Как продать квартиру в залоге у банка

Можно ли продать недвижимость в залоге у банка?

как продать квартиру в залоге у банка

Существует несколько способов как это сделать, но при этом все ваши действия, в обязательном порядке, необходимо предварительно согласовывать с банком.

Стандартный вариант продажи залоговой недвижимости

На продажу залогового жилья заёмщиков толкают разные причины. Так, к примеру, потеряв работу или выйдя в декрет заёмщик может стать неплатёжеспособным, кому-то нужно переехать в другой город и сменить место проживания, ну или же срочно понадобилась крупная сумма денег.

Какой бы ни была причина, нужно сначала обратиться в банк, который является вашим кредитором

В зависимости от конкретной ситуации банк не всегда может дать соглашение на ваш запрос. Реакция банка в большей степени зависит от условий прописанных в кредитном договоре. Но в большинстве случаев, если заёмщик даст обязательство на досрочное погашение кредита в его полном объёме, то вероятность согласия банка на продажу залогового имущества существенно возрастет.

Происходит это следующим образом:

Определение рыночной стоимости залоговой квартиры с последующим выставлением жилья на продажу и поиском на неё покупателя. Когда будет найден покупатель — оформляется сделку купли-продажи таким образом, чтобы общая стоимость от квартиры была впоследствии разделена покупателем на две части – величину кредитной задолженности продавца-заёмщика и на оставшуюся часть от стоимости квартиры.

Каждая из этих частей, от общей стоимости жилья распределяется в соответствующие банковские ячейки, одна из которых принадлежит банку, а вторая продавцу. После получения кредитором своей части от совершённой сделки, он передаст в палату регистрации необходимые документы о снятии обременения с квартиры и бланки для регистрации соответствующей сделки. Обе сделки при этом заключаются параллельно друг с другом.

Продажа залоговой квартиры со сменой заёмщика

Существует и другой вариант. Если же найденный покупатель не имеет необходимой суммы средств для покупки жилья, то в этом случае возможна продажа залогового имущества со сменой прав заёмщика. Покупатель выплачивает продавцу лишь разницу между общей стоимостью квартиры и размером непогашенной банковской ссуды, оставшуюся часть которой впоследствии и выплачивает банку взяв на себя права заёмщика.

Хотя такие случаи происходят довольно часто, банки не всегда приветствуют подобные сделки. Это объясняется тем, что новоиспечённого заёмщика ещё нужно проверить на предмет платёжеспособности, а саму ставку по кредиту нужно будет рефинансировать, так как с момента оформления ипотеки прошлым заёмщиком она могла значительно измениться. Этот вариант не всегда выглядит привлекательным для покупателя недвижимости.

  1. Во-первых, ему приходится достаточно долго ждать переоформление документов собственности после того как жильё было выведено из под залога, а этот процесс может растянуться на один-два месяца.
  2. Во-вторых, размер авансового платежа обычно получается в разы большим, нежели при покупке обычного, не ипотечного жилья.

Продажа залоговой квартиры банком

Если же ситуация дошла до того, что заёмщик не может найти покупателя на залоговую недвижимость и не в состоянии своевременно вносить платежи по кредиту, то на основании предварительного решения суда жильё будет продано банком с аукциона.

Помимо этого для того чтобы банк смог в судебном порядке изъять недвижимость заёмщика, необходимо соблюдение двух условий: Общая сумма по задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости жилья указанной в кредитном договоре при его оформлении.

Период просрочки по ежемесячным платежам должен быть не менее трёх месяцев.

При этом, в зависимости от условий кредитного договора, заёмщик может запросить отсрочку по выплатам задолженности до одного года по причине семейных или тяжёлых финансовых обстоятельств.

В том случае если квартира всё же будет выставлен на торги, для совершения продажи необходимо наличие как минимум двух покупателей. Это достаточно сложный и трудоёмкий для банка процесс и, как правило, такие ситуации случаются достаточно редко.

Продажа залоговой недвижимости после досрочного погашения займа

Если заёмщик уже выплатил по ипотеке большую часть задолженности, то кредитные организации рекомендуют изучить принцип продажи залоговой недвижимости после досрочного погашения займа. Таким образом, если банк оформил заёмщику ипотеку на сумму в один миллион рублей, а на этот момент заёмщик остался должен ещё 200 тысяч рублей, то должник самостоятельно получив эти деньги может досрочно погасить долг.

После чего кредитор незамедлительно снимет обременение с недвижимости. А сам заёмщик таким образом без лишних трудностей сможет продать квартиру получив обратно свои деньги.

Существует два варианта ответа на вопрос – где же взять эти недостающие 200 тысяч рублей? Первый состоит в том, чтобы взять потребительский кредит в другом или этом же банке.

Если заёмщик зарекомендовал себя как обязательного и платёжеспособного клиента с положительной кредитной историей, то отказ вряд ли последует, а погасить ипотечный займ можно будет сразу после продажи недвижимости.

Второй способ – это договорится с покупателем жилья о задатке в размере оставшейся суммы на погашение кредита. В данной ситуации есть определённый риск для покупателя, но взамен продавец может снизить стоимость квартиры.

Изменение жилищных условий в большую сторону

Также в банковской практике встречаются случаи, когда уже довольно продолжительное время выплачивающий ипотеку заёмщик решает продать залоговую недвижимость по причине нужды в жилье большего размера. Другими словами, с целью улучшения своих жилищных условий.

Эта ситуация вполне привычна для кредиторов и часто они удовлетворяют подобный запрос клиента дав согласие на продажу залоговой недвижимости по вышеописанным схемам.

При этом вырученная часть суммы от продажи квартиры идёт на погашение текущей задолженности, а часть средств которые остались, расходуются на первичный взнос при покупке более комфортабельного жилья, но уже по другому кредитному договору.

Изменение жилищных условий в меньшую сторону

Бывает и так, что заёмщик, не рассчитав свои силы и средства, берёт в ипотеку жильё которое ему крайне трудно оплачивать и в результате возникает желание обменять его на более скромную квартиру. Такой вариант продажи залоговой недвижимости тоже возможен, но в отличии от предыдущего варианта менее приветствуется банками и проводится при обязательном согласии кредитора под его строгим наблюдением.

Продажа залогового жилья незаконно

Напоследок стоит упомянуть о незаконной продаже залоговой недвижимости.

Нюанс в том, что большинство кредитных организаций заключая договор с заёмщиком, включает в договор пункты следуя которым имущество залога не может быть передано в собственность третьим лицам, при одном лишь исключении — универсального приёма прав при получении наследства.

При нарушении данного условия не только становится недействительной сделка продажи залогового жилья, но и возникает большая вероятность того, что банк потребует досрочного погашения кредита в полном его объёме невзирая на то, кому принадлежит недвижимость в данный момент.

Источник: https://credits.ru/publications/222400/mozhno-li-prodat-nahodyaschuyusya-v-bankovskom-zaloge-nedvizhimost/

Продажа или покупка недвижимости под залогом – оцениваем риски | Ипотека онлайн

как продать квартиру в залоге у банка

Покупка недвижимости под залогом оценивается некоторыми юристами как рискованная операция. Но знание особенностей заключения сделки купли-продажи с собственностью, обремененной банковскими долгами, уменьшит риски и защитит финансы покупателя.

Квартира в залоге: что это значит?

Гарантией возврата ипотечного кредита банку является имущество, переданное в залог. Это может быть квартира, дом, автомобиль, т.е. любая ликвидная движимая или недвижимая собственность. Если заемщик не выполняет обязательств перед кредитором, последний имеет право обратить взыскание на заложенное имущество: продать и возместить потери от выданного кредита.

Залог недвижимости — обременение права собственности, вступает в силу после регистрации в Росреестре. С этого момента владелец объекта теряет возможность распоряжения имуществом в части отчуждения. Но может свободно использовать по назначению: жить вместе с семьей в квартире или коттедже, регистрироваться по месту жительства, ремонтировать жилье.

Покупаем квартиру в залоге: на что обратить внимание

Стоит ли покупать квартиру в залоге, часто такой вопрос задают потенциальные покупатели. Риелторы отмечают, что почти четверть жилья вторичного рынка отягчено банковскими долгами. И, поскольку деньги продавцу требуются быстро, чтобы погасить задолженность перед кредитором, такие объекты могут продаваться с существенным дисконтом, т.е. скидкой.

Оформление продажи квартиры в залоге у банка осуществляется от имени заемщика, но отличается от традиционной сделки купли-продажи, поскольку требуется письменное согласие банковского учреждения на отчуждение заложенного имущества;

Отметим, что продаваться имущество в банковском залоге может добровольно, от имени заемщика, когда и банк-кредитор, и должник пришли к единому решению об отчуждении объекта и закрытии долга.

Распространенный способ приобретения недвижимости под залогом — путем  внесения задолженности за продавца. Часто такую ситуацию можно наблюдать, если стороны будущей сделки «нашли» друг друга самостоятельно. На каком-то этапе выясняется, что квартира — в залоге у банка. Но объект настолько интересен покупателю, что он готов внести остаток по кредиту, и затем переоформить жилье на себя. Это беспроигрышная покупка залоговой недвижимости, безопасность которой гарантируется банком.

Покупка залоговой недвижимости с согласия банка-кредитора

Сделки такого рода осуществляются с согласия кредитующей организации и под ее контролем. Порядок таков:

  • покупатель передает необходимую сумму в банк и кредит продавца закрывается;
  • кредитор письменно уведомляет регистрационную службу о погашении обязательства и необходимости вывода объекта из-под залога;
  • заключается договор купли-продажи, право собственности покупателя регистрируется в установленном порядке;
  • если приобретение недвижимости осуществляется за счет кредитных средств — регистрируется новый залог, но уже на покупателя.

Рекомендуемая статья:  Покупка квартиры по переуступке в ипотеку

При оформлении таких транзакций, есть момент, который «выпадает» из поля зрения банков: передача аванса или задатка. Чтобы избежать мошеннических схем, рекомендуют передавать аванс после выяснения спорных вопросов.

Сделка с недвижимостью под залогом Сбербанка проходят по отработанной банком схеме. Подробнее в статье: Покупка квартиры в залоге Сбербанка в ипотеку Сбербанка

Что же делать заемщикам если решили недвижимость продать, а банк-кредитор не дает согласия? Почти все банки дают такое согласие на отчуждение, но если недвижимость оказалась в залоге АИЖК (Дом.

рф), будьте готовы к отказу в продаже, даже письменно написать могут, если требуется. Но практика показала, что возможно пойти на сделку, причем нотариальную и без согласия залогодержателя.

Пошагово весь процесс оформления сделки описан в другой статье: Покупка залоговой недвижимости под ипотеку АИЖК.

Оформление покупки недвижимости под залогом в кредит

Покупатель может оформить у того же кредитора займ на покупку недвижимости, находящейся в залоге у банка. Это безрисковый вариант стать собственником понравившегося жилья, но обремененного кредитными обязательствами. Большинство банков для таких заемщиков разрабатывают специальные условия обслуживания: льготный процент по кредиту, небольшой первоначальный взнос, ускоренную процедуру оформления.

Через аккредитованное агентство недвижимости

Для этого обращаются в аккредитованную компанию, уполномоченную сопровождать подобные сделки. Здесь подробно ознакомят с лотами, выставленными на продажу, проконсультируют о преимуществах и «тонкостях» объектов, тенденциях рынка.

Кроме того, ознакомят с копиями документов на приобретаемую недвижимость. Обратившись в агентство-посредник, можно быть уверенным в юридической «чистоте» объекта; задаток можно передавать смело.

Но сотрудничество будет сопровождаться уплатой комиссионных посреднику.

Покупка залоговой квартиры у банка

Во многих банках действует ипотечная программа «Залоговая недвижимость», направленная на продажу имущества, отягченного долгами или перешедшего в собственность кредитора в результате невыплаченной ипотеки. Чтобы сэкономить на судебных издержках, расходах на оплату исполнительного производства, банк самостоятельно занимается поиском покупателей, оформлением, тщательно следит за снятием обременений.

Покупка недвижимости у банка — наименее рискованная и прозрачная сделка. При оформлении за наличные, происходит максимально быстро и с возможным дисконтом в 5-10%. После оплаты покупки, каких-либо обязательств перед банком не существует. В случае недостаточности денежных средств, можно рассчитывать на ипотечное кредитование на выгодных условиях.

Покупка недвижимости под залогом в ипотеку

Покупка жилья в новостройках чаще всего оформляется с использованием ипотеки. Это разновидность кредитного договора, согласно которому при неисполнении обязательств заемщиком, залоговая недвижимость переходит в собственность банка, получающему право реализовать ее и покрыть образовавшиеся убытки.

Рекомендуемая статья:  Порядок снятия обременения по военной ипотеке

Покупка недвижимости у банка в ипотеку имеет несомненные плюсы:

  • банк предлагает хороший процент за пользование заемными деньгами;
  • готов на длительный срок кредитования и минимальный первоначальный взнос.

Но есть и недостатки. Предложение такого жилья, как правило, ограничено. Проблему выписки ранее проживающих жильцов кредитор старается переложить на покупателя.

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/prodazha-ili-pokupka-nedvizhimosti-pod-zalogom-ocenivaem-riski.html

Срочный выкуп из-под залога квартир, долей, комнат, участков, домов и коттеджей

как продать квартиру в залоге у банка

Выкуп квартиры из-под залога – это специфичная процедура, которая подразумевает для заемщика риски потери имущества и вложенных денег. В виду высоких рисков и возможных дополнительных финансовых затрат, большинство риэлторских компаний отказывается браться за выкуп проблемных квартир.

 Агентство недвижимости «ОГРК» оказывает услуги по срочному выкупу залоговых квартир, долей, комнат и загородной недвижимости.

Многолетний опыт нашей компании позволяет в максимально короткие сроки оценить и проверить вашу недвижимость, быстро найти покупателя и предложить лучшую цену!

•    Срочный выкуп до 90% от рыночной стоимости!

•    Выдача срочного аванса в течение 30 минут!
•    Выкупим квартиру за собственные средства! Быстрое решение о покупке!
•    Продажа квартиры с обременением любой сложности!
•    Бесплатная оценка недвижимости!•    Выкупаем недвижимость, заложенную как физическими, так и юридическими лицами!

•    Выкуп залоговых и ипотечных квартир!

•    Выкуп загородной недвижимости: участков, домов, коттеджей!

•    Выкуп квартир с долгами по квартплате!

•    Выкуп квартир в новостройках!

•    Прозрачная сделка и никаких скрытых комиссий!

•    Услуги по срочному выкупу для клиентов агентства бесплатны!
•    Бесплатная юридическая консультация и сопровождение сделки!
•    Помощь в быстрой продаже квартиры!

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ НА ВЫКУП ИЗ-ПОД ЗАЛОГА

Не получается продать квартиру под залогом? Мы выплатили за Вас кредит и найдём для Вас покупателя!

Продажа недвижимости под залогом — это довольно частое явление, которое, в основном, связано с оформлением ипотеки или потребительского кредита в банке на внушительную сумму. Из-за наложенного обременения на квартиру собственник может столкнуться с серьезными проблемами, например, не удается погасить задолженность в срок, возрастают долги по ранее взятым кредитам, что приводит к риску лишиться своего имущества.

Если по тем или иным причинам заемщик не может больше выплачивать ипотеку в полном объеме, то появляется риск как лишения квартиры, так и лишения вложенных в нее денег, т.к. кредитор может подать в суд, чтобы продать залог и возместить тем самым себе убытки.

Услуга агентства недвижимости «ОГРК» по срочному выкупу залоговой недвижимости поможет Вам оперативно решить Ваш жилищный вопрос в кротчайшие сроки.

Вы закрываете вопрос финансовых поисков и получаете возможность вновь распоряжаться своим имуществом.

Мы рассматриваем сделки любой сложности! Получите бесплатную консультацию!

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ НА БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ

Нашли покупателя с ипотечным продуктом? Не получается провести сделку? Мы можем выкупить квартиру у банка!

Срочный выкуп квартиры, купленной в ипотеку, является, пожалуй, единственным выгодным способом сохранить свое имущество, если больше нет возможности выплачивать ипотеку. Агентство недвижимости «ОГРК» рассматривает каждый случай в индивидуальном порядке и помогает решить жилищный вопрос на самых выгодных условиях. Наша компания имеет преференции у банков-партнеров, и мы предоставим Вам готовые решения, при которых будут соблюдены все законодательные нормы. 

Вы приобрели квартиру в одном банке, а заложили ее в другом? Мы оперативно выкупаем квартиру за счет своих собственных средств, и покупатель приобретает её как свободную!

Агентство недвижимости «ОГРК» поможет реализовать вашу недвижимость и получить деньги после ее продажи, а также оформить права собственности и обязательства на других членов семьи, если это будет необходимо!

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ НА СРОЧНЫЙ ВЫКУП ИЗ-ПОД ЗАЛОГА

Источник: https://www.ogrk-center.ru/services/vykup-iz-pod-zaloga/

Как продать квартиру, которая находится в залоге у банка? “ЭТАЖИ” придут на помощь!

“В мае 2018 года я взял ипотеку и купил квартиру в Туле. Хотел жить отдельно от родственников, иметь свой дом. Но возникла тяжелая жизненная ситуация. Выбора нет: придется продать квартиру.

Проблема в том, что ипотеку я еще не выплатил, а деньги на первый взнос собирали всем миром, можно сказать. Помогали и друзья, и родственники. В общем, влез в долги. Можно ли продать квартиру, если ипотека еще не закрыта, и законно ли это?”, — обратился в нашу редакцию читатель.

Скажем сразу: Да, возможно. И хотя на вторичном рынке недвижимости продажа квартиры с обременением считается обычной сделкой, просто с небольшими дополнениями, продать залоговую недвижимость самому практически невозможно.

Решившись на продажу, можно столкнуться с некоторыми сложностями:

  • банк, в котором находится закладная, не одобряет сделку,
  • покупатель, узнав об обременении, отказался от покупки из-за рисков,
  • сторонам просто не хватает времени и необходимых знаний.

Поэтому в сделках с залоговой недвижимостью лучше обращаться к опытным юристам или специалистам по недвижимости, чтобы правильно все оформить.

Специалисты центра недвижимости и ипотеки “ЭТАЖИ”, зарекомендовавшие себя как профессионалы, не только расскажут, что нужно знать, если вы решили продать такую квартиру, но и помогут это сделать быстро и грамотно.

Виктория, ведущий специалист

“Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано.

Центр недвижимости и ипотеки “Этажи” поможет решить все вопросы, связанные с продажей квартиры в обременении. В нашей компании есть юристы и ипотечные специалисты, которые помогут в оформлении сделки, а специалисты по недвижимости найдут покупателя, который согласится приобрести квартиру”.

Для начала разберемся, что значит “квартира в обременении банка”

Если недвижимость куплена в ипотеку и кредит еще не погашен, то она находится в залоге у банка, то есть в обременении.

Такую недвижимость продать не так просто. Для начала продавцу придется погасить задолженность по кредиту, и только потом обременение будет снято.

После этого недвижимость можно продавать.

Существуют несколько способов продать жилье, находящееся в залоге у банка.

Первый и самый простой — наличный расчет

Специалисты центра недвижимости и ипотеки «ЭТАЖИ» находят покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по стандартному договору купли-продажи.

Однако, далеко не всех покупателей устраивает такой вариант, ведь им придется отдать деньги под расписку и положиться на честность продавца.

“В этом случае лучше всего воспользоваться услугами банка и заключить “безопасную сделку”. Что это значит: покупатель вносит необходимую сумму на блокированный счет — аккредитив. Продавец сможет забрать деньги, только предоставив зарегистрированный договор купли-продажи”, — рассказывает Виктория.

Второй вариант — продать квартиру с участием банка-кредитора

Этот вариант подходит, если покупатель оформляет ипотеку в том же банке, что и продавец. Проще говоря, кредит переоформляется на покупателя вместе с квартирой, а с оформлением всех документов помогут юристы компании «Этажи».

Правда, здесь тоже можно столкнуться с некоторыми сложностями. Покупатель должен подойти банку в качестве заемщика.

Если же покупатель согласен на условия и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

“В отличие от первого варианта, деньги “остаются” в банке, а значит риски для покупателя меньше. Люди соглашаются на такой вариант охотнее”, — отмечает Виктория.

Третий вариант — выкуп квартиры из-под залога другим банком

Существуют банки, готовые выкупить квартиру из-под залога. Схема проста: покупатель оформляет в этом банке ипотеку, получает одобрение объекта банком — впрочем, всё, как обычно.

После регистрации сделки покупатель получает документы, подтверждающие право собственности, а закладная переходит в банк, где оформлена ипотека.

“Единственное, нужно учитывать, что на период перехода закладной процентная ставка по ипотечному кредиту увеличится на 2%. Как только она переходит, ставка снизится”, — рассказывает Виктория.

В любом случае необходимо получить принципиальное согласие банка на продажу квартиры с обременением. Если же он против, останется только один вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

“Центр недвижимости и ипотеки “Этажи” может помочь и в этом случае. Если у продавца нет необходимый суммы для погашения кредита, то мы можем предоставить ему займ.

Такое предложение — уникальное для Тулы. “Этажи” не только помогают продать квартиру и снять с нее обременение, но и выступают гарантом. И покупатель, и продавец могут быть уверены в том, что сделка будет заключена быстро и грамотно с точки зрения закона”, — отмечает Виктория.

Игорь Бармотин, недавно приобрел квартиру, находящуюся в залоге у Сбербанка.

«У меня в семье родился ребёнок и было принято решение расширить жилплощадь. Мы с женой обратились за помощью в «Этажи». Выбрали двухкомнатную квартиру, она нам очень понравилась, но оказалось, что прежний владелец не погасил до конца ипотеку.

Сначала этот факт нас сильно смутил, но специалист по недвижимости Лаура Николова нас успокоила, и команда «Этажей» помогла нам купить понравившуюся квартиру. Великолепное отношение, на всех этапах сделки все объясняли, везде сопровождали. Ни оставляли ни продавцов, ни нас ни на минуту, вплоть до получения мною документов на право собственности.

Сто процентное чувство уверенности и безопасности. Мы остались очень довольны. Если соберемся еще покупать недвижимость, то однозначно с «Этажами».

Немного статистики.

За 2019 год центр недвижимости и ипотеки «Этажи» провел 1330 успешных сделок с недвижимостью. Только с начала 2020 года «Этажи» помогли тулякам заключить 32 сделки с недвижимостью, находящейся в залоге у банков, из них в четырех «Этажи» предоставили продавцам займ.

Как продать квартиру в ипотеке — разбираем ситуации

Как продать квартиру в ипотеке — разбираем ситуации

Как продать квартиру в ипотеке — разбираем ситуации

Статья обновлена: 16 апреля 2020 г.

Здравствуйте. Я помогла продать около 20 квартир, которые были обременены ипотекой. На моей практике это каждый 4 случай (работаю в Санкт-Петербурге). У каждого собственника своя причина продажи — кто-то хотел квартиру побольше, а кому-то наоборот тяжело стало «тянуть» ипотеку. Часто супруги, которые решили развестись, продают квартиру до выплаты ипотеки, поделить деньги и разъехаться. В общем, опыт в таких продажах у меня есть.

Важное отступление — на этой странице я расскажу о продаже ипотечной квартиры, которая была куплена БЕЗ использования материнского капитала. Если что я написала отдельную статью — как продать ипотечную квартиру, которая была куплена с мат.капиталом. Продолжим.

Предупреждаю сразу — без специалиста провести сделку будет крайне сложно. Я расписала порядок действий только в общих чертах, чтобы у продавцов было понимание с чем ему придется столкнуться. Советую нанять риэлтора или юриста, у которого есть опыт в продажах квартир в ипотеке.

Я решила разделить инструкцию в несколько ситуаций, ведь многое зависит от действий банка и от будущих покупателей. Точнее сказать, от согласия банка на продажу и от того, как покупатели будут рассчитываться за квартиру. Ознакомьтесь с списком:

Это нужно сделать в первую очередь. По закону для продажи ипотечной квартиры требуется согласие банка, потому что она у него в залоге — п. 2 ст. 346 ГК РФ. Если письменное согласие не предоставить, то сделку приостановят — п. 16 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости.

