП.

Чтобы расторгнуть договор после регистрации, придется заключать новую сделку. В ней стороны просто меняются местами. Соглашение будет приложено к главному документу, а деньги и недвижимое имущество вернутся к прежним владельцам. Финансовых потерь при этом не избежать — пошлину придется уплатить дважды.

В одностороннем порядке, не обращаясь в суд, расторгнуть сделку невозможно. Но попытаться нужно. Если в течение месяца с момента отправки уведомления о намерении расторгнуть сделку ответа от адресата нет, можно готовить исковое заявление.

В суде

Вариант для тех, кто не смог договориться «полюбовно»: расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке. Возможно как по инициативе покупателя, так и на основании иска, поданного продавцом. Как правило, одна из сторон, заключивших сделку, чувствует себя пострадавшей, что и заставляет ее обратиться в суд.

Решением суда договор:

  • остается в силе (с предписанием одной из сторон уплатить неустойку);
  • расторгается;
  • признается недействительным.

Основаниями для признания договора недействительным могут стать и недееспособность одной из сторон, и мнимость сделки, и несоответствие условий договора положениям законодательства.

Расторжение договора купли-продажи земельного участка и квартиры, нежилой или коммерческой недвижимости не гарантирует автоматического возврата покупателю выплаченных денег.

Важно! То же правило действует и при расторжении договора купли-продажи, например, автомобиля. Расторгнуть — можно, хоть и сложно. Вернуть деньги — еще сложнее.

Судебная практика предполагает индивидуальное рассмотрение дел о расторжении или признании недействительными договоров этого типа. Поэтому без правовой поддержки даже на досудебном этапе расторжения добиться успеха затруднительно. В суде непродуманная позиция истца может стать причиной неприятных последствий: от выплаты неустоек до потери крупных сумм и имущества.

«Юридическое агентство Санкт-Петербурга» помогает правильно расторгать договоры купли-продажи как недвижимого, так и движимого имущества. Мы готовы взяться за работу как на досудебном этапе, так и в суде — на правах представителя и защитника интересов заказчика.

Отзывы клиентов

Источник: https://la-advokat.ru/uslugi/dogovornoe-pravo/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi/

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Фемида справедлива