Поэтому обращаемся в свой банк, сообщаем о намерении продать квартиру и спрашиваем что можно сделать. К сожалению, банки по-разному принимают решения. Не то что банк, а любое отделение одного банка решает по-разному. Каждое отделение — это отдельный мир со своим внутренним регламентом и начальством.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу или в конце статьи.

Этап №2 — Получаем ответ от банка и предпринимаем дальнейшие действия

Можно ли и как продать квартиру в залоге у банка – договор купли продажи квартиры в залоге у банка (образец)

Можно ли и как продать квартиру в залоге у банка – договор купли продажи квартиры в залоге у банка (образец)

Можно ли и как продать квартиру в залоге у банка – договор купли продажи квартиры в залоге у банка (образец)

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Как продать квартиру в залоге у банка

Просмотров 116

Выплата ипотечного кредита в среднем занимает 10-20 лет, за это время жизненные обстоятельства могут кардинально измениться. Что делать, если появилась необходимость сменить место жительства или низкий уровень доходов больше не позволяет своевременно вносить платежи и погашать свой долг? Единственным выходом в таких ситуациях становится продажа имущества, находящегося в залоге у банка. Можно ли это сделать и как относятся к отчуждению залогового имущества кредиторы?

Стоимость залогового имущества

Покупка квартиры под залогом

Покупка квартиры под залогом

Покупка квартиры под залогом

Продажа квартиры в залоге не является широко распространенной операцией на рынке недвижимости, однако при определенных обстоятельствах такие сделки могут быть более выгодными, нежели стандартная операция купли-продажи.

В данной статье мы рассмотрим преимущества покупки квартиры, находящейся в залоге у банка, степень риска при подобных операциях для потенциального покупателя, а также схемы продажи залоговой недвижимости.

Кому выгодна сделка с квартирой в залоге?

Как продать квартиру с обременением: специфика сделки и нюансы

Как продать квартиру с обременением: специфика сделки и нюансы

Как продать квартиру с обременением: специфика сделки и нюансы

В ряде случаев решение о продаже квартиры с обременением может оказаться более оправданным, чем попытки справиться с выполнением обязательств, которые стали причиной обременения.

Операции по продаже такого вида жилья имеют свои нюансы и специфику — так как большинство потенциальных покупателей ищут «юридически чистые» квартиры, могут возникнуть затруднения в процессе поиска покупателя.

Кроме того, покупатель несет определенные риски, поэтому продать недвижимость по рыночной стоимости не получится, придется снижать цену.

В рамках настоящей статьи мы расскажем о том, как продать квартиру с обременением и на что стоит обратить особое внимание в процессе подготовки к сделке.

Что такое обременения

Залоговое имущество – ипотека на недвижимость в банке ВТБ

Залоговое имущество – ипотека на недвижимость в банке ВТБ

Залоговое имущество – ипотека на недвижимость в банке ВТБ

  1. Сделайте предварительный расчёт и оформите заявку на ипотеку. Наш сотрудник свяжется с вами, проконсультирует и назначит встречу в одном из ипотечных центров в удобное для вас время.

    Требования к заёмщикам Документы

  2. Выберите подходящее жильё из базы залогового имущества. Сообщите менеджеру, какой объект вы выбрали.

    Страхование риска утраты и повреждения приобретаемой квартиры обязательно. Чтобы избежать повышения процентной ставки на 1%, рекомендуем вам застраховать жизнь и риск потери трудоспособности.

    Залоговое имущество Страхование

  3. Подпишите договор купли-продажи и кредитный договор с банком, а также, договор страхования.

    В случае приобретения жилья на вторичном рынке объект недвижимости сразу оформляется в вашу собственность, одновременно с регистрацией права собственности будет зарегистрирована ипотека в пользу банка до полного погашения задолженности по кредиту.

    В случае приобретения новостройки вы сможете оформить право собственности после завершения строительства, одновременно с регистрацией права собственности будет зарегистрирована ипотека в пользу банка до полного погашения задолженности по кредиту.

    Расходы на оформление Оформление договора и проведение сделки

Кредит предоставляется на жилье, находящееся в залоге и выставленное на продажу / находящееся в собственности банка.

Процентные ставки и условия ипотеки на залоговую недвижимость

Продать квартиру в залоге у банка, возможна ли выгодная продажа залогового жилья

Продать квартиру в залоге у банка, возможна ли выгодная продажа залогового жилья

Продать квартиру в залоге у банка, возможна ли выгодная продажа залогового жилья

Заемщики принимают решение продать квартиру в залоге по ипотечному кредиту под давлением разных обстоятельств: смена работы или места проживания, снижение доходов и желание избавиться от непосильной финансовой нагрузки, развод супругов и сопутствующий этой процедуре раздел имущества. Специалисты компании «МИЭЛЬ» регулярно фиксируют множество обращений от граждан на эту тему. Поэтому мы решили объединить в одной статье всю полезную информацию о том, как продать залоговое имущество максимально безопасно и выгодно.

Следует отметить, что продать квартиру, находящуюся в залоге возможно. Однако, поскольку такое имущество является закладным, процедура сопровождается рядом юридических тонкостей. Рассмотрим нюансы подобных сделок и проанализируем все за и против.

Купля-продажа квартир с обременением по ипотеке

Как продать квартиру с обременением?

Как продать квартиру с обременением?

Как продать квартиру с обременением?

Владельцы жилья могут столкнуться с рядом проблем, желая продать свою квартиру. Эти трудности спровоцированы определенными обстоятельствами, которые можно объединить под емким термином «обременение».

Какие бывают виды обременения?

5 вариантов, как продать ипотечную квартиру

5 вариантов, как продать ипотечную квартиру

5 вариантов, как продать ипотечную квартиру

mizar_21984/Fotolia

Законодательство позволяет продавать недвижимость, которая находится в залоге. Скрывать факт ипотеки нет смысла, тем более что проверить наличие обременений довольно легко.

У продавца в такой ситуации есть несколько вариантов.

Досрочное погашение долга перед банком и снятие обременения

Можно ли продать недвижимость в залоге у банка?

как продать квартиру в залоге у банка

Существует несколько способов как это сделать, но при этом все ваши действия, в обязательном порядке, необходимо предварительно согласовывать с банком.

Стандартный вариант продажи залоговой недвижимости

Продажа или покупка недвижимости под залогом – оцениваем риски | Ипотека онлайн

как продать квартиру в залоге у банка

Покупка недвижимости под залогом оценивается некоторыми юристами как рискованная операция. Но знание особенностей заключения сделки купли-продажи с собственностью, обремененной банковскими долгами, уменьшит риски и защитит финансы покупателя.

Квартира в залоге: что это значит?

Срочный выкуп из-под залога квартир, долей, комнат, участков, домов и коттеджей

как продать квартиру в залоге у банка

Выкуп квартиры из-под залога – это специфичная процедура, которая подразумевает для заемщика риски потери имущества и вложенных денег. В виду высоких рисков и возможных дополнительных финансовых затрат, большинство риэлторских компаний отказывается браться за выкуп проблемных квартир.

 Агентство недвижимости «ОГРК» оказывает услуги по срочному выкупу залоговых квартир, долей, комнат и загородной недвижимости.

Многолетний опыт нашей компании позволяет в максимально короткие сроки оценить и проверить вашу недвижимость, быстро найти покупателя и предложить лучшую цену!

•    Срочный выкуп до 90% от рыночной стоимости!

•    Выдача срочного аванса в течение 30 минут!
•    Выкупим квартиру за собственные средства! Быстрое решение о покупке!
•    Продажа квартиры с обременением любой сложности!
•    Бесплатная оценка недвижимости!•    Выкупаем недвижимость, заложенную как физическими, так и юридическими лицами!

•    Выкуп залоговых и ипотечных квартир!

•    Выкуп загородной недвижимости: участков, домов, коттеджей!

•    Выкуп квартир с долгами по квартплате!

•    Выкуп квартир в новостройках!

•    Прозрачная сделка и никаких скрытых комиссий!

•    Услуги по срочному выкупу для клиентов агентства бесплатны!
•    Бесплатная юридическая консультация и сопровождение сделки!
•    Помощь в быстрой продаже квартиры!

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ НА ВЫКУП ИЗ-ПОД ЗАЛОГА

Не получается продать квартиру под залогом? Мы выплатили за Вас кредит и найдём для Вас покупателя!

Как продать квартиру, которая находится в залоге у банка? “ЭТАЖИ” придут на помощь!

“В мае 2018 года я взял ипотеку и купил квартиру в Туле. Хотел жить отдельно от родственников, иметь свой дом. Но возникла тяжелая жизненная ситуация. Выбора нет: придется продать квартиру.

Проблема в том, что ипотеку я еще не выплатил, а деньги на первый взнос собирали всем миром, можно сказать. Помогали и друзья, и родственники. В общем, влез в долги. Можно ли продать квартиру, если ипотека еще не закрыта, и законно ли это?”, — обратился в нашу редакцию читатель.

Скажем сразу: Да, возможно. И хотя на вторичном рынке недвижимости продажа квартиры с обременением считается обычной сделкой, просто с небольшими дополнениями, продать залоговую недвижимость самому практически невозможно.

Решившись на продажу, можно столкнуться с некоторыми сложностями:

  • банк, в котором находится закладная, не одобряет сделку,
  • покупатель, узнав об обременении, отказался от покупки из-за рисков,
  • сторонам просто не хватает времени и необходимых знаний.

Поэтому в сделках с залоговой недвижимостью лучше обращаться к опытным юристам или специалистам по недвижимости, чтобы правильно все оформить.

Специалисты центра недвижимости и ипотеки “ЭТАЖИ”, зарекомендовавшие себя как профессионалы, не только расскажут, что нужно знать, если вы решили продать такую квартиру, но и помогут это сделать быстро и грамотно.

Виктория, ведущий специалист

“Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано.

Центр недвижимости и ипотеки “Этажи” поможет решить все вопросы, связанные с продажей квартиры в обременении. В нашей компании есть юристы и ипотечные специалисты, которые помогут в оформлении сделки, а специалисты по недвижимости найдут покупателя, который согласится приобрести квартиру”.

Для начала разберемся, что значит “квартира в обременении банка”

Как продать квартиру в ипотеке — разбираем ситуации

Статья обновлена: 16 апреля 2020 г.

Здравствуйте. Я помогла продать около 20 квартир, которые были обременены ипотекой. На моей практике это каждый 4 случай (работаю в Санкт-Петербурге). У каждого собственника своя причина продажи — кто-то хотел квартиру побольше, а кому-то наоборот тяжело стало «тянуть» ипотеку. Часто супруги, которые решили развестись, продают квартиру до выплаты ипотеки, поделить деньги и разъехаться. В общем, опыт в таких продажах у меня есть.

Важное отступление — на этой странице я расскажу о продаже ипотечной квартиры, которая была куплена БЕЗ использования материнского капитала. Если что я написала отдельную статью — как продать ипотечную квартиру, которая была куплена с мат.капиталом. Продолжим.

Предупреждаю сразу — без специалиста провести сделку будет крайне сложно. Я расписала порядок действий только в общих чертах, чтобы у продавцов было понимание с чем ему придется столкнуться. Советую нанять риэлтора или юриста, у которого есть опыт в продажах квартир в ипотеке.

Я решила разделить инструкцию в несколько ситуаций, ведь многое зависит от действий банка и от будущих покупателей. Точнее сказать, от согласия банка на продажу и от того, как покупатели будут рассчитываться за квартиру. Ознакомьтесь с списком:

Это нужно сделать в первую очередь. По закону для продажи ипотечной квартиры требуется согласие банка, потому что она у него в залоге — п. 2 ст. 346 ГК РФ. Если письменное согласие не предоставить, то сделку приостановят — п. 16 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости.

Поэтому обращаемся в свой банк, сообщаем о намерении продать квартиру и спрашиваем что можно сделать. К сожалению, банки по-разному принимают решения. Не то что банк, а любое отделение одного банка решает по-разному. Каждое отделение — это отдельный мир со своим внутренним регламентом и начальством.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу или в конце статьи.

Этап №2 — Получаем ответ от банка и предпринимаем дальнейшие действия

  1. Банк дает согласие на продажу.

    Точнее банк дает не согласие на сделку, а до сделки выдает собственникам квартиры справку об отсутствии задолженности. Часть денег с продажи квартиры пойдет на покрытие долга по ипотеке, оставшуюся часть получат продавцы — инструкция.

    Например, у нас в Санкт-Петербурге так работают только ВТБ и Сбербанк (не все отделения). По моему опыту лучший в этом ВТБ — его сотрудники сами все оформляют, все расчеты проходят через них, они работают слаженно и быстро. У покупателей практически нет никаких рисков, поэтому они охотно соглашаются с покупкой ипотечной квартиры. Поэтому я спокойна, если у моих клиентов ипотека в ВТБ.

    Со Сбербанком в этом плане похуже. Во-первых, не все отделения дают согласие на продажу. Во-вторых, его сотрудники почти всегда совершают ошибки. Обычно у них недостаточно опыта или они банально не знают что делать.

  2. Банк не дает согласия.

    Нет закона, по которому можно заставить банк дать согласие на продажу. Данный вопрос полностью остается на его усмотрение. У большинства банков такое мнение — пусть сначала собственники оплатят весь долг, а потом могут делать с квартирой что хотят. В Санкт-Петербурге такой регламент у всех банков, кроме ВТБ и некоторых отделений Сбербанка.

    Как тогда продать квартиру в такой ситуации читайте вот здесь.

Ситуация № 1 — Банк дает согласие на продажу

Можно ли и как продать квартиру в залоге у банка – договор купли продажи квартиры в залоге у банка (образец)

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Как продать квартиру в залоге у банка

Просмотров 116

Выплата ипотечного кредита в среднем занимает 10-20 лет, за это время жизненные обстоятельства могут кардинально измениться. Что делать, если появилась необходимость сменить место жительства или низкий уровень доходов больше не позволяет своевременно вносить платежи и погашать свой долг? Единственным выходом в таких ситуациях становится продажа имущества, находящегося в залоге у банка. Можно ли это сделать и как относятся к отчуждению залогового имущества кредиторы?

Стоимость залогового имущества

Залоговое имущество не пользуется большим спросом – рынок недвижимости полон интересных, не обремененных ничем предложений. Покупатели рассматривают такой вариант только по причине более низкой цены, в сравнении с аналогичными по характеристикам объектами.

Какую скидку может установить продавец? Однозначного ответа на этот вопрос не существует. В зависимости от обстоятельств, это может быть как 3, так и 30%. Многое зависит от того, сумеет ли собственник заинтересовать потенциальных покупателей – аргументами в пользу более высокой цены становятся:

  • хорошая инфраструктура;
  • расположение квартиры в престижном районе;
  • дорогой ремонт;
  • наличие бытовой техники, входящей в общую стоимость.

Но в любом случае объект, находящийся в залоге, стоит дешевле аналогичной по характеристикам недвижимости, а при повышенной срочности он автоматически перемещается в самый низ списка цен. Но даже в этом случае не приходится рассчитывать на быструю продажу – ускорить процесс позволит опытный риэлтор, что повлечет дополнительные расходы (до 5% от стоимости жилья).

Способы решения проблемы

Покупка квартиры под залогом

Продажа квартиры в залоге не является широко распространенной операцией на рынке недвижимости, однако при определенных обстоятельствах такие сделки могут быть более выгодными, нежели стандартная операция купли-продажи.

В данной статье мы рассмотрим преимущества покупки квартиры, находящейся в залоге у банка, степень риска при подобных операциях для потенциального покупателя, а также схемы продажи залоговой недвижимости.

Кому выгодна сделка с квартирой в залоге?

Необходимость реализации недвижимости, обремененной залогом, чаще всего возникает у граждан, которые более не в состоянии выполнять свои обязательства перед банком-кредитором. Подобные сделки стали неизбежным следствием масштабного развития ипотечного кредитования и позволяют заемщику с максимальной выгодой продать кредитную квартиру, полностью рассчитаться с банком и сохранить, таким образом, денежные средства, уже внесенные по кредиту.

Иного способа продать залоговую квартиру, чем найти покупателя, который внесет в банк полную сумму задолженности, для заемщика попросту не существует. Операция не является простой и несет для покупателя определенные риски, что определяет снижение продажной цены недвижимости. А возможность приобрести недорогое жилье вызывает интерес потенциальных покупателей.

Покупка квартиры под залогом является достаточно сложной сделкой и бытует мнение, что подобную квартиру можно приобрести чуть ли не за бесценок. Это мнение в корне неверно, так как, несмотря на залоговое обременение, рыночная ценность квартиры остается прежней. И все же, сложность сделки, а также риски для покупателя, сопряженные с покупкой залоговой квартиры, обуславливают снижение стоимости подобной недвижимости до 15%-20%.

Нужен ли посредник

Как продать квартиру с обременением: специфика сделки и нюансы

В ряде случаев решение о продаже квартиры с обременением может оказаться более оправданным, чем попытки справиться с выполнением обязательств, которые стали причиной обременения.

Операции по продаже такого вида жилья имеют свои нюансы и специфику — так как большинство потенциальных покупателей ищут «юридически чистые» квартиры, могут возникнуть затруднения в процессе поиска покупателя.

Кроме того, покупатель несет определенные риски, поэтому продать недвижимость по рыночной стоимости не получится, придется снижать цену.

В рамках настоящей статьи мы расскажем о том, как продать квартиру с обременением и на что стоит обратить особое внимание в процессе подготовки к сделке.

Что такое обременения

Наличие обременений означает, что собственник не может распоряжаться своей недвижимостью в полной мере — под запрет попадают отдельные сделки, либо все юридические операции, связанные с квартирой.

  • Например, собственник не имеет права продать жилье, которое находится в залоге у банка (без его разрешения), однако может им пользоваться для проживания.
  • Если же на квартиру наложено обременение судебными органами, например, в связи с необходимостью изъятия собственности (например, во время бракоразводного процесса или при рассмотрении правонарушения экономического характера), то квартира опечатывается, и не может использоваться текущим собственником (или иными лицами) никоим образом.

Но даже при наличии некоторых обременений недвижимость можно продавать, однако стоит помнить, что вместе с правами собственности к новому хозяину перейдут все обязательства продавца перед третьими лицами.

Собственно, чаще всего недвижимость и продается именно по той причине, что владелец более не в состоянии выполнять обязательства, связанные с недвижимостью (оплачивать ипотеку, вернуть кредит).

В том случае, если с точки зрения закона квартиру продавать можно, собственнику приходится снижать цену – сумма скидки должна включать стоимость «выполнения обязательств» (закрытие кредита, пр.), а также ту сумму, которая компенсирует хлопоты покупателя, связанные со снятием обременений.

Кстати, далеко не всегда вопрос снятия обременений связан непосредственно с выплатой каких-либо долгов. Так, при продаже квартиры, с владельцем которой заключен договор пожизненной ренты, покупателю придется найти с последним общий язык и предложить выгодные условия (например, перезаключить договор на себя или предоставить жилье).

Виды обременений

Залоговое имущество – ипотека на недвижимость в банке ВТБ

  1. Сделайте предварительный расчёт и оформите заявку на ипотеку. Наш сотрудник свяжется с вами, проконсультирует и назначит встречу в одном из ипотечных центров в удобное для вас время.

    Требования к заёмщикам Документы

  2. Выберите подходящее жильё из базы залогового имущества. Сообщите менеджеру, какой объект вы выбрали.

    Страхование риска утраты и повреждения приобретаемой квартиры обязательно. Чтобы избежать повышения процентной ставки на 1%, рекомендуем вам застраховать жизнь и риск потери трудоспособности.

    Залоговое имущество Страхование

  3. Подпишите договор купли-продажи и кредитный договор с банком, а также, договор страхования.

    В случае приобретения жилья на вторичном рынке объект недвижимости сразу оформляется в вашу собственность, одновременно с регистрацией права собственности будет зарегистрирована ипотека в пользу банка до полного погашения задолженности по кредиту.

    В случае приобретения новостройки вы сможете оформить право собственности после завершения строительства, одновременно с регистрацией права собственности будет зарегистрирована ипотека в пользу банка до полного погашения задолженности по кредиту.

    Расходы на оформление Оформление договора и проведение сделки

Кредит предоставляется на жилье, находящееся в залоге и выставленное на продажу / находящееся в собственности банка.

Процентные ставки и условия ипотеки на залоговую недвижимость

  • кредит предоставляется на жилье, находящееся в залоге у банка и выставленное собственником на продажу, возможно приобретение квартиры в новостройке или на вторичном рынке жилья;
  • сумма кредита — от 600 тыс. до 60 млн руб.;
  • ставки при условии комплексного страхования: — 7,8% при первом взносе от 50% — 8,8% при первом взносе от 20%;
  • срок кредита — до 30 лет;
  • первоначальный взнос — от 20% стоимости приобретаемой недвижимости.

Заёмщику:

Продать квартиру в залоге у банка, возможна ли выгодная продажа залогового жилья

Заемщики принимают решение продать квартиру в залоге по ипотечному кредиту под давлением разных обстоятельств: смена работы или места проживания, снижение доходов и желание избавиться от непосильной финансовой нагрузки, развод супругов и сопутствующий этой процедуре раздел имущества. Специалисты компании «МИЭЛЬ» регулярно фиксируют множество обращений от граждан на эту тему. Поэтому мы решили объединить в одной статье всю полезную информацию о том, как продать залоговое имущество максимально безопасно и выгодно.

Следует отметить, что продать квартиру, находящуюся в залоге возможно. Однако, поскольку такое имущество является закладным, процедура сопровождается рядом юридических тонкостей. Рассмотрим нюансы подобных сделок и проанализируем все за и против.

Купля-продажа квартир с обременением по ипотеке

Ипотека — одна из разновидностей обременения, являющаяся гарантией того, что банк вернет средства, выданные заемщику на приобретение вторичного жилья или в новостройке. Сделки по продаже таких квартир невозможны без разрешения кредитора.

Если владельцы желают реализовать ипотечную квартиру, то с большой долей вероятности можно предположить, что уже образовалась просрочка по платежам.

По условиям договора, когда заемщик регулярно нарушает кредитные договоренности, организация имеет право инициировать продажу с торгов либо обратить объект в собственность банка, чтобы возместить расходы.

Рассматривая вопрос о том, можно ли продать квартиру в залоге у банка, стоит учитывать, что сделка связана с несколькими важными обстоятельствами:

  • существенное снижение цены — продавец может потерять до 20% стоимости объекта, если сравнивать с аналогичными вариантами без обременения;
  • предварительная оценка ликвидности недвижимого имущества гарантирует безупречность титула квартиры;
  • если объект выставляется на торги — юристы аукциона проводят обязательную проверку чистоты сделки.

Таким образом, покупка недвижимости у банка экономически выгодна для покупателя, но не для продавца. В связи с этим у собственников возникают вопросы: как продать залоговую квартиру с максимальной выгодой, куда обратиться за помощью и сколько по времени может занимать подобная сделка.

Чистые Пруды — как легко продать квартиру в залоге

Как продать квартиру с обременением?

Владельцы жилья могут столкнуться с рядом проблем, желая продать свою квартиру. Эти трудности спровоцированы определенными обстоятельствами, которые можно объединить под емким термином «обременение».

Какие бывают виды обременения?

Под обременением понимают юридически обоснованные условия, ограничивающие права официального собственника на распоряжение имуществом. Указанные ограничения отмечены в свидетельстве о регистрации собственности. Можно выделить 4 базовых типа обременения квартир:

  • ипотека;
  • аренда;
  • рента;
  • арест.

Ипотека является залогом. Имущество в данном случае фактически и юридически остается у залогодателя. Договор об ипотеке регистрируется в УФРС.

Аренда подразумевает временное использование арендатором чужой недвижимостью за денежное вознаграждение. Договор аренды недвижимости на срок от 1 года подлежит обязательной регистрации.

Договор ренты подразумевает передачу недвижимого имущества стороннему лицу, которое обязуется регулярно выплачивать определенную сумму на содержание собственника квартиры. Срок действия договора определен датой смерти получателя ренты. В случае продажи такого жилья обязательства плательщика ренты переходят к новому собственнику. Для отчуждения имущества рентополучателя необходимо его согласие.

Арест недвижимости подразумевает запрет на распоряжение имуществом. Такую квартиру нельзя продать, купить, оформить в дарственную до снятия ограничений. Информация об аресте недвижимости содержится в Росреестре.

Нюансы сделки по продаже ипотечной квартиры

5 вариантов, как продать ипотечную квартиру

mizar_21984/Fotolia

Законодательство позволяет продавать недвижимость, которая находится в залоге. Скрывать факт ипотеки нет смысла, тем более что проверить наличие обременений довольно легко.

У продавца в такой ситуации есть несколько вариантов.

Досрочное погашение долга перед банком и снятие обременения

Вариант 1. Покупатель передает продавцу в счет оплаты квартиры сумму, равную остатку задолженности перед банком. Продавец выплачивает свой кредит банку, а потом погашает запись об ипотеке в ЕГРН. После этого регистрируется переход права собственности на недвижимость к покупателю, который доплачивает продавцу оставшуюся часть стоимости квартиры.

Вариант 2.

В рамках трехстороннего соглашения (между покупателем, продавцом и банком) покупатель закладывает в первую банковскую ячейку денежные средства для погашения кредита продавца, а во вторую банковскую ячейку – оставшуюся часть стоимости недвижимости, подлежащую выплате продавцу. Обременение снимается, продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи квартиры, регистрируют переход права собственности. Ячейки открываются только после государственной регистрации права нового владельца.

Вариант 3. Продавец перекредитовывается в другом банке, гасит свой ипотечный кредит, снимает обременение в ЕГРН и продает квартиру.

Для каждого из вариантов важно составить правильный договор.

Как продать квартиру в ипотеке?

25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Продажа квартиры с сохранением обременения

Можно ли продать недвижимость в залоге у банка?

как продать квартиру в залоге у банка

Существует несколько способов как это сделать, но при этом все ваши действия, в обязательном порядке, необходимо предварительно согласовывать с банком.

Стандартный вариант продажи залоговой недвижимости

На продажу залогового жилья заёмщиков толкают разные причины. Так, к примеру, потеряв работу или выйдя в декрет заёмщик может стать неплатёжеспособным, кому-то нужно переехать в другой город и сменить место проживания, ну или же срочно понадобилась крупная сумма денег.

Какой бы ни была причина, нужно сначала обратиться в банк, который является вашим кредитором

В зависимости от конкретной ситуации банк не всегда может дать соглашение на ваш запрос. Реакция банка в большей степени зависит от условий прописанных в кредитном договоре. Но в большинстве случаев, если заёмщик даст обязательство на досрочное погашение кредита в его полном объёме, то вероятность согласия банка на продажу залогового имущества существенно возрастет.

Происходит это следующим образом:

Определение рыночной стоимости залоговой квартиры с последующим выставлением жилья на продажу и поиском на неё покупателя. Когда будет найден покупатель — оформляется сделку купли-продажи таким образом, чтобы общая стоимость от квартиры была впоследствии разделена покупателем на две части – величину кредитной задолженности продавца-заёмщика и на оставшуюся часть от стоимости квартиры.

Каждая из этих частей, от общей стоимости жилья распределяется в соответствующие банковские ячейки, одна из которых принадлежит банку, а вторая продавцу. После получения кредитором своей части от совершённой сделки, он передаст в палату регистрации необходимые документы о снятии обременения с квартиры и бланки для регистрации соответствующей сделки. Обе сделки при этом заключаются параллельно друг с другом.

Продажа залоговой квартиры со сменой заёмщика

Существует и другой вариант. Если же найденный покупатель не имеет необходимой суммы средств для покупки жилья, то в этом случае возможна продажа залогового имущества со сменой прав заёмщика. Покупатель выплачивает продавцу лишь разницу между общей стоимостью квартиры и размером непогашенной банковской ссуды, оставшуюся часть которой впоследствии и выплачивает банку взяв на себя права заёмщика.

Хотя такие случаи происходят довольно часто, банки не всегда приветствуют подобные сделки. Это объясняется тем, что новоиспечённого заёмщика ещё нужно проверить на предмет платёжеспособности, а саму ставку по кредиту нужно будет рефинансировать, так как с момента оформления ипотеки прошлым заёмщиком она могла значительно измениться. Этот вариант не всегда выглядит привлекательным для покупателя недвижимости.

  1. Во-первых, ему приходится достаточно долго ждать переоформление документов собственности после того как жильё было выведено из под залога, а этот процесс может растянуться на один-два месяца.
  2. Во-вторых, размер авансового платежа обычно получается в разы большим, нежели при покупке обычного, не ипотечного жилья.

Продажа залоговой квартиры банком

Если же ситуация дошла до того, что заёмщик не может найти покупателя на залоговую недвижимость и не в состоянии своевременно вносить платежи по кредиту, то на основании предварительного решения суда жильё будет продано банком с аукциона.

Помимо этого для того чтобы банк смог в судебном порядке изъять недвижимость заёмщика, необходимо соблюдение двух условий: Общая сумма по задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости жилья указанной в кредитном договоре при его оформлении.

Период просрочки по ежемесячным платежам должен быть не менее трёх месяцев.

При этом, в зависимости от условий кредитного договора, заёмщик может запросить отсрочку по выплатам задолженности до одного года по причине семейных или тяжёлых финансовых обстоятельств.

В том случае если квартира всё же будет выставлен на торги, для совершения продажи необходимо наличие как минимум двух покупателей. Это достаточно сложный и трудоёмкий для банка процесс и, как правило, такие ситуации случаются достаточно редко.

Продажа залоговой недвижимости после досрочного погашения займа

Если заёмщик уже выплатил по ипотеке большую часть задолженности, то кредитные организации рекомендуют изучить принцип продажи залоговой недвижимости после досрочного погашения займа. Таким образом, если банк оформил заёмщику ипотеку на сумму в один миллион рублей, а на этот момент заёмщик остался должен ещё 200 тысяч рублей, то должник самостоятельно получив эти деньги может досрочно погасить долг.

После чего кредитор незамедлительно снимет обременение с недвижимости. А сам заёмщик таким образом без лишних трудностей сможет продать квартиру получив обратно свои деньги.

Существует два варианта ответа на вопрос – где же взять эти недостающие 200 тысяч рублей? Первый состоит в том, чтобы взять потребительский кредит в другом или этом же банке.

Если заёмщик зарекомендовал себя как обязательного и платёжеспособного клиента с положительной кредитной историей, то отказ вряд ли последует, а погасить ипотечный займ можно будет сразу после продажи недвижимости.

Второй способ – это договорится с покупателем жилья о задатке в размере оставшейся суммы на погашение кредита. В данной ситуации есть определённый риск для покупателя, но взамен продавец может снизить стоимость квартиры.

Продажа залогового жилья с целью изменения жилищных условий

Изменение жилищных условий в большую сторону

Также в банковской практике встречаются случаи, когда уже довольно продолжительное время выплачивающий ипотеку заёмщик решает продать залоговую недвижимость по причине нужды в жилье большего размера. Другими словами, с целью улучшения своих жилищных условий.

Эта ситуация вполне привычна для кредиторов и часто они удовлетворяют подобный запрос клиента дав согласие на продажу залоговой недвижимости по вышеописанным схемам.

При этом вырученная часть суммы от продажи квартиры идёт на погашение текущей задолженности, а часть средств которые остались, расходуются на первичный взнос при покупке более комфортабельного жилья, но уже по другому кредитному договору.

Изменение жилищных условий в меньшую сторону

Бывает и так, что заёмщик, не рассчитав свои силы и средства, берёт в ипотеку жильё которое ему крайне трудно оплачивать и в результате возникает желание обменять его на более скромную квартиру. Такой вариант продажи залоговой недвижимости тоже возможен, но в отличии от предыдущего варианта менее приветствуется банками и проводится при обязательном согласии кредитора под его строгим наблюдением.

Продажа залогового жилья незаконно

Напоследок стоит упомянуть о незаконной продаже залоговой недвижимости.

Нюанс в том, что большинство кредитных организаций заключая договор с заёмщиком, включает в договор пункты следуя которым имущество залога не может быть передано в собственность третьим лицам, при одном лишь исключении — универсального приёма прав при получении наследства.

При нарушении данного условия не только становится недействительной сделка продажи залогового жилья, но и возникает большая вероятность того, что банк потребует досрочного погашения кредита в полном его объёме невзирая на то, кому принадлежит недвижимость в данный момент.

Источник: https://credits.ru/publications/222400/mozhno-li-prodat-nahodyaschuyusya-v-bankovskom-zaloge-nedvizhimost/

Продажа или покупка недвижимости под залогом – оцениваем риски | Ипотека онлайн

как продать квартиру в залоге у банка

Покупка недвижимости под залогом оценивается некоторыми юристами как рискованная операция. Но знание особенностей заключения сделки купли-продажи с собственностью, обремененной банковскими долгами, уменьшит риски и защитит финансы покупателя.

Квартира в залоге: что это значит?

Гарантией возврата ипотечного кредита банку является имущество, переданное в залог. Это может быть квартира, дом, автомобиль, т.е. любая ликвидная движимая или недвижимая собственность. Если заемщик не выполняет обязательств перед кредитором, последний имеет право обратить взыскание на заложенное имущество: продать и возместить потери от выданного кредита.

Залог недвижимости — обременение права собственности, вступает в силу после регистрации в Росреестре. С этого момента владелец объекта теряет возможность распоряжения имуществом в части отчуждения. Но может свободно использовать по назначению: жить вместе с семьей в квартире или коттедже, регистрироваться по месту жительства, ремонтировать жилье.

Покупаем квартиру в залоге: на что обратить внимание

Стоит ли покупать квартиру в залоге, часто такой вопрос задают потенциальные покупатели. Риелторы отмечают, что почти четверть жилья вторичного рынка отягчено банковскими долгами. И, поскольку деньги продавцу требуются быстро, чтобы погасить задолженность перед кредитором, такие объекты могут продаваться с существенным дисконтом, т.е. скидкой.

Оформление продажи квартиры в залоге у банка осуществляется от имени заемщика, но отличается от традиционной сделки купли-продажи, поскольку требуется письменное согласие банковского учреждения на отчуждение заложенного имущества;

Отметим, что продаваться имущество в банковском залоге может добровольно, от имени заемщика, когда и банк-кредитор, и должник пришли к единому решению об отчуждении объекта и закрытии долга.

Распространенный способ приобретения недвижимости под залогом — путем  внесения задолженности за продавца. Часто такую ситуацию можно наблюдать, если стороны будущей сделки «нашли» друг друга самостоятельно. На каком-то этапе выясняется, что квартира — в залоге у банка. Но объект настолько интересен покупателю, что он готов внести остаток по кредиту, и затем переоформить жилье на себя. Это беспроигрышная покупка залоговой недвижимости, безопасность которой гарантируется банком.

Покупка залоговой недвижимости с согласия банка-кредитора

Сделки такого рода осуществляются с согласия кредитующей организации и под ее контролем. Порядок таков:

  • покупатель передает необходимую сумму в банк и кредит продавца закрывается;
  • кредитор письменно уведомляет регистрационную службу о погашении обязательства и необходимости вывода объекта из-под залога;
  • заключается договор купли-продажи, право собственности покупателя регистрируется в установленном порядке;
  • если приобретение недвижимости осуществляется за счет кредитных средств — регистрируется новый залог, но уже на покупателя.

Рекомендуемая статья:  Покупка квартиры по переуступке в ипотеку

При оформлении таких транзакций, есть момент, который «выпадает» из поля зрения банков: передача аванса или задатка. Чтобы избежать мошеннических схем, рекомендуют передавать аванс после выяснения спорных вопросов.

Сделка с недвижимостью под залогом Сбербанка проходят по отработанной банком схеме. Подробнее в статье: Покупка квартиры в залоге Сбербанка в ипотеку Сбербанка

Что же делать заемщикам если решили недвижимость продать, а банк-кредитор не дает согласия? Почти все банки дают такое согласие на отчуждение, но если недвижимость оказалась в залоге АИЖК (Дом.

рф), будьте готовы к отказу в продаже, даже письменно написать могут, если требуется. Но практика показала, что возможно пойти на сделку, причем нотариальную и без согласия залогодержателя.

Пошагово весь процесс оформления сделки описан в другой статье: Покупка залоговой недвижимости под ипотеку АИЖК.

Оформление покупки недвижимости под залогом в кредит

Покупатель может оформить у того же кредитора займ на покупку недвижимости, находящейся в залоге у банка. Это безрисковый вариант стать собственником понравившегося жилья, но обремененного кредитными обязательствами. Большинство банков для таких заемщиков разрабатывают специальные условия обслуживания: льготный процент по кредиту, небольшой первоначальный взнос, ускоренную процедуру оформления.

Через аккредитованное агентство недвижимости

Для этого обращаются в аккредитованную компанию, уполномоченную сопровождать подобные сделки. Здесь подробно ознакомят с лотами, выставленными на продажу, проконсультируют о преимуществах и «тонкостях» объектов, тенденциях рынка.

Кроме того, ознакомят с копиями документов на приобретаемую недвижимость. Обратившись в агентство-посредник, можно быть уверенным в юридической «чистоте» объекта; задаток можно передавать смело.

Но сотрудничество будет сопровождаться уплатой комиссионных посреднику.

Покупка залоговой квартиры у банка

Во многих банках действует ипотечная программа «Залоговая недвижимость», направленная на продажу имущества, отягченного долгами или перешедшего в собственность кредитора в результате невыплаченной ипотеки. Чтобы сэкономить на судебных издержках, расходах на оплату исполнительного производства, банк самостоятельно занимается поиском покупателей, оформлением, тщательно следит за снятием обременений.

Покупка недвижимости у банка — наименее рискованная и прозрачная сделка. При оформлении за наличные, происходит максимально быстро и с возможным дисконтом в 5-10%. После оплаты покупки, каких-либо обязательств перед банком не существует. В случае недостаточности денежных средств, можно рассчитывать на ипотечное кредитование на выгодных условиях.

Покупка недвижимости под залогом в ипотеку

Покупка жилья в новостройках чаще всего оформляется с использованием ипотеки. Это разновидность кредитного договора, согласно которому при неисполнении обязательств заемщиком, залоговая недвижимость переходит в собственность банка, получающему право реализовать ее и покрыть образовавшиеся убытки.

Рекомендуемая статья:  Порядок снятия обременения по военной ипотеке

Покупка недвижимости у банка в ипотеку имеет несомненные плюсы:

  • банк предлагает хороший процент за пользование заемными деньгами;
  • готов на длительный срок кредитования и минимальный первоначальный взнос.

Но есть и недостатки. Предложение такого жилья, как правило, ограничено. Проблему выписки ранее проживающих жильцов кредитор старается переложить на покупателя.

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/prodazha-ili-pokupka-nedvizhimosti-pod-zalogom-ocenivaem-riski.html

Срочный выкуп из-под залога квартир, долей, комнат, участков, домов и коттеджей

как продать квартиру в залоге у банка

Выкуп квартиры из-под залога – это специфичная процедура, которая подразумевает для заемщика риски потери имущества и вложенных денег. В виду высоких рисков и возможных дополнительных финансовых затрат, большинство риэлторских компаний отказывается браться за выкуп проблемных квартир.

 Агентство недвижимости «ОГРК» оказывает услуги по срочному выкупу залоговых квартир, долей, комнат и загородной недвижимости.

Многолетний опыт нашей компании позволяет в максимально короткие сроки оценить и проверить вашу недвижимость, быстро найти покупателя и предложить лучшую цену!

•    Срочный выкуп до 90% от рыночной стоимости!

•    Выдача срочного аванса в течение 30 минут!
•    Выкупим квартиру за собственные средства! Быстрое решение о покупке!
•    Продажа квартиры с обременением любой сложности!
•    Бесплатная оценка недвижимости!•    Выкупаем недвижимость, заложенную как физическими, так и юридическими лицами!

•    Выкуп залоговых и ипотечных квартир!

•    Выкуп загородной недвижимости: участков, домов, коттеджей!

•    Выкуп квартир с долгами по квартплате!

•    Выкуп квартир в новостройках!

•    Прозрачная сделка и никаких скрытых комиссий!

•    Услуги по срочному выкупу для клиентов агентства бесплатны!
•    Бесплатная юридическая консультация и сопровождение сделки!
•    Помощь в быстрой продаже квартиры!

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ НА ВЫКУП ИЗ-ПОД ЗАЛОГА

Не получается продать квартиру под залогом? Мы выплатили за Вас кредит и найдём для Вас покупателя!

Продажа недвижимости под залогом — это довольно частое явление, которое, в основном, связано с оформлением ипотеки или потребительского кредита в банке на внушительную сумму. Из-за наложенного обременения на квартиру собственник может столкнуться с серьезными проблемами, например, не удается погасить задолженность в срок, возрастают долги по ранее взятым кредитам, что приводит к риску лишиться своего имущества.

Если по тем или иным причинам заемщик не может больше выплачивать ипотеку в полном объеме, то появляется риск как лишения квартиры, так и лишения вложенных в нее денег, т.к. кредитор может подать в суд, чтобы продать залог и возместить тем самым себе убытки.

Услуга агентства недвижимости «ОГРК» по срочному выкупу залоговой недвижимости поможет Вам оперативно решить Ваш жилищный вопрос в кротчайшие сроки.

Вы закрываете вопрос финансовых поисков и получаете возможность вновь распоряжаться своим имуществом.

Мы рассматриваем сделки любой сложности! Получите бесплатную консультацию!

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ НА БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ

Нашли покупателя с ипотечным продуктом? Не получается провести сделку? Мы можем выкупить квартиру у банка!

Срочный выкуп квартиры, купленной в ипотеку, является, пожалуй, единственным выгодным способом сохранить свое имущество, если больше нет возможности выплачивать ипотеку. Агентство недвижимости «ОГРК» рассматривает каждый случай в индивидуальном порядке и помогает решить жилищный вопрос на самых выгодных условиях. Наша компания имеет преференции у банков-партнеров, и мы предоставим Вам готовые решения, при которых будут соблюдены все законодательные нормы. 

Вы приобрели квартиру в одном банке, а заложили ее в другом? Мы оперативно выкупаем квартиру за счет своих собственных средств, и покупатель приобретает её как свободную!

Агентство недвижимости «ОГРК» поможет реализовать вашу недвижимость и получить деньги после ее продажи, а также оформить права собственности и обязательства на других членов семьи, если это будет необходимо!

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ НА СРОЧНЫЙ ВЫКУП ИЗ-ПОД ЗАЛОГА

Источник: https://www.ogrk-center.ru/services/vykup-iz-pod-zaloga/

Как продать квартиру, которая находится в залоге у банка? “ЭТАЖИ” придут на помощь!

“В мае 2018 года я взял ипотеку и купил квартиру в Туле. Хотел жить отдельно от родственников, иметь свой дом. Но возникла тяжелая жизненная ситуация. Выбора нет: придется продать квартиру.

Проблема в том, что ипотеку я еще не выплатил, а деньги на первый взнос собирали всем миром, можно сказать. Помогали и друзья, и родственники. В общем, влез в долги. Можно ли продать квартиру, если ипотека еще не закрыта, и законно ли это?”, — обратился в нашу редакцию читатель.

Скажем сразу: Да, возможно. И хотя на вторичном рынке недвижимости продажа квартиры с обременением считается обычной сделкой, просто с небольшими дополнениями, продать залоговую недвижимость самому практически невозможно.

Решившись на продажу, можно столкнуться с некоторыми сложностями:

  • банк, в котором находится закладная, не одобряет сделку,
  • покупатель, узнав об обременении, отказался от покупки из-за рисков,
  • сторонам просто не хватает времени и необходимых знаний.

Поэтому в сделках с залоговой недвижимостью лучше обращаться к опытным юристам или специалистам по недвижимости, чтобы правильно все оформить.

Специалисты центра недвижимости и ипотеки “ЭТАЖИ”, зарекомендовавшие себя как профессионалы, не только расскажут, что нужно знать, если вы решили продать такую квартиру, но и помогут это сделать быстро и грамотно.

Виктория, ведущий специалист

“Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано.

Центр недвижимости и ипотеки “Этажи” поможет решить все вопросы, связанные с продажей квартиры в обременении. В нашей компании есть юристы и ипотечные специалисты, которые помогут в оформлении сделки, а специалисты по недвижимости найдут покупателя, который согласится приобрести квартиру”.

Для начала разберемся, что значит “квартира в обременении банка”

Если недвижимость куплена в ипотеку и кредит еще не погашен, то она находится в залоге у банка, то есть в обременении.

Такую недвижимость продать не так просто. Для начала продавцу придется погасить задолженность по кредиту, и только потом обременение будет снято.

После этого недвижимость можно продавать.

Существуют несколько способов продать жилье, находящееся в залоге у банка.

Первый и самый простой — наличный расчет

Специалисты центра недвижимости и ипотеки «ЭТАЖИ» находят покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по стандартному договору купли-продажи.

Однако, далеко не всех покупателей устраивает такой вариант, ведь им придется отдать деньги под расписку и положиться на честность продавца.

“В этом случае лучше всего воспользоваться услугами банка и заключить “безопасную сделку”. Что это значит: покупатель вносит необходимую сумму на блокированный счет — аккредитив. Продавец сможет забрать деньги, только предоставив зарегистрированный договор купли-продажи”, — рассказывает Виктория.

Второй вариант — продать квартиру с участием банка-кредитора

Этот вариант подходит, если покупатель оформляет ипотеку в том же банке, что и продавец. Проще говоря, кредит переоформляется на покупателя вместе с квартирой, а с оформлением всех документов помогут юристы компании «Этажи».

Правда, здесь тоже можно столкнуться с некоторыми сложностями. Покупатель должен подойти банку в качестве заемщика.

Если же покупатель согласен на условия и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

“В отличие от первого варианта, деньги “остаются” в банке, а значит риски для покупателя меньше. Люди соглашаются на такой вариант охотнее”, — отмечает Виктория.

Третий вариант — выкуп квартиры из-под залога другим банком

Существуют банки, готовые выкупить квартиру из-под залога. Схема проста: покупатель оформляет в этом банке ипотеку, получает одобрение объекта банком — впрочем, всё, как обычно.

После регистрации сделки покупатель получает документы, подтверждающие право собственности, а закладная переходит в банк, где оформлена ипотека.

“Единственное, нужно учитывать, что на период перехода закладной процентная ставка по ипотечному кредиту увеличится на 2%. Как только она переходит, ставка снизится”, — рассказывает Виктория.

В любом случае необходимо получить принципиальное согласие банка на продажу квартиры с обременением. Если же он против, останется только один вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

“Центр недвижимости и ипотеки “Этажи” может помочь и в этом случае. Если у продавца нет необходимый суммы для погашения кредита, то мы можем предоставить ему займ.

Такое предложение — уникальное для Тулы. “Этажи” не только помогают продать квартиру и снять с нее обременение, но и выступают гарантом. И покупатель, и продавец могут быть уверены в том, что сделка будет заключена быстро и грамотно с точки зрения закона”, — отмечает Виктория.

Игорь Бармотин, недавно приобрел квартиру, находящуюся в залоге у Сбербанка.

«У меня в семье родился ребёнок и было принято решение расширить жилплощадь. Мы с женой обратились за помощью в «Этажи». Выбрали двухкомнатную квартиру, она нам очень понравилась, но оказалось, что прежний владелец не погасил до конца ипотеку.

Сначала этот факт нас сильно смутил, но специалист по недвижимости Лаура Николова нас успокоила, и команда «Этажей» помогла нам купить понравившуюся квартиру. Великолепное отношение, на всех этапах сделки все объясняли, везде сопровождали. Ни оставляли ни продавцов, ни нас ни на минуту, вплоть до получения мною документов на право собственности.

Сто процентное чувство уверенности и безопасности. Мы остались очень довольны. Если соберемся еще покупать недвижимость, то однозначно с «Этажами».

Немного статистики.

За 2019 год центр недвижимости и ипотеки «Этажи» провел 1330 успешных сделок с недвижимостью. Только с начала 2020 года «Этажи» помогли тулякам заключить 32 сделки с недвижимостью, находящейся в залоге у банков, из них в четырех «Этажи» предоставили продавцам займ.

ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ И ИПОТЕКИ «ЭТАЖИ»
г. ТУЛА, ул. СОВЕТСКАЯ, 74
телефон: (4872) 70-75-07

Источник: https://www.tulapressa.ru/2020/03/kak-prodat-kvartiru-kotoraya-naxoditsya-v-zaloge-u-banka-etazhi-pridut-na-pomoshh/

Как продать квартиру в ипотеке — разбираем ситуации

Как продать квартиру в ипотеке — разбираем ситуации

Статья обновлена: 16 апреля 2020 г.

Здравствуйте. Я помогла продать около 20 квартир, которые были обременены ипотекой. На моей практике это каждый 4 случай (работаю в Санкт-Петербурге). У каждого собственника своя причина продажи — кто-то хотел квартиру побольше, а кому-то наоборот тяжело стало «тянуть» ипотеку. Часто супруги, которые решили развестись, продают квартиру до выплаты ипотеки, поделить деньги и разъехаться. В общем, опыт в таких продажах у меня есть.

Важное отступление — на этой странице я расскажу о продаже ипотечной квартиры, которая была куплена БЕЗ использования материнского капитала. Если что я написала отдельную статью — как продать ипотечную квартиру, которая была куплена с мат.капиталом. Продолжим.

Предупреждаю сразу — без специалиста провести сделку будет крайне сложно. Я расписала порядок действий только в общих чертах, чтобы у продавцов было понимание с чем ему придется столкнуться. Советую нанять риэлтора или юриста, у которого есть опыт в продажах квартир в ипотеке.

Я решила разделить инструкцию в несколько ситуаций, ведь многое зависит от действий банка и от будущих покупателей. Точнее сказать, от согласия банка на продажу и от того, как покупатели будут рассчитываться за квартиру. Ознакомьтесь с списком:

Это нужно сделать в первую очередь. По закону для продажи ипотечной квартиры требуется согласие банка, потому что она у него в залоге — п. 2 ст. 346 ГК РФ. Если письменное согласие не предоставить, то сделку приостановят — п. 16 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости.

Поэтому обращаемся в свой банк, сообщаем о намерении продать квартиру и спрашиваем что можно сделать. К сожалению, банки по-разному принимают решения. Не то что банк, а любое отделение одного банка решает по-разному. Каждое отделение — это отдельный мир со своим внутренним регламентом и начальством.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу или в конце статьи.

Этап №2 — Получаем ответ от банка и предпринимаем дальнейшие действия

Этап №2 — Получаем ответ от банка и предпринимаем дальнейшие действия

  1. Банк дает согласие на продажу.

    Точнее банк дает не согласие на сделку, а до сделки выдает собственникам квартиры справку об отсутствии задолженности. Часть денег с продажи квартиры пойдет на покрытие долга по ипотеке, оставшуюся часть получат продавцы — инструкция.

    Например, у нас в Санкт-Петербурге так работают только ВТБ и Сбербанк (не все отделения). По моему опыту лучший в этом ВТБ — его сотрудники сами все оформляют, все расчеты проходят через них, они работают слаженно и быстро. У покупателей практически нет никаких рисков, поэтому они охотно соглашаются с покупкой ипотечной квартиры. Поэтому я спокойна, если у моих клиентов ипотека в ВТБ.

    Со Сбербанком в этом плане похуже. Во-первых, не все отделения дают согласие на продажу. Во-вторых, его сотрудники почти всегда совершают ошибки. Обычно у них недостаточно опыта или они банально не знают что делать.

  2. Банк не дает согласия.

    Нет закона, по которому можно заставить банк дать согласие на продажу. Данный вопрос полностью остается на его усмотрение. У большинства банков такое мнение — пусть сначала собственники оплатят весь долг, а потом могут делать с квартирой что хотят. В Санкт-Петербурге такой регламент у всех банков, кроме ВТБ и некоторых отделений Сбербанка.

    Как тогда продать квартиру в такой ситуации читайте вот здесь.

Ситуация № 1 — Банк дает согласие на продажу

Ситуация № 1 — Банк дает согласие на продажу

Банк дал согласие, покупатели найдены, теперь осталось все подготовить и провести сделку. Здесь я также выделила 2 ситуации и по каждой из них написала отдельную инструкцию: 1) если нашли покупателей, которые купят квартиру только за свои деньги без ипотеки, субсидий и прочего; 2) если покупатели тоже с ипотекой.

Если покупатели полностью со своими деньгами без ипотеки и субсидий

Если покупатели полностью со своими деньгами без ипотеки и субсидий

Давайте сначала кратко расскажу как все оформляется: 1) Проводится задаток. Покупатели передают небольшую сумму денег в качестве задатка. Продавцы и покупатели подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. 2) Продавцы пишут в своем банке заявление о досрочном погашении ипотеки и им дают справку с суммой остатка долга.

3) Составляется образец/проект договора купли-продажи и продавец передает его сотруднику банка. 4) На основе поданного договора сотрудник банка сам составит договор купли-продажи в окончательном виде. 5) В день сделки: участники идут в банк, где покупатели закладывают деньги в сейфовую ячейку или на аккредитивный счет. Деньги делят на две части — одну банку (долг по ипотеке), остальную продавцам.

Эти деньги банк и продавцы получат после регистрации сделки купли-продажи. После того как деньги заложены, там же в банке участники подписывают договор купли-продажи. Далее участники сделки подают все необходимые документы в МФЦ или в Регпалату для регистрации сделки купли-продажи. 6) После того как сделку зарегистрируют, участникам выдадут на руки договора купли-продажи с отметкой о государественной регистрации.

Продавцы относят в банк свои зарегистрированные договора. Уже на основании этого, банк забирает с ячейки свою часть денег, а продавцы свою.

  1. Покупатели передают продавцам небольшую сумму денег в качестве задатка.

    Подписывается предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. На сайте есть статья о задатке, но она нацелена больше на покупателей квартиры, а не на продавцов. Но все равно ее прочтите, чтобы иметь представление.

    Задаток служит гарантом, что в дальнейшем участники выйдут на сделку — п. 1 ст. 380 ГК РФ. После подписания документов о задатке нельзя просто так отказаться от сделки. Если покупатели по своей вине покупать квартиры, то задаток остается у продавцов. Если же продавцы отказываются, то они обязаны вернуть покупателям задаток обычно в двойном размере. Это называется обеспечительной функцией задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

    Сумму задатка определяют по договоренности, законом это не регулируется. На моей практике 50 — 100 тысяч рублей. Задаток обязательно идет в счет стоимости квартиры — п. 1. ст. 380 ГК РФ. Как только продавцы получат на руки задаток, они пишу расписку в получении денег и отдают ее покупателям. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве задатка при последующей покупке квартиры, дата и подпись продавцов.

  2. Продавцы идут в свой банк и пишут заявление о досрочном погашении ипотеки.

    Присутствие покупателей здесь не требуется. После подачи заявления продавцам дадут справку с суммой остатка долга.

  3. Стороны составляют образец/проект договора купли-продажи и передают его сотруднику банка

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/v-ipoteke

Можно ли и как продать квартиру в залоге у банка – договор купли продажи квартиры в залоге у банка (образец)

Можно ли и как продать квартиру в залоге у банка – договор купли продажи квартиры в залоге у банка (образец)

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Как продать квартиру в залоге у банка

Просмотров 116

Выплата ипотечного кредита в среднем занимает 10-20 лет, за это время жизненные обстоятельства могут кардинально измениться. Что делать, если появилась необходимость сменить место жительства или низкий уровень доходов больше не позволяет своевременно вносить платежи и погашать свой долг? Единственным выходом в таких ситуациях становится продажа имущества, находящегося в залоге у банка. Можно ли это сделать и как относятся к отчуждению залогового имущества кредиторы?

Стоимость залогового имущества

Стоимость залогового имущества

Залоговое имущество не пользуется большим спросом – рынок недвижимости полон интересных, не обремененных ничем предложений. Покупатели рассматривают такой вариант только по причине более низкой цены, в сравнении с аналогичными по характеристикам объектами.

Какую скидку может установить продавец? Однозначного ответа на этот вопрос не существует. В зависимости от обстоятельств, это может быть как 3, так и 30%. Многое зависит от того, сумеет ли собственник заинтересовать потенциальных покупателей – аргументами в пользу более высокой цены становятся:

  • хорошая инфраструктура;
  • расположение квартиры в престижном районе;
  • дорогой ремонт;
  • наличие бытовой техники, входящей в общую стоимость.

Но в любом случае объект, находящийся в залоге, стоит дешевле аналогичной по характеристикам недвижимости, а при повышенной срочности он автоматически перемещается в самый низ списка цен. Но даже в этом случае не приходится рассчитывать на быструю продажу – ускорить процесс позволит опытный риэлтор, что повлечет дополнительные расходы (до 5% от стоимости жилья).

Способы решения проблемы

Способы решения проблемы

Если возникли сложности с обслуживанием долга, то можно обратиться в банк с просьбой о его реструктуризации или заняться продажей объекта недвижимости.

Первый вариант позволит лишь немного снизить финансовую нагрузку, а второй – даст возможность полностью избавиться от обязательств.

Отчуждение залогового имущества не запрещено законом, но проводиться оно может только после согласования всех вопросов с кредитором – квартира находится под обременением, что усложняет ситуацию и снижает шансы выгодно ее продать.

Досрочное погашение ипотечного кредита

Досрочное погашение ипотечного кредита

Этот способ позволит получить за квартиру рыночную стоимость. Он заключается в досрочном погашении кредита – после снятия обременения никаких препятствий для продажи не возникнет. сложность заключается в том, что должнику придется найти деньги.

Если осталось внести относительно небольшую сумму, то можно занять ее у друзей и родственников или оформить потребительский кредит – погасить долг удастся сразу после того, как покупатель заплатит за квартиру (во многих случаях банк допускает досрочное погашение потребительских кредитов без штрафных санкций).

Если осталось заплатить несколько миллионов, то найти источник вливания средств вряд ли удастся.

Продажа жилья с одновременным погашением ипотеки наличными

Продажа жилья с одновременным погашением ипотеки наличными

Этот способ более удобен для людей, «не справившихся» с ипотекой, поэтому именно он используется чаще всего. Должнику не нужно выпрашивать денег у родственников или обращаться в банк за оформлением дополнительного кредита. Квартира сразу выставляется на продажу по цене ниже рыночной. Потенциальные покупатели ставятся в известность, что внесенная за жилье сумма в первую очередь будет направлена на погашение ипотеки. Предлагается 3 способа передачи денег банку.

  • Через банковскую ячейку. К одной из ячеек, в которой находится долг по ипотеке, получает доступ представитель кредитной организации, а к другой (с остатком суммы) – продавец.
  • Безналичный перевод денег займодателю. Денежная сумма, необходимая для закрытия кредита, перечисляется на счет банка. Остаток обычно закладывается в ячейку.
  • Расчет через депозит нотариуса. С 2014 г. у продавцов недвижимости появилась возможность оплачивать покупку через публичный депозитный счет (ФЗ-457). За услугу придется заплатить 0.5% от суммы. Вначале средства перечисляются покупателем на указанный счет. Нотариус удостоверяет ДКП и отправляет необходимую для погашения сумму кредитору. После предоставления документов о закрытии кредита он пересылает заявление на регистрацию прав собственности, а когда процедура завершена – перечисляет остаток денег продавцу.

Из всех предложенных способов наиболее безопасным для покупателя считается нотариальный депозит.

В случае использования ячеек возникают некоторые сложности. Снять обременение банк согласится только после того, как получит деньги. Это значит, что значительную часть суммы покупатель должен будет передать еще до того, как получит права собственности на объект. Это очень рискованно, ведь после погашения кредита продавец вполне может изменить условия сделки или вообще отказаться от нее.

Передача кредитных обязательств

Передача кредитных обязательств

По согласованию с банком продавец может продать залоговую недвижимость и передать новому собственнику свои кредитные обязательства – это актуально в случае, если покупатель не располагает средствами для покупки, поэтому сам планирует оформить кредит. С момента перехода прав собственности уже новый владелец будет платить по счетам.

Практика показывает, что кредиторы часто идут на такой компромисс – если заемщик не справляется с обслуживанием долга, а претендент на его место имеет стабильно высокий заработок и хорошую кредитную историю, то такая замена вполне себя оправдывает (но взять ипотеку потенциальный покупатель в стороннем банке не может, такая заявка рассматриваться не будет). Чтобы убедиться в добропорядочности и платежеспособности нового заемщика, банк будет тщательно его проверять – в случае появления сомнений кандидатура не получит одобрения и прежнему должнику придется продолжить выплату кредита.

Такая схема не противоречит букве закона – в соответствии со ст.37 Закона об ипотеке, объект залога может быть продан, если это одобрено залогодателем.

Продажа залогового имущества с торгов

Продажа залогового имущества с торгов

Если клиент банка больше не имеет возможности обслуживать свой долг, он может дать «зеленый свет» продаже объекта с торгов, не дожидаясь момента, когда кредитор добьется такого права через суд. Реализацию залогового имущества в этом случае берет на себя банк, должник в процессе не участвует.

Главный минус такого способа – кредитор защищает только свои интересы. Он не заинтересован в долгих торгах, поэтому изначально устанавливает невысокую цену. Она ни в коем случае не будет ниже суммы долга, а вот останется ли что-нибудь должнику представителей банка не интересует.

Пример. Рыночная стоимость квартиры – 4 млн. руб. Банку осталось получить по кредиту ровно половину этой суммы. На торги объект выставляется по цене 3 млн. руб. Кредитор получает свои деньги и закрывает долг, клиенту достается всего 1 млн. руб.

Первый этап посвящается проведению переговоров с кредитором – в их процессе стоит обсудить возможность продажи залогового имущества. Если одобрение получено (оформляется письменное разрешение, озвучивается сумма долга), можно приступать к поиску покупателя.

Непосредственно перед продажей клиенту нужно узнать окончательную сумму долга, попросить приостановить начисление процентов, обговорить процесс внесения денег (нал, безнал, кредит), сроки снятия обременения. Все достигнутые договоренности отображаются в договоре купли-продажи.

ДКП вначале оформляется на квартиру с обременением – она остается в залоге у кредитора. Затем регистрируется переход прав (процесс занимает 5 дней) – продавец при этом продолжает оставаться должником по ипотеке.

После того как покупатель отдает деньги, осуществляется погашение кредита, банк выдает соответствующую справку. На ее основании регистрируется снятие обременения (квартира к этому моменту уже является собственностью покупателя, процесс занимает до 4 дней).

После этого осуществляется окончательный расчет с продавцом – он получает остаток суммы.

ДКП

ДКП

Договор имеет некоторые особенности. Одна из них – наличие в перечне сторон сделки банка, являющегося залогодержателем. Следующие пункты аналогичны стандартным договорам:

  • приводятся паспортные данные продавца и покупателя;
  • указываются сведения о реализуемом объекте недвижимости (адрес, площадь и прочие данные);
  • прописывается стоимость цифрами и прописью.

В обязательном порядке оговаривается способ и порядок осуществления расчетов (через банковскую ячейку, депозит нотариуса). В условиях сделки описывается порядок получения денег банком (кредитор имеет приоритет) и продавцом (его черед наступает после регистрации прав). Обязательным является упоминание об обременении квартиры (залоге). Стороны могут внести в договор и другие необходимые пункты. В завершение они ставят подписи, закрепляя достигнутые договоренности.

Требуемые документы

Требуемые документы

Помимо паспортов сторон требуется также доверенность на имя лица, представляющего интересы банка. Покупателю предоставляются документы на квартиру – техпаспорт, справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, расширенная выписка из домовой книги, выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ.

В пакет документов обязательно входят договора залога/кредита. Если покупатель приобретает объект в кредит, то с его стороны тоже нужны кредитные документы (они подписываются одновременно с ДКП).

Требуется ли нотариальное заверение? Это зависит только от политики банка (обычно кредитор требует удостоверить договор у аккредитованного нотариуса, обращение к другим специалистам не допускается).

Преимущества и недостатки приобретения залогового жилья

Преимущества и недостатки приобретения залогового жилья

Одно из преимуществ – цена объектов с обременением ниже среднерыночной. Покупатель получает возможность выгодно купить хорошее жилье, которое при иных обстоятельствах обошлось бы на 10-30% дороже. Дополнительный плюс – залоговое имущество перед тем, как его примет банк, подвергается всесторонней проверке. Это значительно снижает риск получить в свое распоряжение «кота в мешке».

Главный минус – рискованность сделки. Если покупатель слабо представляет правильный порядок действий, то вполне может погасить чужой кредит и остаться ни с чем. Решившись на такую сделку, стоит обеспечить себе грамотное юридическое сопровождение. Нужно также учесть, что оформление купли-продажи займет больше времени из-за необходимости согласовывать свои действия с банком и дожидаться снятия залога.

Если квартира будет приобретаться в кредит, то появляется дополнительный минус – на плечи нового владельца лягут регулярные платежи (потеря работы или снижение уровня дохода поставит плательщика в незавидное положение).

Можно ли продать квартиру в залоге и стоит ли заверять договор у нотариуса? Такая сделка достаточно рискованна, заключать ее стоит, только максимально себя обезопасив. Юристы сайта расскажут о том, на какие моменты стоит обратить особое внимание, возьмут на себя сопровождение процедуры купли-продажи.

Источник: http://law-divorce.ru/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-u-banka/

Покупка квартиры под залогом

Покупка квартиры под залогом

Продажа квартиры в залоге не является широко распространенной операцией на рынке недвижимости, однако при определенных обстоятельствах такие сделки могут быть более выгодными, нежели стандартная операция купли-продажи.

В данной статье мы рассмотрим преимущества покупки квартиры, находящейся в залоге у банка, степень риска при подобных операциях для потенциального покупателя, а также схемы продажи залоговой недвижимости.

Кому выгодна сделка с квартирой в залоге?

Кому выгодна сделка с квартирой в залоге?

Необходимость реализации недвижимости, обремененной залогом, чаще всего возникает у граждан, которые более не в состоянии выполнять свои обязательства перед банком-кредитором. Подобные сделки стали неизбежным следствием масштабного развития ипотечного кредитования и позволяют заемщику с максимальной выгодой продать кредитную квартиру, полностью рассчитаться с банком и сохранить, таким образом, денежные средства, уже внесенные по кредиту.

Иного способа продать залоговую квартиру, чем найти покупателя, который внесет в банк полную сумму задолженности, для заемщика попросту не существует. Операция не является простой и несет для покупателя определенные риски, что определяет снижение продажной цены недвижимости. А возможность приобрести недорогое жилье вызывает интерес потенциальных покупателей.

Покупка квартиры под залогом является достаточно сложной сделкой и бытует мнение, что подобную квартиру можно приобрести чуть ли не за бесценок. Это мнение в корне неверно, так как, несмотря на залоговое обременение, рыночная ценность квартиры остается прежней. И все же, сложность сделки, а также риски для покупателя, сопряженные с покупкой залоговой квартиры, обуславливают снижение стоимости подобной недвижимости до 15%-20%.

Нужен ли посредник

Нужен ли посредник

Как уже отмечалось, продажа (и покупка) залоговой квартиры является занятием довольно сложным, хлопотным и рискованным. Если обычную сделку купли-продажи недвижимости вполне способен подготовить и провести сам владелец квартиры без привлечения риэлтора, то оптимальным вариантом для подготовки продажи квартиры, находящейся в залоге, будет участие опытного специалиста, работающего в одном из крупных агентств недвижимости.

Помимо определения оптимальной цены продажи и поиска потенциального покупателя (с чем, в принципе, может справиться и сам владелец квартиры), необходимо проводить переговоры с банком, поскольку только с его разрешения можно продать залоговую недвижимость. Кроме того, нужно подобрать оптимальную схему расчетов, проверить, не будут ли при сделке нарушены права третьих лиц (в противном случае сделка впоследствии может быть аннулирована), грамотно расставить акценты при подготовке документов. 

Разумеется, привлечение риэлтора для подобной сделки обойдется несколько дороже, чем его участие в реализации более простых схем, однако опыт и квалификация риэлтора, а также его репутационные риски (и риски компании, в которой он работает), представляют собой определенную гарантию чистоты сделки, отсутствие прямого мошенничества, иных неприятных последствий для всех заинтересованных сторон.

Условия продажи залоговой недвижимости

Условия продажи залоговой недвижимости

Прежде всего, необходимо отметить, что для банка переоформление кредитных обязательств на другого должника не является самой выгодной операцией, поэтому банки идут на подобные сделки лишь в исключительных случаях.

А вот если речь идет о полном погашении кредита (включая штрафы за досрочное погашение, комиссии, пр.) тогда банки рассматривают возможность продажи залоговой квартиры более охотно.

То есть, основным условием реализации залоговой квартиры является погашение покупателем долга заемщика.

Ключевым моментом операции продажи кредитной недвижимости является вывод квартиры из-под залога, поскольку пока жилье находится в залоге, реализовать его невозможно. Банк, в свою очередь, не снимет обременение до тех пор, пока у него не окажется полной суммы кредита, поскольку после снятия залога квартира полностью находится в распоряжении заемщика, и он имеет возможность ее продать, обменять или подарить. При этом нет гарантии, что банковский долг вообще будет погашен

Схемы покупки залоговой квартиры

Схемы покупки залоговой квартиры

На сегодняшний день получили распространение следующие схемы продажи залоговой недвижимости:

  • Продажа через погашение кредита покупателем квартиры

Покупатель вносит всю сумму на банковский счет продавца, тем самым полностью погашая обязательства заемщика перед банком. Банк снимает залог, и квартира может быть переоформлена на покупателя. Этот вид сделки является достаточно рискованным для покупателя, поскольку продавец после снятия залога может «передумать» продавать квартиру, и принудить его к этому будет весьма проблематично.

Расчеты ведутся с использованием банковских ячеек (аккредитивные счета), покупатель размещает свои деньги на депозитные ячейки – в одной ячейке находятся средства, предназначенные для уплаты банку оставшейся части долга, а в другой ячейке находится остаток суммы, указанной в договоре купли-продажи. Тем временем в УФРС направляется на регистрацию договор купли-продажи одновременно с заявлением банка. После того, как квартира будет переоформлена, банк получает доступ к средствам в своей ячейке, а продавец забирает деньги из своей ячейки. 

Здесь есть технический нюанс, который является причиной повышенного риска для покупателя и для банка – снятие залога происходит в течение 5 дней, а для перерегистрации работникам УФРС необходимо 10 дней. В течение периода, когда залог уже снят, а права собственности еще не переоформлены, текущий собственник может по заявлению отменить регистрацию договора купли-продажи.

  • Продажа через смену залогодателя

Сделка также предусматривает размещение денег покупателя в депозитных ячейках, однако в этом случае не оформляется договор купли-продажи, а переоформляется залог (и долговые обязательства перед банком) на покупателя.

После того, как покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру (все еще обремененную банковским залогом), продавец получает свой остаток, а банк – часть суммы, необходимой для погашения долговых обязательств.

Только после этого залог снимается, и квартира полностью переходит в распоряжение покупателя. Это наиболее безопасная схема покупки квартиры под залогом для всех сторон сделки.

Источник: https://superrielt.ru/articles/5869/

Как продать квартиру с обременением: специфика сделки и нюансы

Как продать квартиру с обременением: специфика сделки и нюансы

В ряде случаев решение о продаже квартиры с обременением может оказаться более оправданным, чем попытки справиться с выполнением обязательств, которые стали причиной обременения.

Операции по продаже такого вида жилья имеют свои нюансы и специфику — так как большинство потенциальных покупателей ищут «юридически чистые» квартиры, могут возникнуть затруднения в процессе поиска покупателя.

Кроме того, покупатель несет определенные риски, поэтому продать недвижимость по рыночной стоимости не получится, придется снижать цену.

В рамках настоящей статьи мы расскажем о том, как продать квартиру с обременением и на что стоит обратить особое внимание в процессе подготовки к сделке.

Что такое обременения

Что такое обременения

Наличие обременений означает, что собственник не может распоряжаться своей недвижимостью в полной мере — под запрет попадают отдельные сделки, либо все юридические операции, связанные с квартирой.

  • Например, собственник не имеет права продать жилье, которое находится в залоге у банка (без его разрешения), однако может им пользоваться для проживания.
  • Если же на квартиру наложено обременение судебными органами, например, в связи с необходимостью изъятия собственности (например, во время бракоразводного процесса или при рассмотрении правонарушения экономического характера), то квартира опечатывается, и не может использоваться текущим собственником (или иными лицами) никоим образом.

Но даже при наличии некоторых обременений недвижимость можно продавать, однако стоит помнить, что вместе с правами собственности к новому хозяину перейдут все обязательства продавца перед третьими лицами.

Собственно, чаще всего недвижимость и продается именно по той причине, что владелец более не в состоянии выполнять обязательства, связанные с недвижимостью (оплачивать ипотеку, вернуть кредит).

В том случае, если с точки зрения закона квартиру продавать можно, собственнику приходится снижать цену – сумма скидки должна включать стоимость «выполнения обязательств» (закрытие кредита, пр.), а также ту сумму, которая компенсирует хлопоты покупателя, связанные со снятием обременений.

Кстати, далеко не всегда вопрос снятия обременений связан непосредственно с выплатой каких-либо долгов. Так, при продаже квартиры, с владельцем которой заключен договор пожизненной ренты, покупателю придется найти с последним общий язык и предложить выгодные условия (например, перезаключить договор на себя или предоставить жилье).

Виды обременений

Виды обременений

Существует несколько видов обременений, мы приведем наиболее распространенные:

  • Жилье в залоге у банка — квартира приобреталось в ипотеку, которая до сих пор не выплачена. Такую недвижимость продавать можно, однако банк, выдавший кредит под залог имущества, должен выразить свое согласие на смену владельца;
  • Квартира является предметом договора ренты или договора пожизненного содержания, либо имеется договор о купле-продаже с условием, что в квартире может проживать бывший собственник. Для продажи потребуется согласие всех лиц, которые имеют отношение к проживанию на данной площади;
  • Наличие совладельцев, пользователей. В квартире прописаны лица, которые по закону имеют право пользования жилплощадью, в частности, это могут быть дети, или же квартира находится в долевой собственности. Помимо согласия вех собственников, потребуется также разрешение органов опеки, которые проверяют условия жизни и соблюдения прав ребенка.
  • Квартира под арестом. Если недвижимое имущество было арестовано судом или приставом для возврата задолженности, компенсации какого-либо ущерба, при рассмотрении экономических или уголовных правонарушений — такая квартира может быть продана под надзором судебных органов для возвращения имеющегося займа. Продать такую квартиру можно только до того, как наложен арест либо покупателю необходимо обратиться в суд с заявлением о том, что он готов оплатить задолженность или понести издержки, которые являются причиной обременений.

Специфика покупки и продажи жилья с обременениями

Специфика покупки и продажи жилья с обременениями

Обременение квартиры может в значительной мере снизить ее стоимость. В подобных сделках имеется большое количество «подводных камней», которые могут привести к возникновению у покупателя серьезных проблем с недвижимостью, вплоть до полной ее утраты.

Например, расторжение договора ренты впоследствии может оспорить рентополучатель, мотивируя свое решение тем, что он на тот момент не отдавал себе отчет в своих действиях.

В случае с собственниками, находящимися в преклонном возрасте, суд с большей вероятностью вынесет вердикт в их пользу.

Покупателю также стоит остерегаться возможных наследников, которые могут появиться спустя длительное время после смерти рентополучателя, что, в итоге, приведет к судебным тяжбам.

Однако некоторые покупатели намеренно ищут именно такие сделки, так как они позволяют уложиться в имеющийся бюджет или хорошо сэкономить на приобретении жилья. Осознавая все возможные риски и действуя в рамках закона, можно снять ограничения, минимизировать негативные факторы обременения, и получить в итоге прямую выгоду.

Процедура продажи квартиры с ипотекой

Процедура продажи квартиры с ипотекой

В большинстве случаев такие сделки проводятся для разрешения проблем с ипотекой, и продавцу необходимо заранее заручиться письменным согласием покупателя о том, что он действительно берет на себя обязательства по выплате оставшегося займа.

После того, как условия сделки оговорены, собственник и покупатель подписывают договор предварительной продажи и нотариально заверяют документ. С этим договором можно отправляться в банк, который давал кредит – сделка возможна только с согласия банка.

В случае одобрения банка стороны сделки (собственник, продавец и банк) подписывают основной договор купли-продажи.

Сделка может осуществляться, как с предварительным снятием ипотечного обременения, так и без снятия.

В первом случае покупатель квартиры должен обратиться в банк и подать заявление о том, что хотел бы погасить кредит с целью приобретения залоговой квартиры. После согласия банка покупатель пополняет один счет на сумму, которая покроет имеющийся кредит, а на другой счет кладет те деньги, которые будут направлены продавцу в качестве самой оплаты за покупку недвижимости.

Банк, получив деньги, инициирует снятие обременения, а покупатель, со справкой из банка и договором (который является основанием для перехода прав собственности) отправляется в Росреестр.

Во втором случае купля-продажа оформляется перед тем, как будет снято обременение. Продавец может взять аванс у покупателя для последующей выплаты кредита, после внесения средств он получает у банка справку о погашении долга, с которой можно подавать в Росреестр заявление снятии всех претензий, касающихся выплат. Далее следует регистрация прав собственности на покупателя, после чего последний передает оставшуюся часть денег за квартиру продавцу.

Продажа квартиры под арестом

Продажа квартиры под арестом

Если на квартиру наложен арест, перед сделкой потребуется снять обременение – процедуру должны инициировать органы, в пользу которых обременение было наложено, иначе недвижимость продать не получится. Иногда устранить причины ареста и удалить обременение невозможно, и в таких случаях имущество будет реализовано на аукционе.

Если жилье имеет большую стоимость, чем сумма, которая стала причиной наложения обременения, продавцу рекомендуется привлечь независимых экспертов, которые могут установить справедливую цену размещения недвижимости на аукционе.

В ходе аукциона покупатели будут предлагать разные цены и, в итоге, среди всех претендентов будет выбран тот, кто предложит самую большую сумму.

По завершении аукциона оформляются соответствующий договор, на основании которого регистрируется право собственности, обременение в виде ареста недвижимости снимается.

На что стоит обратить внимание перед продажей

На что стоит обратить внимание перед продажей

Если речь идет о продаже ипотечной квартиры, перед началом поиска потенциального покупателя следует обратиться в банк, который выдавал заем, чтобы убедиться в возможности продажи. Иногда банки отказываются давать свое разрешение, если, например, кредит не погашен хотя бы наполовину. Условия и необходимые суммы для выплаты у разных банков могут отличаться. Перед началом продаж лучше заранее убедиться в том, что в квартире больше действительно никто не прописан.

Проверить наличие обременений можно путем получения выписки ЕГРН, которую необходимо запросить в Росреестре (заказать через МФЦ, на сайте Росреестра или на коммерческих сайтах, которые оказывают подобную услугу). В том случае, если недвижимость «чистая» в плане обременений, в соответствующем поле будет указано «не зарегистрировано». Однако покупателю стоит учитывать возможность наличия скрытых обременений, о которых нет сведений в краткой выписке ЕГРП.

К ним можно отнести:

  • завещательный отказ, информацию о котором можно не вносить в реестр;
  • оформленную доверенность на управление имуществом, которая, кстати, может заключаться и при опеке;
  • наличие прописанных детей, которые не достигли совершеннолетия;
  • наличие прочих жильцов, которые прописаны в квартире, но могли не участвовать в процессе приватизации.

Чтобы проверить наличие скрытых обременений, необходимо попросить продавца получить расширенную выписку ЕГРП, так как сделать это может только собственник.

Если продавец сможет самостоятельно снять все обременения с квартиры, исчезнет необходимость снижать цену на недвижимость до 10% — 30%.

Кстати, осложнения могут возникнуть с теми жильцами, что в данный момент находятся в тюрьме, либо без вести пропали – за ними автоматически сохраняется право пользования, и возвращение упомянутых лиц может стать для покупателя неприятным сюрпризом.

Заключение

Заключение

Продажа квартиры с обременением может стать очень выгодным решением и для покупателя (низкая стоимость жилья), и для продавца (закрытие всех квартирных обязательств перед банком или государством). Тем не менее, как покупка, так и продажа имущества, за которым закреплены определенные обязательства или ограничения, является достаточно рискованным предприятием.

Если покупатель или продавец не уверены в своих юридических навыках, стоит прибегнуть к помощи профессиональных юристов, которые обладают необходимыми знаниями и опытом в проверке и реализации подобных имущественных сделок.

Источник: https://novostroev.ru/other/kak-prodat-kvartiru-s-obremeneniem-spetsifika-sdelki-i-nyuansy/

Залоговое имущество – ипотека на недвижимость в банке ВТБ

Залоговое имущество – ипотека на недвижимость в банке ВТБ

  1. Сделайте предварительный расчёт и оформите заявку на ипотеку. Наш сотрудник свяжется с вами, проконсультирует и назначит встречу в одном из ипотечных центров в удобное для вас время.

    Требования к заёмщикам Документы

  2. Выберите подходящее жильё из базы залогового имущества. Сообщите менеджеру, какой объект вы выбрали.

    Страхование риска утраты и повреждения приобретаемой квартиры обязательно. Чтобы избежать повышения процентной ставки на 1%, рекомендуем вам застраховать жизнь и риск потери трудоспособности.

    Залоговое имущество Страхование

  3. Подпишите договор купли-продажи и кредитный договор с банком, а также, договор страхования.

    В случае приобретения жилья на вторичном рынке объект недвижимости сразу оформляется в вашу собственность, одновременно с регистрацией права собственности будет зарегистрирована ипотека в пользу банка до полного погашения задолженности по кредиту.

    В случае приобретения новостройки вы сможете оформить право собственности после завершения строительства, одновременно с регистрацией права собственности будет зарегистрирована ипотека в пользу банка до полного погашения задолженности по кредиту.

    Расходы на оформление Оформление договора и проведение сделки

Кредит предоставляется на жилье, находящееся в залоге и выставленное на продажу / находящееся в собственности банка.

Процентные ставки и условия ипотеки на залоговую недвижимость

Процентные ставки и условия ипотеки на залоговую недвижимость

  • кредит предоставляется на жилье, находящееся в залоге у банка и выставленное собственником на продажу, возможно приобретение квартиры в новостройке или на вторичном рынке жилья;
  • сумма кредита — от 600 тыс. до 60 млн руб.;
  • ставки при условии комплексного страхования: — 7,8% при первом взносе от 50% — 8,8% при первом взносе от 20%;
  • срок кредита — до 30 лет;
  • первоначальный взнос — от 20% стоимости приобретаемой недвижимости.

Заёмщику:

Заёмщику:

  • наличие постоянной регистрации в регионе, в котором клиент обращается за кредитом, необязательно;
  • рассматриваются различные формы подтверждения доходов (справки по форме 2-НДФЛ и по форме банка);
  • возможен учёт доходов по основному месту работы и по совместительству (не более 2).

Выплачивайте кредит любым удобным вам способом:

  • в ВТБ-Онлайн Регистрация не требуется. Вход по номеру карты или УНК (уникальный номер клиента).УНК указан в Заявлении на предоставление комплексного обслуживания – документ, который вы получили при оформлении кредита. ;
  • через сеть банкоматов ВТБ по всей России;
  • через кассу любого отделения BТБ Платёж можете внести не только вы, но и любой человек по вашей просьбе – нужен номер вашего кредитного договора и паспорт того, кто будет платить ;
  • переводом из другого банка;
  • через отделения Почты России.

Вы всегда можете погасить свой кредит досрочно. Частичное или полное погашение можно произвести без посещения отделения через ВТБ-Онлайн.

Источник: https://www.vtb.ru/personal/ipoteka/zalogovaja-nedvizhimost/

Продать квартиру в залоге у банка, возможна ли выгодная продажа залогового жилья

Продать квартиру в залоге у банка, возможна ли выгодная продажа залогового жилья

Заемщики принимают решение продать квартиру в залоге по ипотечному кредиту под давлением разных обстоятельств: смена работы или места проживания, снижение доходов и желание избавиться от непосильной финансовой нагрузки, развод супругов и сопутствующий этой процедуре раздел имущества. Специалисты компании «МИЭЛЬ» регулярно фиксируют множество обращений от граждан на эту тему. Поэтому мы решили объединить в одной статье всю полезную информацию о том, как продать залоговое имущество максимально безопасно и выгодно.

Следует отметить, что продать квартиру, находящуюся в залоге возможно. Однако, поскольку такое имущество является закладным, процедура сопровождается рядом юридических тонкостей. Рассмотрим нюансы подобных сделок и проанализируем все за и против.

Купля-продажа квартир с обременением по ипотеке

Купля-продажа квартир с обременением по ипотеке

Ипотека — одна из разновидностей обременения, являющаяся гарантией того, что банк вернет средства, выданные заемщику на приобретение вторичного жилья или в новостройке. Сделки по продаже таких квартир невозможны без разрешения кредитора.

Если владельцы желают реализовать ипотечную квартиру, то с большой долей вероятности можно предположить, что уже образовалась просрочка по платежам.

По условиям договора, когда заемщик регулярно нарушает кредитные договоренности, организация имеет право инициировать продажу с торгов либо обратить объект в собственность банка, чтобы возместить расходы.

Рассматривая вопрос о том, можно ли продать квартиру в залоге у банка, стоит учитывать, что сделка связана с несколькими важными обстоятельствами:

  • существенное снижение цены — продавец может потерять до 20% стоимости объекта, если сравнивать с аналогичными вариантами без обременения;
  • предварительная оценка ликвидности недвижимого имущества гарантирует безупречность титула квартиры;
  • если объект выставляется на торги — юристы аукциона проводят обязательную проверку чистоты сделки.

Таким образом, покупка недвижимости у банка экономически выгодна для покупателя, но не для продавца. В связи с этим у собственников возникают вопросы: как продать залоговую квартиру с максимальной выгодой, куда обратиться за помощью и сколько по времени может занимать подобная сделка.

Чистые Пруды — как легко продать квартиру в залоге

Чистые Пруды — как легко продать квартиру в залоге

Офис агентства «МИЭЛЬ» на Чистых Прудах оказывает множество услуг в сфере недвижимости, включая продажу и выкуп так называемых проблемных квартир. Мы работаем с объектами, которые находятся в залоге у любых банков, включая Сбербанк, ВТБ, «Райффайзен-банк» и другие, поэтому готовы предложить несколько решений на выбор клиента для разных ситуаций:

  • ваше жилье в залоге по кредиту;
  • ипотека стала для вас обузой;
  • ваша квартира под судом.

Поскольку продать квартиру в залоге по ипотеке или кредиту возможно лишь при полном отсутствии задолженности, владельцу не стоит надеяться на чудо — лучше обратиться к специалистам с опытом.

Наше агентство может выдать аванс до продажи, закрыть ипотеку из средств компании и продать жилье по рыночной стоимости, даже вернуть часть средств за квартиру, находящуюся под арестом.

После уплаты задолженности банк выдает официальный документ о погашении заемщиком своих обязательств, после чего эта информация отображается в базе Росреестра, который снимает обременение.

Иногда выходом из назревающего кризиса может стать рефинансирование ипотеки — способ перекредитования в рамках специальной госпрограммы.

Истории из жизни
Думал, что моя жизнь в столице окончательно наладилась, но внезапно все посыпалось: сократили с хорошей работы, на новом месте платили вдвое меньше, от переживаний серьезно пошатнулось здоровье. Тянуть ипотечный кредит стало не по силам, появились просрочки, начались звонки из банка. Казалось, помощи ждать неоткуда.

Я понимал, что в итоге потеряю квартиру, за которую добросовестно выплатил большую часть. Случайно наткнулся на сайт агентства «МИЭЛЬ», которое в числе прочих услуг предлагало помощь в продаже квартир под залогом. Если честно, доверия к отзывам в Сети об этой фирме поначалу  было маловато, но это был мой последний шанс, и я решился на риск.

На первой консультации сотрудник фирмы ознакомился с документами, потом назначил встречу (чтобы произвести оценку параметров на месте) и уверенно сказал, что поможет решить мою проблему с минимальными потерями. Заключили с агентством договор на оказание услуги «Аванс до сделки», я смог закрыть долги, после чего обременение было снято. Конечно, я потерял некоторую часть стоимости квартиры, но зато не лишился ее вовсе.

Мой риэлтор быстро нашел по внутренней базе хорошего покупателя, оформили куплю-продажу. Вырученных средств хватило на приобретение добротной «вторички» поменьше, в спальном районе Москвы.

Если вы угодили в затруднительную ситуацию и не в силах найти выход самостоятельно, вам помогут в компании «Чистые Пруды». Наши специалисты досконально проконсультируют по любым вопросам. До момента подписания договора услуги консультантов бесплатны, поэтому первая консультация вас абсолютно ни к чему не обязывает!

Грамотно проведенная сделка приносит выгоду обеим сторонам. Выбирайте в помощники профессионалов, приходите в наш офис: подробно проанализируем ваш случай, предложим разумное решение, а также организуем правовое сопровождение процедуры.

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-u-banka/

Как продать квартиру с обременением?

Как продать квартиру с обременением?

Владельцы жилья могут столкнуться с рядом проблем, желая продать свою квартиру. Эти трудности спровоцированы определенными обстоятельствами, которые можно объединить под емким термином «обременение».

Какие бывают виды обременения?

Какие бывают виды обременения?

Под обременением понимают юридически обоснованные условия, ограничивающие права официального собственника на распоряжение имуществом. Указанные ограничения отмечены в свидетельстве о регистрации собственности. Можно выделить 4 базовых типа обременения квартир:

  • ипотека;
  • аренда;
  • рента;
  • арест.

Ипотека является залогом. Имущество в данном случае фактически и юридически остается у залогодателя. Договор об ипотеке регистрируется в УФРС.

Аренда подразумевает временное использование арендатором чужой недвижимостью за денежное вознаграждение. Договор аренды недвижимости на срок от 1 года подлежит обязательной регистрации.

Договор ренты подразумевает передачу недвижимого имущества стороннему лицу, которое обязуется регулярно выплачивать определенную сумму на содержание собственника квартиры. Срок действия договора определен датой смерти получателя ренты. В случае продажи такого жилья обязательства плательщика ренты переходят к новому собственнику. Для отчуждения имущества рентополучателя необходимо его согласие.

Арест недвижимости подразумевает запрет на распоряжение имуществом. Такую квартиру нельзя продать, купить, оформить в дарственную до снятия ограничений. Информация об аресте недвижимости содержится в Росреестре.

Нюансы сделки по продаже ипотечной квартиры

Нюансы сделки по продаже ипотечной квартиры

Если вы серьезно настроены продать ипотечное жилье, следует учесть некоторые особенности предстоящего мероприятия:

  1. Продать жилье можно только после официального согласия кредитора.
  2. Необходимо предоставить адекватную и серьезную причину вашего обращения в банк.
  3. Некоторые банки категорически против подобных манипуляций с ипотечной недвижимостью.

Как продать ипотечную квартиру?

Как продать ипотечную квартиру?

Получив согласие на отчуждение квартиры у кредитора, необходимо дождаться пересчета суммы задолженности на текущий момент. Далее необходимо оформить соглашение с покупателем квартиры. Последний обязан уплатить указанную выше сумму по кредиту на расчетный счет банковской организации, так же можно договориться провести расчеты через банковскую ячейку.

Эти денежные средства идут на погашение вашего кредита, в подтверждение чего вы получаете закладную и банковское свидетельство об отсутствии кредитных обязательств. Чтобы завершить процедуру продажи, продавцу нужно обратиться в регистрационную службу, чтобы официально снять ограничения на отчуждаемую недвижимость. Одновременно с этим покупателю и продавцу нужно подать заявление о регистрации переход прав собственности к покупателю.

Снятие залога и регистрация недвижимости на нового собственника будет происходить одновременно. После чего покупатель получит свидетельство о собственности без обременений.

Есть еще один вариант продажи. Он заключается в переоформлении ипотечного кредита на покупателя квартиры. Эта процедура сопровождается подписанием соглашения о переводе кредитных обязательств на нового владельца жилья. Квартира при этом по-прежнему остается в залоге у банковской организации. Подобный вариант сделки является предпочтительным для большинства банков.

Подготовка документов для продажи

Подготовка документов для продажи

Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры с обременением необходимо собрать следующие документы:

  1. Оригинал договора купли-продажи в 3 экземплярах.
  2. Правоустанавливающие документы.
  3. Погашенная закладная.
  4. Доверенность от банка на снятие обременения.
  5. Выписка из домовой книги где указаны лица проживающие в продаваемой квартире.
  6. Подтверждение об уплате госпошлины, ее размер составляет 2.000 рублей.
  7. Согласие супруга на продажу недвижимости в форме нотариально заверенного документа в случае если квартира покупалась в браке.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/prodazha-kvartiry/kak-prodat-kvartiru-s-obremeneniem/

5 вариантов, как продать ипотечную квартиру

5 вариантов, как продать ипотечную квартиру

mizar_21984/Fotolia

Законодательство позволяет продавать недвижимость, которая находится в залоге. Скрывать факт ипотеки нет смысла, тем более что проверить наличие обременений довольно легко.

У продавца в такой ситуации есть несколько вариантов.

Досрочное погашение долга перед банком и снятие обременения

Досрочное погашение долга перед банком и снятие обременения

Вариант 1. Покупатель передает продавцу в счет оплаты квартиры сумму, равную остатку задолженности перед банком. Продавец выплачивает свой кредит банку, а потом погашает запись об ипотеке в ЕГРН. После этого регистрируется переход права собственности на недвижимость к покупателю, который доплачивает продавцу оставшуюся часть стоимости квартиры.

Вариант 2.

В рамках трехстороннего соглашения (между покупателем, продавцом и банком) покупатель закладывает в первую банковскую ячейку денежные средства для погашения кредита продавца, а во вторую банковскую ячейку – оставшуюся часть стоимости недвижимости, подлежащую выплате продавцу. Обременение снимается, продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи квартиры, регистрируют переход права собственности. Ячейки открываются только после государственной регистрации права нового владельца.

Вариант 3. Продавец перекредитовывается в другом банке, гасит свой ипотечный кредит, снимает обременение в ЕГРН и продает квартиру.

Для каждого из вариантов важно составить правильный договор.

Как продать квартиру в ипотеке?

25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Продажа квартиры с сохранением обременения

Можно ли продать недвижимость в залоге у банка?

как продать квартиру в залоге у банка

Существует несколько способов как это сделать, но при этом все ваши действия, в обязательном порядке, необходимо предварительно согласовывать с банком.

Стандартный вариант продажи залоговой недвижимости

На продажу залогового жилья заёмщиков толкают разные причины. Так, к примеру, потеряв работу или выйдя в декрет заёмщик может стать неплатёжеспособным, кому-то нужно переехать в другой город и сменить место проживания, ну или же срочно понадобилась крупная сумма денег.

Какой бы ни была причина, нужно сначала обратиться в банк, который является вашим кредитором

В зависимости от конкретной ситуации банк не всегда может дать соглашение на ваш запрос. Реакция банка в большей степени зависит от условий прописанных в кредитном договоре. Но в большинстве случаев, если заёмщик даст обязательство на досрочное погашение кредита в его полном объёме, то вероятность согласия банка на продажу залогового имущества существенно возрастет.

Происходит это следующим образом:

Определение рыночной стоимости залоговой квартиры с последующим выставлением жилья на продажу и поиском на неё покупателя. Когда будет найден покупатель — оформляется сделку купли-продажи таким образом, чтобы общая стоимость от квартиры была впоследствии разделена покупателем на две части – величину кредитной задолженности продавца-заёмщика и на оставшуюся часть от стоимости квартиры.

Каждая из этих частей, от общей стоимости жилья распределяется в соответствующие банковские ячейки, одна из которых принадлежит банку, а вторая продавцу. После получения кредитором своей части от совершённой сделки, он передаст в палату регистрации необходимые документы о снятии обременения с квартиры и бланки для регистрации соответствующей сделки. Обе сделки при этом заключаются параллельно друг с другом.

Продажа залоговой квартиры со сменой заёмщика

Существует и другой вариант. Если же найденный покупатель не имеет необходимой суммы средств для покупки жилья, то в этом случае возможна продажа залогового имущества со сменой прав заёмщика. Покупатель выплачивает продавцу лишь разницу между общей стоимостью квартиры и размером непогашенной банковской ссуды, оставшуюся часть которой впоследствии и выплачивает банку взяв на себя права заёмщика.

Хотя такие случаи происходят довольно часто, банки не всегда приветствуют подобные сделки. Это объясняется тем, что новоиспечённого заёмщика ещё нужно проверить на предмет платёжеспособности, а саму ставку по кредиту нужно будет рефинансировать, так как с момента оформления ипотеки прошлым заёмщиком она могла значительно измениться. Этот вариант не всегда выглядит привлекательным для покупателя недвижимости.

  1. Во-первых, ему приходится достаточно долго ждать переоформление документов собственности после того как жильё было выведено из под залога, а этот процесс может растянуться на один-два месяца.
  2. Во-вторых, размер авансового платежа обычно получается в разы большим, нежели при покупке обычного, не ипотечного жилья.

Продажа залоговой квартиры банком

Если же ситуация дошла до того, что заёмщик не может найти покупателя на залоговую недвижимость и не в состоянии своевременно вносить платежи по кредиту, то на основании предварительного решения суда жильё будет продано банком с аукциона.

Помимо этого для того чтобы банк смог в судебном порядке изъять недвижимость заёмщика, необходимо соблюдение двух условий: Общая сумма по задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости жилья указанной в кредитном договоре при его оформлении.

Период просрочки по ежемесячным платежам должен быть не менее трёх месяцев.

При этом, в зависимости от условий кредитного договора, заёмщик может запросить отсрочку по выплатам задолженности до одного года по причине семейных или тяжёлых финансовых обстоятельств.

В том случае если квартира всё же будет выставлен на торги, для совершения продажи необходимо наличие как минимум двух покупателей. Это достаточно сложный и трудоёмкий для банка процесс и, как правило, такие ситуации случаются достаточно редко.

Продажа залоговой недвижимости после досрочного погашения займа

Если заёмщик уже выплатил по ипотеке большую часть задолженности, то кредитные организации рекомендуют изучить принцип продажи залоговой недвижимости после досрочного погашения займа. Таким образом, если банк оформил заёмщику ипотеку на сумму в один миллион рублей, а на этот момент заёмщик остался должен ещё 200 тысяч рублей, то должник самостоятельно получив эти деньги может досрочно погасить долг.

После чего кредитор незамедлительно снимет обременение с недвижимости. А сам заёмщик таким образом без лишних трудностей сможет продать квартиру получив обратно свои деньги.

Существует два варианта ответа на вопрос – где же взять эти недостающие 200 тысяч рублей? Первый состоит в том, чтобы взять потребительский кредит в другом или этом же банке.

Если заёмщик зарекомендовал себя как обязательного и платёжеспособного клиента с положительной кредитной историей, то отказ вряд ли последует, а погасить ипотечный займ можно будет сразу после продажи недвижимости.

Второй способ – это договорится с покупателем жилья о задатке в размере оставшейся суммы на погашение кредита. В данной ситуации есть определённый риск для покупателя, но взамен продавец может снизить стоимость квартиры.

Продажа залогового жилья с целью изменения жилищных условий

Изменение жилищных условий в большую сторону

Также в банковской практике встречаются случаи, когда уже довольно продолжительное время выплачивающий ипотеку заёмщик решает продать залоговую недвижимость по причине нужды в жилье большего размера. Другими словами, с целью улучшения своих жилищных условий.

Эта ситуация вполне привычна для кредиторов и часто они удовлетворяют подобный запрос клиента дав согласие на продажу залоговой недвижимости по вышеописанным схемам.

При этом вырученная часть суммы от продажи квартиры идёт на погашение текущей задолженности, а часть средств которые остались, расходуются на первичный взнос при покупке более комфортабельного жилья, но уже по другому кредитному договору.

Изменение жилищных условий в меньшую сторону

Бывает и так, что заёмщик, не рассчитав свои силы и средства, берёт в ипотеку жильё которое ему крайне трудно оплачивать и в результате возникает желание обменять его на более скромную квартиру. Такой вариант продажи залоговой недвижимости тоже возможен, но в отличии от предыдущего варианта менее приветствуется банками и проводится при обязательном согласии кредитора под его строгим наблюдением.

Продажа залогового жилья незаконно

Напоследок стоит упомянуть о незаконной продаже залоговой недвижимости.

Нюанс в том, что большинство кредитных организаций заключая договор с заёмщиком, включает в договор пункты следуя которым имущество залога не может быть передано в собственность третьим лицам, при одном лишь исключении — универсального приёма прав при получении наследства.

При нарушении данного условия не только становится недействительной сделка продажи залогового жилья, но и возникает большая вероятность того, что банк потребует досрочного погашения кредита в полном его объёме невзирая на то, кому принадлежит недвижимость в данный момент.

Источник: https://credits.ru/publications/222400/mozhno-li-prodat-nahodyaschuyusya-v-bankovskom-zaloge-nedvizhimost/

Продажа или покупка недвижимости под залогом – оцениваем риски | Ипотека онлайн

как продать квартиру в залоге у банка

Покупка недвижимости под залогом оценивается некоторыми юристами как рискованная операция. Но знание особенностей заключения сделки купли-продажи с собственностью, обремененной банковскими долгами, уменьшит риски и защитит финансы покупателя.

Квартира в залоге: что это значит?

Гарантией возврата ипотечного кредита банку является имущество, переданное в залог. Это может быть квартира, дом, автомобиль, т.е. любая ликвидная движимая или недвижимая собственность. Если заемщик не выполняет обязательств перед кредитором, последний имеет право обратить взыскание на заложенное имущество: продать и возместить потери от выданного кредита.

Залог недвижимости — обременение права собственности, вступает в силу после регистрации в Росреестре. С этого момента владелец объекта теряет возможность распоряжения имуществом в части отчуждения. Но может свободно использовать по назначению: жить вместе с семьей в квартире или коттедже, регистрироваться по месту жительства, ремонтировать жилье.

Покупаем квартиру в залоге: на что обратить внимание

Стоит ли покупать квартиру в залоге, часто такой вопрос задают потенциальные покупатели. Риелторы отмечают, что почти четверть жилья вторичного рынка отягчено банковскими долгами. И, поскольку деньги продавцу требуются быстро, чтобы погасить задолженность перед кредитором, такие объекты могут продаваться с существенным дисконтом, т.е. скидкой.

Оформление продажи квартиры в залоге у банка осуществляется от имени заемщика, но отличается от традиционной сделки купли-продажи, поскольку требуется письменное согласие банковского учреждения на отчуждение заложенного имущества;

Отметим, что продаваться имущество в банковском залоге может добровольно, от имени заемщика, когда и банк-кредитор, и должник пришли к единому решению об отчуждении объекта и закрытии долга.

Распространенный способ приобретения недвижимости под залогом — путем  внесения задолженности за продавца. Часто такую ситуацию можно наблюдать, если стороны будущей сделки «нашли» друг друга самостоятельно. На каком-то этапе выясняется, что квартира — в залоге у банка. Но объект настолько интересен покупателю, что он готов внести остаток по кредиту, и затем переоформить жилье на себя. Это беспроигрышная покупка залоговой недвижимости, безопасность которой гарантируется банком.

Покупка залоговой недвижимости с согласия банка-кредитора

Сделки такого рода осуществляются с согласия кредитующей организации и под ее контролем. Порядок таков:

  • покупатель передает необходимую сумму в банк и кредит продавца закрывается;
  • кредитор письменно уведомляет регистрационную службу о погашении обязательства и необходимости вывода объекта из-под залога;
  • заключается договор купли-продажи, право собственности покупателя регистрируется в установленном порядке;
  • если приобретение недвижимости осуществляется за счет кредитных средств — регистрируется новый залог, но уже на покупателя.

Рекомендуемая статья:  Покупка квартиры по переуступке в ипотеку

При оформлении таких транзакций, есть момент, который «выпадает» из поля зрения банков: передача аванса или задатка. Чтобы избежать мошеннических схем, рекомендуют передавать аванс после выяснения спорных вопросов.

Сделка с недвижимостью под залогом Сбербанка проходят по отработанной банком схеме. Подробнее в статье: Покупка квартиры в залоге Сбербанка в ипотеку Сбербанка

Что же делать заемщикам если решили недвижимость продать, а банк-кредитор не дает согласия? Почти все банки дают такое согласие на отчуждение, но если недвижимость оказалась в залоге АИЖК (Дом.

рф), будьте готовы к отказу в продаже, даже письменно написать могут, если требуется. Но практика показала, что возможно пойти на сделку, причем нотариальную и без согласия залогодержателя.

Пошагово весь процесс оформления сделки описан в другой статье: Покупка залоговой недвижимости под ипотеку АИЖК.

Оформление покупки недвижимости под залогом в кредит

Покупатель может оформить у того же кредитора займ на покупку недвижимости, находящейся в залоге у банка. Это безрисковый вариант стать собственником понравившегося жилья, но обремененного кредитными обязательствами. Большинство банков для таких заемщиков разрабатывают специальные условия обслуживания: льготный процент по кредиту, небольшой первоначальный взнос, ускоренную процедуру оформления.

Через аккредитованное агентство недвижимости

Для этого обращаются в аккредитованную компанию, уполномоченную сопровождать подобные сделки. Здесь подробно ознакомят с лотами, выставленными на продажу, проконсультируют о преимуществах и «тонкостях» объектов, тенденциях рынка.

Кроме того, ознакомят с копиями документов на приобретаемую недвижимость. Обратившись в агентство-посредник, можно быть уверенным в юридической «чистоте» объекта; задаток можно передавать смело.

Но сотрудничество будет сопровождаться уплатой комиссионных посреднику.

Покупка залоговой квартиры у банка

Во многих банках действует ипотечная программа «Залоговая недвижимость», направленная на продажу имущества, отягченного долгами или перешедшего в собственность кредитора в результате невыплаченной ипотеки. Чтобы сэкономить на судебных издержках, расходах на оплату исполнительного производства, банк самостоятельно занимается поиском покупателей, оформлением, тщательно следит за снятием обременений.

Покупка недвижимости у банка — наименее рискованная и прозрачная сделка. При оформлении за наличные, происходит максимально быстро и с возможным дисконтом в 5-10%. После оплаты покупки, каких-либо обязательств перед банком не существует. В случае недостаточности денежных средств, можно рассчитывать на ипотечное кредитование на выгодных условиях.

Покупка недвижимости под залогом в ипотеку

Покупка жилья в новостройках чаще всего оформляется с использованием ипотеки. Это разновидность кредитного договора, согласно которому при неисполнении обязательств заемщиком, залоговая недвижимость переходит в собственность банка, получающему право реализовать ее и покрыть образовавшиеся убытки.

Рекомендуемая статья:  Порядок снятия обременения по военной ипотеке

Покупка недвижимости у банка в ипотеку имеет несомненные плюсы:

  • банк предлагает хороший процент за пользование заемными деньгами;
  • готов на длительный срок кредитования и минимальный первоначальный взнос.

Но есть и недостатки. Предложение такого жилья, как правило, ограничено. Проблему выписки ранее проживающих жильцов кредитор старается переложить на покупателя.

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/prodazha-ili-pokupka-nedvizhimosti-pod-zalogom-ocenivaem-riski.html

Срочный выкуп из-под залога квартир, долей, комнат, участков, домов и коттеджей

как продать квартиру в залоге у банка

Выкуп квартиры из-под залога – это специфичная процедура, которая подразумевает для заемщика риски потери имущества и вложенных денег. В виду высоких рисков и возможных дополнительных финансовых затрат, большинство риэлторских компаний отказывается браться за выкуп проблемных квартир.

 Агентство недвижимости «ОГРК» оказывает услуги по срочному выкупу залоговых квартир, долей, комнат и загородной недвижимости.

Многолетний опыт нашей компании позволяет в максимально короткие сроки оценить и проверить вашу недвижимость, быстро найти покупателя и предложить лучшую цену!

•    Срочный выкуп до 90% от рыночной стоимости!

•    Выдача срочного аванса в течение 30 минут!
•    Выкупим квартиру за собственные средства! Быстрое решение о покупке!
•    Продажа квартиры с обременением любой сложности!
•    Бесплатная оценка недвижимости!•    Выкупаем недвижимость, заложенную как физическими, так и юридическими лицами!

•    Выкуп залоговых и ипотечных квартир!

•    Выкуп загородной недвижимости: участков, домов, коттеджей!

•    Выкуп квартир с долгами по квартплате!

•    Выкуп квартир в новостройках!

•    Прозрачная сделка и никаких скрытых комиссий!

•    Услуги по срочному выкупу для клиентов агентства бесплатны!
•    Бесплатная юридическая консультация и сопровождение сделки!
•    Помощь в быстрой продаже квартиры!

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ НА ВЫКУП ИЗ-ПОД ЗАЛОГА

Не получается продать квартиру под залогом? Мы выплатили за Вас кредит и найдём для Вас покупателя!

Продажа недвижимости под залогом — это довольно частое явление, которое, в основном, связано с оформлением ипотеки или потребительского кредита в банке на внушительную сумму. Из-за наложенного обременения на квартиру собственник может столкнуться с серьезными проблемами, например, не удается погасить задолженность в срок, возрастают долги по ранее взятым кредитам, что приводит к риску лишиться своего имущества.

Если по тем или иным причинам заемщик не может больше выплачивать ипотеку в полном объеме, то появляется риск как лишения квартиры, так и лишения вложенных в нее денег, т.к. кредитор может подать в суд, чтобы продать залог и возместить тем самым себе убытки.

Услуга агентства недвижимости «ОГРК» по срочному выкупу залоговой недвижимости поможет Вам оперативно решить Ваш жилищный вопрос в кротчайшие сроки.

Вы закрываете вопрос финансовых поисков и получаете возможность вновь распоряжаться своим имуществом.

Мы рассматриваем сделки любой сложности! Получите бесплатную консультацию!

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ НА БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ

Нашли покупателя с ипотечным продуктом? Не получается провести сделку? Мы можем выкупить квартиру у банка!

Срочный выкуп квартиры, купленной в ипотеку, является, пожалуй, единственным выгодным способом сохранить свое имущество, если больше нет возможности выплачивать ипотеку. Агентство недвижимости «ОГРК» рассматривает каждый случай в индивидуальном порядке и помогает решить жилищный вопрос на самых выгодных условиях. Наша компания имеет преференции у банков-партнеров, и мы предоставим Вам готовые решения, при которых будут соблюдены все законодательные нормы. 

Вы приобрели квартиру в одном банке, а заложили ее в другом? Мы оперативно выкупаем квартиру за счет своих собственных средств, и покупатель приобретает её как свободную!

Агентство недвижимости «ОГРК» поможет реализовать вашу недвижимость и получить деньги после ее продажи, а также оформить права собственности и обязательства на других членов семьи, если это будет необходимо!

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ НА СРОЧНЫЙ ВЫКУП ИЗ-ПОД ЗАЛОГА

Источник: https://www.ogrk-center.ru/services/vykup-iz-pod-zaloga/

Как продать квартиру, которая находится в залоге у банка? “ЭТАЖИ” придут на помощь!

“В мае 2018 года я взял ипотеку и купил квартиру в Туле. Хотел жить отдельно от родственников, иметь свой дом. Но возникла тяжелая жизненная ситуация. Выбора нет: придется продать квартиру.

Проблема в том, что ипотеку я еще не выплатил, а деньги на первый взнос собирали всем миром, можно сказать. Помогали и друзья, и родственники. В общем, влез в долги. Можно ли продать квартиру, если ипотека еще не закрыта, и законно ли это?”, — обратился в нашу редакцию читатель.

Скажем сразу: Да, возможно. И хотя на вторичном рынке недвижимости продажа квартиры с обременением считается обычной сделкой, просто с небольшими дополнениями, продать залоговую недвижимость самому практически невозможно.

Решившись на продажу, можно столкнуться с некоторыми сложностями:

  • банк, в котором находится закладная, не одобряет сделку,
  • покупатель, узнав об обременении, отказался от покупки из-за рисков,
  • сторонам просто не хватает времени и необходимых знаний.

Поэтому в сделках с залоговой недвижимостью лучше обращаться к опытным юристам или специалистам по недвижимости, чтобы правильно все оформить.

Специалисты центра недвижимости и ипотеки “ЭТАЖИ”, зарекомендовавшие себя как профессионалы, не только расскажут, что нужно знать, если вы решили продать такую квартиру, но и помогут это сделать быстро и грамотно.

Виктория, ведущий специалист

“Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано.

Центр недвижимости и ипотеки “Этажи” поможет решить все вопросы, связанные с продажей квартиры в обременении. В нашей компании есть юристы и ипотечные специалисты, которые помогут в оформлении сделки, а специалисты по недвижимости найдут покупателя, который согласится приобрести квартиру”.

Для начала разберемся, что значит “квартира в обременении банка”

Если недвижимость куплена в ипотеку и кредит еще не погашен, то она находится в залоге у банка, то есть в обременении.

Такую недвижимость продать не так просто. Для начала продавцу придется погасить задолженность по кредиту, и только потом обременение будет снято.

После этого недвижимость можно продавать.

Существуют несколько способов продать жилье, находящееся в залоге у банка.

Первый и самый простой — наличный расчет

Специалисты центра недвижимости и ипотеки «ЭТАЖИ» находят покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по стандартному договору купли-продажи.

Однако, далеко не всех покупателей устраивает такой вариант, ведь им придется отдать деньги под расписку и положиться на честность продавца.

“В этом случае лучше всего воспользоваться услугами банка и заключить “безопасную сделку”. Что это значит: покупатель вносит необходимую сумму на блокированный счет — аккредитив. Продавец сможет забрать деньги, только предоставив зарегистрированный договор купли-продажи”, — рассказывает Виктория.

Второй вариант — продать квартиру с участием банка-кредитора

Этот вариант подходит, если покупатель оформляет ипотеку в том же банке, что и продавец. Проще говоря, кредит переоформляется на покупателя вместе с квартирой, а с оформлением всех документов помогут юристы компании «Этажи».

Правда, здесь тоже можно столкнуться с некоторыми сложностями. Покупатель должен подойти банку в качестве заемщика.

Если же покупатель согласен на условия и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

“В отличие от первого варианта, деньги “остаются” в банке, а значит риски для покупателя меньше. Люди соглашаются на такой вариант охотнее”, — отмечает Виктория.

Третий вариант — выкуп квартиры из-под залога другим банком

Существуют банки, готовые выкупить квартиру из-под залога. Схема проста: покупатель оформляет в этом банке ипотеку, получает одобрение объекта банком — впрочем, всё, как обычно.

После регистрации сделки покупатель получает документы, подтверждающие право собственности, а закладная переходит в банк, где оформлена ипотека.

“Единственное, нужно учитывать, что на период перехода закладной процентная ставка по ипотечному кредиту увеличится на 2%. Как только она переходит, ставка снизится”, — рассказывает Виктория.

В любом случае необходимо получить принципиальное согласие банка на продажу квартиры с обременением. Если же он против, останется только один вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

“Центр недвижимости и ипотеки “Этажи” может помочь и в этом случае. Если у продавца нет необходимый суммы для погашения кредита, то мы можем предоставить ему займ.

Такое предложение — уникальное для Тулы. “Этажи” не только помогают продать квартиру и снять с нее обременение, но и выступают гарантом. И покупатель, и продавец могут быть уверены в том, что сделка будет заключена быстро и грамотно с точки зрения закона”, — отмечает Виктория.

Игорь Бармотин, недавно приобрел квартиру, находящуюся в залоге у Сбербанка.

«У меня в семье родился ребёнок и было принято решение расширить жилплощадь. Мы с женой обратились за помощью в «Этажи». Выбрали двухкомнатную квартиру, она нам очень понравилась, но оказалось, что прежний владелец не погасил до конца ипотеку.

Сначала этот факт нас сильно смутил, но специалист по недвижимости Лаура Николова нас успокоила, и команда «Этажей» помогла нам купить понравившуюся квартиру. Великолепное отношение, на всех этапах сделки все объясняли, везде сопровождали. Ни оставляли ни продавцов, ни нас ни на минуту, вплоть до получения мною документов на право собственности.

Сто процентное чувство уверенности и безопасности. Мы остались очень довольны. Если соберемся еще покупать недвижимость, то однозначно с «Этажами».

Немного статистики.

За 2019 год центр недвижимости и ипотеки «Этажи» провел 1330 успешных сделок с недвижимостью. Только с начала 2020 года «Этажи» помогли тулякам заключить 32 сделки с недвижимостью, находящейся в залоге у банков, из них в четырех «Этажи» предоставили продавцам займ.

ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ И ИПОТЕКИ «ЭТАЖИ»
г. ТУЛА, ул. СОВЕТСКАЯ, 74
телефон: (4872) 70-75-07

Источник: https://www.tulapressa.ru/2020/03/kak-prodat-kvartiru-kotoraya-naxoditsya-v-zaloge-u-banka-etazhi-pridut-na-pomoshh/

Как продать квартиру в ипотеке — разбираем ситуации

Статья обновлена: 16 апреля 2020 г.

Здравствуйте. Я помогла продать около 20 квартир, которые были обременены ипотекой. На моей практике это каждый 4 случай (работаю в Санкт-Петербурге). У каждого собственника своя причина продажи — кто-то хотел квартиру побольше, а кому-то наоборот тяжело стало «тянуть» ипотеку. Часто супруги, которые решили развестись, продают квартиру до выплаты ипотеки, поделить деньги и разъехаться. В общем, опыт в таких продажах у меня есть.

Важное отступление — на этой странице я расскажу о продаже ипотечной квартиры, которая была куплена БЕЗ использования материнского капитала. Если что я написала отдельную статью — как продать ипотечную квартиру, которая была куплена с мат.капиталом. Продолжим.

Предупреждаю сразу — без специалиста провести сделку будет крайне сложно. Я расписала порядок действий только в общих чертах, чтобы у продавцов было понимание с чем ему придется столкнуться. Советую нанять риэлтора или юриста, у которого есть опыт в продажах квартир в ипотеке.

Я решила разделить инструкцию в несколько ситуаций, ведь многое зависит от действий банка и от будущих покупателей. Точнее сказать, от согласия банка на продажу и от того, как покупатели будут рассчитываться за квартиру. Ознакомьтесь с списком:

Это нужно сделать в первую очередь. По закону для продажи ипотечной квартиры требуется согласие банка, потому что она у него в залоге — п. 2 ст. 346 ГК РФ. Если письменное согласие не предоставить, то сделку приостановят — п. 16 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости.

Поэтому обращаемся в свой банк, сообщаем о намерении продать квартиру и спрашиваем что можно сделать. К сожалению, банки по-разному принимают решения. Не то что банк, а любое отделение одного банка решает по-разному. Каждое отделение — это отдельный мир со своим внутренним регламентом и начальством.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу или в конце статьи.

Этап №2 — Получаем ответ от банка и предпринимаем дальнейшие действия

  1. Банк дает согласие на продажу.

    Точнее банк дает не согласие на сделку, а до сделки выдает собственникам квартиры справку об отсутствии задолженности. Часть денег с продажи квартиры пойдет на покрытие долга по ипотеке, оставшуюся часть получат продавцы — инструкция.

    Например, у нас в Санкт-Петербурге так работают только ВТБ и Сбербанк (не все отделения). По моему опыту лучший в этом ВТБ — его сотрудники сами все оформляют, все расчеты проходят через них, они работают слаженно и быстро. У покупателей практически нет никаких рисков, поэтому они охотно соглашаются с покупкой ипотечной квартиры. Поэтому я спокойна, если у моих клиентов ипотека в ВТБ.

    Со Сбербанком в этом плане похуже. Во-первых, не все отделения дают согласие на продажу. Во-вторых, его сотрудники почти всегда совершают ошибки. Обычно у них недостаточно опыта или они банально не знают что делать.

  2. Банк не дает согласия.

    Нет закона, по которому можно заставить банк дать согласие на продажу. Данный вопрос полностью остается на его усмотрение. У большинства банков такое мнение — пусть сначала собственники оплатят весь долг, а потом могут делать с квартирой что хотят. В Санкт-Петербурге такой регламент у всех банков, кроме ВТБ и некоторых отделений Сбербанка.

    Как тогда продать квартиру в такой ситуации читайте вот здесь.

Ситуация № 1 — Банк дает согласие на продажу

Банк дал согласие, покупатели найдены, теперь осталось все подготовить и провести сделку. Здесь я также выделила 2 ситуации и по каждой из них написала отдельную инструкцию: 1) если нашли покупателей, которые купят квартиру только за свои деньги без ипотеки, субсидий и прочего; 2) если покупатели тоже с ипотекой.

Если покупатели полностью со своими деньгами без ипотеки и субсидий

Давайте сначала кратко расскажу как все оформляется: 1) Проводится задаток. Покупатели передают небольшую сумму денег в качестве задатка. Продавцы и покупатели подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. 2) Продавцы пишут в своем банке заявление о досрочном погашении ипотеки и им дают справку с суммой остатка долга.

3) Составляется образец/проект договора купли-продажи и продавец передает его сотруднику банка. 4) На основе поданного договора сотрудник банка сам составит договор купли-продажи в окончательном виде. 5) В день сделки: участники идут в банк, где покупатели закладывают деньги в сейфовую ячейку или на аккредитивный счет. Деньги делят на две части — одну банку (долг по ипотеке), остальную продавцам.

Эти деньги банк и продавцы получат после регистрации сделки купли-продажи. После того как деньги заложены, там же в банке участники подписывают договор купли-продажи. Далее участники сделки подают все необходимые документы в МФЦ или в Регпалату для регистрации сделки купли-продажи. 6) После того как сделку зарегистрируют, участникам выдадут на руки договора купли-продажи с отметкой о государественной регистрации.

Продавцы относят в банк свои зарегистрированные договора. Уже на основании этого, банк забирает с ячейки свою часть денег, а продавцы свою.

  1. Покупатели передают продавцам небольшую сумму денег в качестве задатка.

    Подписывается предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. На сайте есть статья о задатке, но она нацелена больше на покупателей квартиры, а не на продавцов. Но все равно ее прочтите, чтобы иметь представление.

    Задаток служит гарантом, что в дальнейшем участники выйдут на сделку — п. 1 ст. 380 ГК РФ. После подписания документов о задатке нельзя просто так отказаться от сделки. Если покупатели по своей вине покупать квартиры, то задаток остается у продавцов. Если же продавцы отказываются, то они обязаны вернуть покупателям задаток обычно в двойном размере. Это называется обеспечительной функцией задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

    Сумму задатка определяют по договоренности, законом это не регулируется. На моей практике 50 — 100 тысяч рублей. Задаток обязательно идет в счет стоимости квартиры — п. 1. ст. 380 ГК РФ. Как только продавцы получат на руки задаток, они пишу расписку в получении денег и отдают ее покупателям. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве задатка при последующей покупке квартиры, дата и подпись продавцов.

  2. Продавцы идут в свой банк и пишут заявление о досрочном погашении ипотеки.

    Присутствие покупателей здесь не требуется. После подачи заявления продавцам дадут справку с суммой остатка долга.

  3. Стороны составляют образец/проект договора купли-продажи и передают его сотруднику банка

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/v-ipoteke

Можно ли и как продать квартиру в залоге у банка – договор купли продажи квартиры в залоге у банка (образец)

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Как продать квартиру в залоге у банка

Просмотров 116

Выплата ипотечного кредита в среднем занимает 10-20 лет, за это время жизненные обстоятельства могут кардинально измениться. Что делать, если появилась необходимость сменить место жительства или низкий уровень доходов больше не позволяет своевременно вносить платежи и погашать свой долг? Единственным выходом в таких ситуациях становится продажа имущества, находящегося в залоге у банка. Можно ли это сделать и как относятся к отчуждению залогового имущества кредиторы?

Стоимость залогового имущества

Залоговое имущество не пользуется большим спросом – рынок недвижимости полон интересных, не обремененных ничем предложений. Покупатели рассматривают такой вариант только по причине более низкой цены, в сравнении с аналогичными по характеристикам объектами.

Какую скидку может установить продавец? Однозначного ответа на этот вопрос не существует. В зависимости от обстоятельств, это может быть как 3, так и 30%. Многое зависит от того, сумеет ли собственник заинтересовать потенциальных покупателей – аргументами в пользу более высокой цены становятся:

  • хорошая инфраструктура;
  • расположение квартиры в престижном районе;
  • дорогой ремонт;
  • наличие бытовой техники, входящей в общую стоимость.

Но в любом случае объект, находящийся в залоге, стоит дешевле аналогичной по характеристикам недвижимости, а при повышенной срочности он автоматически перемещается в самый низ списка цен. Но даже в этом случае не приходится рассчитывать на быструю продажу – ускорить процесс позволит опытный риэлтор, что повлечет дополнительные расходы (до 5% от стоимости жилья).

Способы решения проблемы

Если возникли сложности с обслуживанием долга, то можно обратиться в банк с просьбой о его реструктуризации или заняться продажей объекта недвижимости.

Первый вариант позволит лишь немного снизить финансовую нагрузку, а второй – даст возможность полностью избавиться от обязательств.

Отчуждение залогового имущества не запрещено законом, но проводиться оно может только после согласования всех вопросов с кредитором – квартира находится под обременением, что усложняет ситуацию и снижает шансы выгодно ее продать.

Досрочное погашение ипотечного кредита

Этот способ позволит получить за квартиру рыночную стоимость. Он заключается в досрочном погашении кредита – после снятия обременения никаких препятствий для продажи не возникнет. сложность заключается в том, что должнику придется найти деньги.

Если осталось внести относительно небольшую сумму, то можно занять ее у друзей и родственников или оформить потребительский кредит – погасить долг удастся сразу после того, как покупатель заплатит за квартиру (во многих случаях банк допускает досрочное погашение потребительских кредитов без штрафных санкций).

Если осталось заплатить несколько миллионов, то найти источник вливания средств вряд ли удастся.

Продажа жилья с одновременным погашением ипотеки наличными

Этот способ более удобен для людей, «не справившихся» с ипотекой, поэтому именно он используется чаще всего. Должнику не нужно выпрашивать денег у родственников или обращаться в банк за оформлением дополнительного кредита. Квартира сразу выставляется на продажу по цене ниже рыночной. Потенциальные покупатели ставятся в известность, что внесенная за жилье сумма в первую очередь будет направлена на погашение ипотеки. Предлагается 3 способа передачи денег банку.

  • Через банковскую ячейку. К одной из ячеек, в которой находится долг по ипотеке, получает доступ представитель кредитной организации, а к другой (с остатком суммы) – продавец.
  • Безналичный перевод денег займодателю. Денежная сумма, необходимая для закрытия кредита, перечисляется на счет банка. Остаток обычно закладывается в ячейку.
  • Расчет через депозит нотариуса. С 2014 г. у продавцов недвижимости появилась возможность оплачивать покупку через публичный депозитный счет (ФЗ-457). За услугу придется заплатить 0.5% от суммы. Вначале средства перечисляются покупателем на указанный счет. Нотариус удостоверяет ДКП и отправляет необходимую для погашения сумму кредитору. После предоставления документов о закрытии кредита он пересылает заявление на регистрацию прав собственности, а когда процедура завершена – перечисляет остаток денег продавцу.

Из всех предложенных способов наиболее безопасным для покупателя считается нотариальный депозит.

В случае использования ячеек возникают некоторые сложности. Снять обременение банк согласится только после того, как получит деньги. Это значит, что значительную часть суммы покупатель должен будет передать еще до того, как получит права собственности на объект. Это очень рискованно, ведь после погашения кредита продавец вполне может изменить условия сделки или вообще отказаться от нее.

Передача кредитных обязательств

По согласованию с банком продавец может продать залоговую недвижимость и передать новому собственнику свои кредитные обязательства – это актуально в случае, если покупатель не располагает средствами для покупки, поэтому сам планирует оформить кредит. С момента перехода прав собственности уже новый владелец будет платить по счетам.

Практика показывает, что кредиторы часто идут на такой компромисс – если заемщик не справляется с обслуживанием долга, а претендент на его место имеет стабильно высокий заработок и хорошую кредитную историю, то такая замена вполне себя оправдывает (но взять ипотеку потенциальный покупатель в стороннем банке не может, такая заявка рассматриваться не будет). Чтобы убедиться в добропорядочности и платежеспособности нового заемщика, банк будет тщательно его проверять – в случае появления сомнений кандидатура не получит одобрения и прежнему должнику придется продолжить выплату кредита.

Такая схема не противоречит букве закона – в соответствии со ст.37 Закона об ипотеке, объект залога может быть продан, если это одобрено залогодателем.

Продажа залогового имущества с торгов

Если клиент банка больше не имеет возможности обслуживать свой долг, он может дать «зеленый свет» продаже объекта с торгов, не дожидаясь момента, когда кредитор добьется такого права через суд. Реализацию залогового имущества в этом случае берет на себя банк, должник в процессе не участвует.

Главный минус такого способа – кредитор защищает только свои интересы. Он не заинтересован в долгих торгах, поэтому изначально устанавливает невысокую цену. Она ни в коем случае не будет ниже суммы долга, а вот останется ли что-нибудь должнику представителей банка не интересует.

Пример. Рыночная стоимость квартиры – 4 млн. руб. Банку осталось получить по кредиту ровно половину этой суммы. На торги объект выставляется по цене 3 млн. руб. Кредитор получает свои деньги и закрывает долг, клиенту достается всего 1 млн. руб.

Первый этап посвящается проведению переговоров с кредитором – в их процессе стоит обсудить возможность продажи залогового имущества. Если одобрение получено (оформляется письменное разрешение, озвучивается сумма долга), можно приступать к поиску покупателя.

Непосредственно перед продажей клиенту нужно узнать окончательную сумму долга, попросить приостановить начисление процентов, обговорить процесс внесения денег (нал, безнал, кредит), сроки снятия обременения. Все достигнутые договоренности отображаются в договоре купли-продажи.

ДКП вначале оформляется на квартиру с обременением – она остается в залоге у кредитора. Затем регистрируется переход прав (процесс занимает 5 дней) – продавец при этом продолжает оставаться должником по ипотеке.

После того как покупатель отдает деньги, осуществляется погашение кредита, банк выдает соответствующую справку. На ее основании регистрируется снятие обременения (квартира к этому моменту уже является собственностью покупателя, процесс занимает до 4 дней).

После этого осуществляется окончательный расчет с продавцом – он получает остаток суммы.

ДКП

Договор имеет некоторые особенности. Одна из них – наличие в перечне сторон сделки банка, являющегося залогодержателем. Следующие пункты аналогичны стандартным договорам:

  • приводятся паспортные данные продавца и покупателя;
  • указываются сведения о реализуемом объекте недвижимости (адрес, площадь и прочие данные);
  • прописывается стоимость цифрами и прописью.

В обязательном порядке оговаривается способ и порядок осуществления расчетов (через банковскую ячейку, депозит нотариуса). В условиях сделки описывается порядок получения денег банком (кредитор имеет приоритет) и продавцом (его черед наступает после регистрации прав). Обязательным является упоминание об обременении квартиры (залоге). Стороны могут внести в договор и другие необходимые пункты. В завершение они ставят подписи, закрепляя достигнутые договоренности.

Требуемые документы

Помимо паспортов сторон требуется также доверенность на имя лица, представляющего интересы банка. Покупателю предоставляются документы на квартиру – техпаспорт, справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, расширенная выписка из домовой книги, выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ.

В пакет документов обязательно входят договора залога/кредита. Если покупатель приобретает объект в кредит, то с его стороны тоже нужны кредитные документы (они подписываются одновременно с ДКП).

Требуется ли нотариальное заверение? Это зависит только от политики банка (обычно кредитор требует удостоверить договор у аккредитованного нотариуса, обращение к другим специалистам не допускается).

Преимущества и недостатки приобретения залогового жилья

Одно из преимуществ – цена объектов с обременением ниже среднерыночной. Покупатель получает возможность выгодно купить хорошее жилье, которое при иных обстоятельствах обошлось бы на 10-30% дороже. Дополнительный плюс – залоговое имущество перед тем, как его примет банк, подвергается всесторонней проверке. Это значительно снижает риск получить в свое распоряжение «кота в мешке».

Главный минус – рискованность сделки. Если покупатель слабо представляет правильный порядок действий, то вполне может погасить чужой кредит и остаться ни с чем. Решившись на такую сделку, стоит обеспечить себе грамотное юридическое сопровождение. Нужно также учесть, что оформление купли-продажи займет больше времени из-за необходимости согласовывать свои действия с банком и дожидаться снятия залога.

Если квартира будет приобретаться в кредит, то появляется дополнительный минус – на плечи нового владельца лягут регулярные платежи (потеря работы или снижение уровня дохода поставит плательщика в незавидное положение).

Можно ли продать квартиру в залоге и стоит ли заверять договор у нотариуса? Такая сделка достаточно рискованна, заключать ее стоит, только максимально себя обезопасив. Юристы сайта расскажут о том, на какие моменты стоит обратить особое внимание, возьмут на себя сопровождение процедуры купли-продажи.

Источник: http://law-divorce.ru/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-u-banka/

Покупка квартиры под залогом

Продажа квартиры в залоге не является широко распространенной операцией на рынке недвижимости, однако при определенных обстоятельствах такие сделки могут быть более выгодными, нежели стандартная операция купли-продажи.

В данной статье мы рассмотрим преимущества покупки квартиры, находящейся в залоге у банка, степень риска при подобных операциях для потенциального покупателя, а также схемы продажи залоговой недвижимости.

Кому выгодна сделка с квартирой в залоге?

Необходимость реализации недвижимости, обремененной залогом, чаще всего возникает у граждан, которые более не в состоянии выполнять свои обязательства перед банком-кредитором. Подобные сделки стали неизбежным следствием масштабного развития ипотечного кредитования и позволяют заемщику с максимальной выгодой продать кредитную квартиру, полностью рассчитаться с банком и сохранить, таким образом, денежные средства, уже внесенные по кредиту.

Иного способа продать залоговую квартиру, чем найти покупателя, который внесет в банк полную сумму задолженности, для заемщика попросту не существует. Операция не является простой и несет для покупателя определенные риски, что определяет снижение продажной цены недвижимости. А возможность приобрести недорогое жилье вызывает интерес потенциальных покупателей.

Покупка квартиры под залогом является достаточно сложной сделкой и бытует мнение, что подобную квартиру можно приобрести чуть ли не за бесценок. Это мнение в корне неверно, так как, несмотря на залоговое обременение, рыночная ценность квартиры остается прежней. И все же, сложность сделки, а также риски для покупателя, сопряженные с покупкой залоговой квартиры, обуславливают снижение стоимости подобной недвижимости до 15%-20%.

Нужен ли посредник

Как уже отмечалось, продажа (и покупка) залоговой квартиры является занятием довольно сложным, хлопотным и рискованным. Если обычную сделку купли-продажи недвижимости вполне способен подготовить и провести сам владелец квартиры без привлечения риэлтора, то оптимальным вариантом для подготовки продажи квартиры, находящейся в залоге, будет участие опытного специалиста, работающего в одном из крупных агентств недвижимости.

Помимо определения оптимальной цены продажи и поиска потенциального покупателя (с чем, в принципе, может справиться и сам владелец квартиры), необходимо проводить переговоры с банком, поскольку только с его разрешения можно продать залоговую недвижимость. Кроме того, нужно подобрать оптимальную схему расчетов, проверить, не будут ли при сделке нарушены права третьих лиц (в противном случае сделка впоследствии может быть аннулирована), грамотно расставить акценты при подготовке документов. 

Разумеется, привлечение риэлтора для подобной сделки обойдется несколько дороже, чем его участие в реализации более простых схем, однако опыт и квалификация риэлтора, а также его репутационные риски (и риски компании, в которой он работает), представляют собой определенную гарантию чистоты сделки, отсутствие прямого мошенничества, иных неприятных последствий для всех заинтересованных сторон.

Условия продажи залоговой недвижимости

Прежде всего, необходимо отметить, что для банка переоформление кредитных обязательств на другого должника не является самой выгодной операцией, поэтому банки идут на подобные сделки лишь в исключительных случаях.

А вот если речь идет о полном погашении кредита (включая штрафы за досрочное погашение, комиссии, пр.) тогда банки рассматривают возможность продажи залоговой квартиры более охотно.

То есть, основным условием реализации залоговой квартиры является погашение покупателем долга заемщика.

Ключевым моментом операции продажи кредитной недвижимости является вывод квартиры из-под залога, поскольку пока жилье находится в залоге, реализовать его невозможно. Банк, в свою очередь, не снимет обременение до тех пор, пока у него не окажется полной суммы кредита, поскольку после снятия залога квартира полностью находится в распоряжении заемщика, и он имеет возможность ее продать, обменять или подарить. При этом нет гарантии, что банковский долг вообще будет погашен

Схемы покупки залоговой квартиры

На сегодняшний день получили распространение следующие схемы продажи залоговой недвижимости:

  • Продажа через погашение кредита покупателем квартиры

Покупатель вносит всю сумму на банковский счет продавца, тем самым полностью погашая обязательства заемщика перед банком. Банк снимает залог, и квартира может быть переоформлена на покупателя. Этот вид сделки является достаточно рискованным для покупателя, поскольку продавец после снятия залога может «передумать» продавать квартиру, и принудить его к этому будет весьма проблематично.

Расчеты ведутся с использованием банковских ячеек (аккредитивные счета), покупатель размещает свои деньги на депозитные ячейки – в одной ячейке находятся средства, предназначенные для уплаты банку оставшейся части долга, а в другой ячейке находится остаток суммы, указанной в договоре купли-продажи. Тем временем в УФРС направляется на регистрацию договор купли-продажи одновременно с заявлением банка. После того, как квартира будет переоформлена, банк получает доступ к средствам в своей ячейке, а продавец забирает деньги из своей ячейки. 

Здесь есть технический нюанс, который является причиной повышенного риска для покупателя и для банка – снятие залога происходит в течение 5 дней, а для перерегистрации работникам УФРС необходимо 10 дней. В течение периода, когда залог уже снят, а права собственности еще не переоформлены, текущий собственник может по заявлению отменить регистрацию договора купли-продажи.

  • Продажа через смену залогодателя

Сделка также предусматривает размещение денег покупателя в депозитных ячейках, однако в этом случае не оформляется договор купли-продажи, а переоформляется залог (и долговые обязательства перед банком) на покупателя.

После того, как покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру (все еще обремененную банковским залогом), продавец получает свой остаток, а банк – часть суммы, необходимой для погашения долговых обязательств.

Только после этого залог снимается, и квартира полностью переходит в распоряжение покупателя. Это наиболее безопасная схема покупки квартиры под залогом для всех сторон сделки.

Источник: https://superrielt.ru/articles/5869/

Как продать квартиру с обременением: специфика сделки и нюансы

В ряде случаев решение о продаже квартиры с обременением может оказаться более оправданным, чем попытки справиться с выполнением обязательств, которые стали причиной обременения.

Операции по продаже такого вида жилья имеют свои нюансы и специфику — так как большинство потенциальных покупателей ищут «юридически чистые» квартиры, могут возникнуть затруднения в процессе поиска покупателя.

Кроме того, покупатель несет определенные риски, поэтому продать недвижимость по рыночной стоимости не получится, придется снижать цену.

В рамках настоящей статьи мы расскажем о том, как продать квартиру с обременением и на что стоит обратить особое внимание в процессе подготовки к сделке.

Что такое обременения

Наличие обременений означает, что собственник не может распоряжаться своей недвижимостью в полной мере — под запрет попадают отдельные сделки, либо все юридические операции, связанные с квартирой.

  • Например, собственник не имеет права продать жилье, которое находится в залоге у банка (без его разрешения), однако может им пользоваться для проживания.
  • Если же на квартиру наложено обременение судебными органами, например, в связи с необходимостью изъятия собственности (например, во время бракоразводного процесса или при рассмотрении правонарушения экономического характера), то квартира опечатывается, и не может использоваться текущим собственником (или иными лицами) никоим образом.

Но даже при наличии некоторых обременений недвижимость можно продавать, однако стоит помнить, что вместе с правами собственности к новому хозяину перейдут все обязательства продавца перед третьими лицами.

Собственно, чаще всего недвижимость и продается именно по той причине, что владелец более не в состоянии выполнять обязательства, связанные с недвижимостью (оплачивать ипотеку, вернуть кредит).

В том случае, если с точки зрения закона квартиру продавать можно, собственнику приходится снижать цену – сумма скидки должна включать стоимость «выполнения обязательств» (закрытие кредита, пр.), а также ту сумму, которая компенсирует хлопоты покупателя, связанные со снятием обременений.

Кстати, далеко не всегда вопрос снятия обременений связан непосредственно с выплатой каких-либо долгов. Так, при продаже квартиры, с владельцем которой заключен договор пожизненной ренты, покупателю придется найти с последним общий язык и предложить выгодные условия (например, перезаключить договор на себя или предоставить жилье).

Виды обременений

Существует несколько видов обременений, мы приведем наиболее распространенные:

  • Жилье в залоге у банка — квартира приобреталось в ипотеку, которая до сих пор не выплачена. Такую недвижимость продавать можно, однако банк, выдавший кредит под залог имущества, должен выразить свое согласие на смену владельца;
  • Квартира является предметом договора ренты или договора пожизненного содержания, либо имеется договор о купле-продаже с условием, что в квартире может проживать бывший собственник. Для продажи потребуется согласие всех лиц, которые имеют отношение к проживанию на данной площади;
  • Наличие совладельцев, пользователей. В квартире прописаны лица, которые по закону имеют право пользования жилплощадью, в частности, это могут быть дети, или же квартира находится в долевой собственности. Помимо согласия вех собственников, потребуется также разрешение органов опеки, которые проверяют условия жизни и соблюдения прав ребенка.
  • Квартира под арестом. Если недвижимое имущество было арестовано судом или приставом для возврата задолженности, компенсации какого-либо ущерба, при рассмотрении экономических или уголовных правонарушений — такая квартира может быть продана под надзором судебных органов для возвращения имеющегося займа. Продать такую квартиру можно только до того, как наложен арест либо покупателю необходимо обратиться в суд с заявлением о том, что он готов оплатить задолженность или понести издержки, которые являются причиной обременений.

Специфика покупки и продажи жилья с обременениями

Обременение квартиры может в значительной мере снизить ее стоимость. В подобных сделках имеется большое количество «подводных камней», которые могут привести к возникновению у покупателя серьезных проблем с недвижимостью, вплоть до полной ее утраты.

Например, расторжение договора ренты впоследствии может оспорить рентополучатель, мотивируя свое решение тем, что он на тот момент не отдавал себе отчет в своих действиях.

В случае с собственниками, находящимися в преклонном возрасте, суд с большей вероятностью вынесет вердикт в их пользу.

Покупателю также стоит остерегаться возможных наследников, которые могут появиться спустя длительное время после смерти рентополучателя, что, в итоге, приведет к судебным тяжбам.

Однако некоторые покупатели намеренно ищут именно такие сделки, так как они позволяют уложиться в имеющийся бюджет или хорошо сэкономить на приобретении жилья. Осознавая все возможные риски и действуя в рамках закона, можно снять ограничения, минимизировать негативные факторы обременения, и получить в итоге прямую выгоду.

Процедура продажи квартиры с ипотекой

В большинстве случаев такие сделки проводятся для разрешения проблем с ипотекой, и продавцу необходимо заранее заручиться письменным согласием покупателя о том, что он действительно берет на себя обязательства по выплате оставшегося займа.

После того, как условия сделки оговорены, собственник и покупатель подписывают договор предварительной продажи и нотариально заверяют документ. С этим договором можно отправляться в банк, который давал кредит – сделка возможна только с согласия банка.

В случае одобрения банка стороны сделки (собственник, продавец и банк) подписывают основной договор купли-продажи.

Сделка может осуществляться, как с предварительным снятием ипотечного обременения, так и без снятия.

В первом случае покупатель квартиры должен обратиться в банк и подать заявление о том, что хотел бы погасить кредит с целью приобретения залоговой квартиры. После согласия банка покупатель пополняет один счет на сумму, которая покроет имеющийся кредит, а на другой счет кладет те деньги, которые будут направлены продавцу в качестве самой оплаты за покупку недвижимости.

Банк, получив деньги, инициирует снятие обременения, а покупатель, со справкой из банка и договором (который является основанием для перехода прав собственности) отправляется в Росреестр.

Во втором случае купля-продажа оформляется перед тем, как будет снято обременение. Продавец может взять аванс у покупателя для последующей выплаты кредита, после внесения средств он получает у банка справку о погашении долга, с которой можно подавать в Росреестр заявление снятии всех претензий, касающихся выплат. Далее следует регистрация прав собственности на покупателя, после чего последний передает оставшуюся часть денег за квартиру продавцу.

Продажа квартиры под арестом

Если на квартиру наложен арест, перед сделкой потребуется снять обременение – процедуру должны инициировать органы, в пользу которых обременение было наложено, иначе недвижимость продать не получится. Иногда устранить причины ареста и удалить обременение невозможно, и в таких случаях имущество будет реализовано на аукционе.

Если жилье имеет большую стоимость, чем сумма, которая стала причиной наложения обременения, продавцу рекомендуется привлечь независимых экспертов, которые могут установить справедливую цену размещения недвижимости на аукционе.

В ходе аукциона покупатели будут предлагать разные цены и, в итоге, среди всех претендентов будет выбран тот, кто предложит самую большую сумму.

По завершении аукциона оформляются соответствующий договор, на основании которого регистрируется право собственности, обременение в виде ареста недвижимости снимается.

На что стоит обратить внимание перед продажей

Если речь идет о продаже ипотечной квартиры, перед началом поиска потенциального покупателя следует обратиться в банк, который выдавал заем, чтобы убедиться в возможности продажи. Иногда банки отказываются давать свое разрешение, если, например, кредит не погашен хотя бы наполовину. Условия и необходимые суммы для выплаты у разных банков могут отличаться. Перед началом продаж лучше заранее убедиться в том, что в квартире больше действительно никто не прописан.

Проверить наличие обременений можно путем получения выписки ЕГРН, которую необходимо запросить в Росреестре (заказать через МФЦ, на сайте Росреестра или на коммерческих сайтах, которые оказывают подобную услугу). В том случае, если недвижимость «чистая» в плане обременений, в соответствующем поле будет указано «не зарегистрировано». Однако покупателю стоит учитывать возможность наличия скрытых обременений, о которых нет сведений в краткой выписке ЕГРП.

К ним можно отнести:

  • завещательный отказ, информацию о котором можно не вносить в реестр;
  • оформленную доверенность на управление имуществом, которая, кстати, может заключаться и при опеке;
  • наличие прописанных детей, которые не достигли совершеннолетия;
  • наличие прочих жильцов, которые прописаны в квартире, но могли не участвовать в процессе приватизации.

Чтобы проверить наличие скрытых обременений, необходимо попросить продавца получить расширенную выписку ЕГРП, так как сделать это может только собственник.

Если продавец сможет самостоятельно снять все обременения с квартиры, исчезнет необходимость снижать цену на недвижимость до 10% — 30%.

Кстати, осложнения могут возникнуть с теми жильцами, что в данный момент находятся в тюрьме, либо без вести пропали – за ними автоматически сохраняется право пользования, и возвращение упомянутых лиц может стать для покупателя неприятным сюрпризом.

Заключение

Продажа квартиры с обременением может стать очень выгодным решением и для покупателя (низкая стоимость жилья), и для продавца (закрытие всех квартирных обязательств перед банком или государством). Тем не менее, как покупка, так и продажа имущества, за которым закреплены определенные обязательства или ограничения, является достаточно рискованным предприятием.

Если покупатель или продавец не уверены в своих юридических навыках, стоит прибегнуть к помощи профессиональных юристов, которые обладают необходимыми знаниями и опытом в проверке и реализации подобных имущественных сделок.

Источник: https://novostroev.ru/other/kak-prodat-kvartiru-s-obremeneniem-spetsifika-sdelki-i-nyuansy/

Залоговое имущество – ипотека на недвижимость в банке ВТБ

  1. Сделайте предварительный расчёт и оформите заявку на ипотеку. Наш сотрудник свяжется с вами, проконсультирует и назначит встречу в одном из ипотечных центров в удобное для вас время.

    Требования к заёмщикам Документы

  2. Выберите подходящее жильё из базы залогового имущества. Сообщите менеджеру, какой объект вы выбрали.

    Страхование риска утраты и повреждения приобретаемой квартиры обязательно. Чтобы избежать повышения процентной ставки на 1%, рекомендуем вам застраховать жизнь и риск потери трудоспособности.

    Залоговое имущество Страхование

  3. Подпишите договор купли-продажи и кредитный договор с банком, а также, договор страхования.

    В случае приобретения жилья на вторичном рынке объект недвижимости сразу оформляется в вашу собственность, одновременно с регистрацией права собственности будет зарегистрирована ипотека в пользу банка до полного погашения задолженности по кредиту.

    В случае приобретения новостройки вы сможете оформить право собственности после завершения строительства, одновременно с регистрацией права собственности будет зарегистрирована ипотека в пользу банка до полного погашения задолженности по кредиту.

    Расходы на оформление Оформление договора и проведение сделки

Кредит предоставляется на жилье, находящееся в залоге и выставленное на продажу / находящееся в собственности банка.

Процентные ставки и условия ипотеки на залоговую недвижимость

  • кредит предоставляется на жилье, находящееся в залоге у банка и выставленное собственником на продажу, возможно приобретение квартиры в новостройке или на вторичном рынке жилья;
  • сумма кредита — от 600 тыс. до 60 млн руб.;
  • ставки при условии комплексного страхования: — 7,8% при первом взносе от 50% — 8,8% при первом взносе от 20%;
  • срок кредита — до 30 лет;
  • первоначальный взнос — от 20% стоимости приобретаемой недвижимости.

Заёмщику:

  • наличие постоянной регистрации в регионе, в котором клиент обращается за кредитом, необязательно;
  • рассматриваются различные формы подтверждения доходов (справки по форме 2-НДФЛ и по форме банка);
  • возможен учёт доходов по основному месту работы и по совместительству (не более 2).

Выплачивайте кредит любым удобным вам способом:

  • в ВТБ-Онлайн Регистрация не требуется. Вход по номеру карты или УНК (уникальный номер клиента).УНК указан в Заявлении на предоставление комплексного обслуживания – документ, который вы получили при оформлении кредита. ;
  • через сеть банкоматов ВТБ по всей России;
  • через кассу любого отделения BТБ Платёж можете внести не только вы, но и любой человек по вашей просьбе – нужен номер вашего кредитного договора и паспорт того, кто будет платить ;
  • переводом из другого банка;
  • через отделения Почты России.

Вы всегда можете погасить свой кредит досрочно. Частичное или полное погашение можно произвести без посещения отделения через ВТБ-Онлайн.

Источник: https://www.vtb.ru/personal/ipoteka/zalogovaja-nedvizhimost/

Продать квартиру в залоге у банка, возможна ли выгодная продажа залогового жилья

Заемщики принимают решение продать квартиру в залоге по ипотечному кредиту под давлением разных обстоятельств: смена работы или места проживания, снижение доходов и желание избавиться от непосильной финансовой нагрузки, развод супругов и сопутствующий этой процедуре раздел имущества. Специалисты компании «МИЭЛЬ» регулярно фиксируют множество обращений от граждан на эту тему. Поэтому мы решили объединить в одной статье всю полезную информацию о том, как продать залоговое имущество максимально безопасно и выгодно.

Следует отметить, что продать квартиру, находящуюся в залоге возможно. Однако, поскольку такое имущество является закладным, процедура сопровождается рядом юридических тонкостей. Рассмотрим нюансы подобных сделок и проанализируем все за и против.

Купля-продажа квартир с обременением по ипотеке

Ипотека — одна из разновидностей обременения, являющаяся гарантией того, что банк вернет средства, выданные заемщику на приобретение вторичного жилья или в новостройке. Сделки по продаже таких квартир невозможны без разрешения кредитора.

Если владельцы желают реализовать ипотечную квартиру, то с большой долей вероятности можно предположить, что уже образовалась просрочка по платежам.

По условиям договора, когда заемщик регулярно нарушает кредитные договоренности, организация имеет право инициировать продажу с торгов либо обратить объект в собственность банка, чтобы возместить расходы.

Рассматривая вопрос о том, можно ли продать квартиру в залоге у банка, стоит учитывать, что сделка связана с несколькими важными обстоятельствами:

  • существенное снижение цены — продавец может потерять до 20% стоимости объекта, если сравнивать с аналогичными вариантами без обременения;
  • предварительная оценка ликвидности недвижимого имущества гарантирует безупречность титула квартиры;
  • если объект выставляется на торги — юристы аукциона проводят обязательную проверку чистоты сделки.

Таким образом, покупка недвижимости у банка экономически выгодна для покупателя, но не для продавца. В связи с этим у собственников возникают вопросы: как продать залоговую квартиру с максимальной выгодой, куда обратиться за помощью и сколько по времени может занимать подобная сделка.

Чистые Пруды — как легко продать квартиру в залоге

Офис агентства «МИЭЛЬ» на Чистых Прудах оказывает множество услуг в сфере недвижимости, включая продажу и выкуп так называемых проблемных квартир. Мы работаем с объектами, которые находятся в залоге у любых банков, включая Сбербанк, ВТБ, «Райффайзен-банк» и другие, поэтому готовы предложить несколько решений на выбор клиента для разных ситуаций:

  • ваше жилье в залоге по кредиту;
  • ипотека стала для вас обузой;
  • ваша квартира под судом.

Поскольку продать квартиру в залоге по ипотеке или кредиту возможно лишь при полном отсутствии задолженности, владельцу не стоит надеяться на чудо — лучше обратиться к специалистам с опытом.

Наше агентство может выдать аванс до продажи, закрыть ипотеку из средств компании и продать жилье по рыночной стоимости, даже вернуть часть средств за квартиру, находящуюся под арестом.

После уплаты задолженности банк выдает официальный документ о погашении заемщиком своих обязательств, после чего эта информация отображается в базе Росреестра, который снимает обременение.

Иногда выходом из назревающего кризиса может стать рефинансирование ипотеки — способ перекредитования в рамках специальной госпрограммы.

Истории из жизни
Думал, что моя жизнь в столице окончательно наладилась, но внезапно все посыпалось: сократили с хорошей работы, на новом месте платили вдвое меньше, от переживаний серьезно пошатнулось здоровье. Тянуть ипотечный кредит стало не по силам, появились просрочки, начались звонки из банка. Казалось, помощи ждать неоткуда.

Я понимал, что в итоге потеряю квартиру, за которую добросовестно выплатил большую часть. Случайно наткнулся на сайт агентства «МИЭЛЬ», которое в числе прочих услуг предлагало помощь в продаже квартир под залогом. Если честно, доверия к отзывам в Сети об этой фирме поначалу  было маловато, но это был мой последний шанс, и я решился на риск.

На первой консультации сотрудник фирмы ознакомился с документами, потом назначил встречу (чтобы произвести оценку параметров на месте) и уверенно сказал, что поможет решить мою проблему с минимальными потерями. Заключили с агентством договор на оказание услуги «Аванс до сделки», я смог закрыть долги, после чего обременение было снято. Конечно, я потерял некоторую часть стоимости квартиры, но зато не лишился ее вовсе.

Мой риэлтор быстро нашел по внутренней базе хорошего покупателя, оформили куплю-продажу. Вырученных средств хватило на приобретение добротной «вторички» поменьше, в спальном районе Москвы.

Если вы угодили в затруднительную ситуацию и не в силах найти выход самостоятельно, вам помогут в компании «Чистые Пруды». Наши специалисты досконально проконсультируют по любым вопросам. До момента подписания договора услуги консультантов бесплатны, поэтому первая консультация вас абсолютно ни к чему не обязывает!

Грамотно проведенная сделка приносит выгоду обеим сторонам. Выбирайте в помощники профессионалов, приходите в наш офис: подробно проанализируем ваш случай, предложим разумное решение, а также организуем правовое сопровождение процедуры.

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-u-banka/

Как продать квартиру с обременением?

Владельцы жилья могут столкнуться с рядом проблем, желая продать свою квартиру. Эти трудности спровоцированы определенными обстоятельствами, которые можно объединить под емким термином «обременение».

Какие бывают виды обременения?

Под обременением понимают юридически обоснованные условия, ограничивающие права официального собственника на распоряжение имуществом. Указанные ограничения отмечены в свидетельстве о регистрации собственности. Можно выделить 4 базовых типа обременения квартир:

  • ипотека;
  • аренда;
  • рента;
  • арест.

Ипотека является залогом. Имущество в данном случае фактически и юридически остается у залогодателя. Договор об ипотеке регистрируется в УФРС.

Аренда подразумевает временное использование арендатором чужой недвижимостью за денежное вознаграждение. Договор аренды недвижимости на срок от 1 года подлежит обязательной регистрации.

Договор ренты подразумевает передачу недвижимого имущества стороннему лицу, которое обязуется регулярно выплачивать определенную сумму на содержание собственника квартиры. Срок действия договора определен датой смерти получателя ренты. В случае продажи такого жилья обязательства плательщика ренты переходят к новому собственнику. Для отчуждения имущества рентополучателя необходимо его согласие.

Арест недвижимости подразумевает запрет на распоряжение имуществом. Такую квартиру нельзя продать, купить, оформить в дарственную до снятия ограничений. Информация об аресте недвижимости содержится в Росреестре.

Нюансы сделки по продаже ипотечной квартиры

Если вы серьезно настроены продать ипотечное жилье, следует учесть некоторые особенности предстоящего мероприятия:

  1. Продать жилье можно только после официального согласия кредитора.
  2. Необходимо предоставить адекватную и серьезную причину вашего обращения в банк.
  3. Некоторые банки категорически против подобных манипуляций с ипотечной недвижимостью.

Как продать ипотечную квартиру?

Получив согласие на отчуждение квартиры у кредитора, необходимо дождаться пересчета суммы задолженности на текущий момент. Далее необходимо оформить соглашение с покупателем квартиры. Последний обязан уплатить указанную выше сумму по кредиту на расчетный счет банковской организации, так же можно договориться провести расчеты через банковскую ячейку.

Эти денежные средства идут на погашение вашего кредита, в подтверждение чего вы получаете закладную и банковское свидетельство об отсутствии кредитных обязательств. Чтобы завершить процедуру продажи, продавцу нужно обратиться в регистрационную службу, чтобы официально снять ограничения на отчуждаемую недвижимость. Одновременно с этим покупателю и продавцу нужно подать заявление о регистрации переход прав собственности к покупателю.

Снятие залога и регистрация недвижимости на нового собственника будет происходить одновременно. После чего покупатель получит свидетельство о собственности без обременений.

Есть еще один вариант продажи. Он заключается в переоформлении ипотечного кредита на покупателя квартиры. Эта процедура сопровождается подписанием соглашения о переводе кредитных обязательств на нового владельца жилья. Квартира при этом по-прежнему остается в залоге у банковской организации. Подобный вариант сделки является предпочтительным для большинства банков.

Подготовка документов для продажи

Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры с обременением необходимо собрать следующие документы:

  1. Оригинал договора купли-продажи в 3 экземплярах.
  2. Правоустанавливающие документы.
  3. Погашенная закладная.
  4. Доверенность от банка на снятие обременения.
  5. Выписка из домовой книги где указаны лица проживающие в продаваемой квартире.
  6. Подтверждение об уплате госпошлины, ее размер составляет 2.000 рублей.
  7. Согласие супруга на продажу недвижимости в форме нотариально заверенного документа в случае если квартира покупалась в браке.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/prodazha-kvartiry/kak-prodat-kvartiru-s-obremeneniem/

5 вариантов, как продать ипотечную квартиру

mizar_21984/Fotolia

Законодательство позволяет продавать недвижимость, которая находится в залоге. Скрывать факт ипотеки нет смысла, тем более что проверить наличие обременений довольно легко.

У продавца в такой ситуации есть несколько вариантов.

Досрочное погашение долга перед банком и снятие обременения

Вариант 1. Покупатель передает продавцу в счет оплаты квартиры сумму, равную остатку задолженности перед банком. Продавец выплачивает свой кредит банку, а потом погашает запись об ипотеке в ЕГРН. После этого регистрируется переход права собственности на недвижимость к покупателю, который доплачивает продавцу оставшуюся часть стоимости квартиры.

Вариант 2.

В рамках трехстороннего соглашения (между покупателем, продавцом и банком) покупатель закладывает в первую банковскую ячейку денежные средства для погашения кредита продавца, а во вторую банковскую ячейку – оставшуюся часть стоимости недвижимости, подлежащую выплате продавцу. Обременение снимается, продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи квартиры, регистрируют переход права собственности. Ячейки открываются только после государственной регистрации права нового владельца.

Вариант 3. Продавец перекредитовывается в другом банке, гасит свой ипотечный кредит, снимает обременение в ЕГРН и продает квартиру.

Для каждого из вариантов важно составить правильный договор.

Как продать квартиру в ипотеке?

25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Можно ли продать недвижимость в залоге у банка?

как продать квартиру в залоге у банка

Существует несколько способов как это сделать, но при этом все ваши действия, в обязательном порядке, необходимо предварительно согласовывать с банком.

Стандартный вариант продажи залоговой недвижимости

На продажу залогового жилья заёмщиков толкают разные причины. Так, к примеру, потеряв работу или выйдя в декрет заёмщик может стать неплатёжеспособным, кому-то нужно переехать в другой город и сменить место проживания, ну или же срочно понадобилась крупная сумма денег.

Какой бы ни была причина, нужно сначала обратиться в банк, который является вашим кредитором

В зависимости от конкретной ситуации банк не всегда может дать соглашение на ваш запрос. Реакция банка в большей степени зависит от условий прописанных в кредитном договоре. Но в большинстве случаев, если заёмщик даст обязательство на досрочное погашение кредита в его полном объёме, то вероятность согласия банка на продажу залогового имущества существенно возрастет.

Происходит это следующим образом:

Определение рыночной стоимости залоговой квартиры с последующим выставлением жилья на продажу и поиском на неё покупателя. Когда будет найден покупатель — оформляется сделку купли-продажи таким образом, чтобы общая стоимость от квартиры была впоследствии разделена покупателем на две части – величину кредитной задолженности продавца-заёмщика и на оставшуюся часть от стоимости квартиры.

Каждая из этих частей, от общей стоимости жилья распределяется в соответствующие банковские ячейки, одна из которых принадлежит банку, а вторая продавцу. После получения кредитором своей части от совершённой сделки, он передаст в палату регистрации необходимые документы о снятии обременения с квартиры и бланки для регистрации соответствующей сделки. Обе сделки при этом заключаются параллельно друг с другом.

Продажа залоговой квартиры со сменой заёмщика

Существует и другой вариант. Если же найденный покупатель не имеет необходимой суммы средств для покупки жилья, то в этом случае возможна продажа залогового имущества со сменой прав заёмщика. Покупатель выплачивает продавцу лишь разницу между общей стоимостью квартиры и размером непогашенной банковской ссуды, оставшуюся часть которой впоследствии и выплачивает банку взяв на себя права заёмщика.

Хотя такие случаи происходят довольно часто, банки не всегда приветствуют подобные сделки. Это объясняется тем, что новоиспечённого заёмщика ещё нужно проверить на предмет платёжеспособности, а саму ставку по кредиту нужно будет рефинансировать, так как с момента оформления ипотеки прошлым заёмщиком она могла значительно измениться. Этот вариант не всегда выглядит привлекательным для покупателя недвижимости.

  1. Во-первых, ему приходится достаточно долго ждать переоформление документов собственности после того как жильё было выведено из под залога, а этот процесс может растянуться на один-два месяца.
  2. Во-вторых, размер авансового платежа обычно получается в разы большим, нежели при покупке обычного, не ипотечного жилья.

Продажа залоговой квартиры банком

Если же ситуация дошла до того, что заёмщик не может найти покупателя на залоговую недвижимость и не в состоянии своевременно вносить платежи по кредиту, то на основании предварительного решения суда жильё будет продано банком с аукциона.

Помимо этого для того чтобы банк смог в судебном порядке изъять недвижимость заёмщика, необходимо соблюдение двух условий: Общая сумма по задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости жилья указанной в кредитном договоре при его оформлении.

Период просрочки по ежемесячным платежам должен быть не менее трёх месяцев.

При этом, в зависимости от условий кредитного договора, заёмщик может запросить отсрочку по выплатам задолженности до одного года по причине семейных или тяжёлых финансовых обстоятельств.

В том случае если квартира всё же будет выставлен на торги, для совершения продажи необходимо наличие как минимум двух покупателей. Это достаточно сложный и трудоёмкий для банка процесс и, как правило, такие ситуации случаются достаточно редко.

Продажа залоговой недвижимости после досрочного погашения займа

Если заёмщик уже выплатил по ипотеке большую часть задолженности, то кредитные организации рекомендуют изучить принцип продажи залоговой недвижимости после досрочного погашения займа. Таким образом, если банк оформил заёмщику ипотеку на сумму в один миллион рублей, а на этот момент заёмщик остался должен ещё 200 тысяч рублей, то должник самостоятельно получив эти деньги может досрочно погасить долг.

После чего кредитор незамедлительно снимет обременение с недвижимости. А сам заёмщик таким образом без лишних трудностей сможет продать квартиру получив обратно свои деньги.

Существует два варианта ответа на вопрос – где же взять эти недостающие 200 тысяч рублей? Первый состоит в том, чтобы взять потребительский кредит в другом или этом же банке.

Если заёмщик зарекомендовал себя как обязательного и платёжеспособного клиента с положительной кредитной историей, то отказ вряд ли последует, а погасить ипотечный займ можно будет сразу после продажи недвижимости.

Второй способ – это договорится с покупателем жилья о задатке в размере оставшейся суммы на погашение кредита. В данной ситуации есть определённый риск для покупателя, но взамен продавец может снизить стоимость квартиры.

Продажа залогового жилья с целью изменения жилищных условий

Изменение жилищных условий в большую сторону

Также в банковской практике встречаются случаи, когда уже довольно продолжительное время выплачивающий ипотеку заёмщик решает продать залоговую недвижимость по причине нужды в жилье большего размера. Другими словами, с целью улучшения своих жилищных условий.

Эта ситуация вполне привычна для кредиторов и часто они удовлетворяют подобный запрос клиента дав согласие на продажу залоговой недвижимости по вышеописанным схемам.

При этом вырученная часть суммы от продажи квартиры идёт на погашение текущей задолженности, а часть средств которые остались, расходуются на первичный взнос при покупке более комфортабельного жилья, но уже по другому кредитному договору.

Изменение жилищных условий в меньшую сторону

Бывает и так, что заёмщик, не рассчитав свои силы и средства, берёт в ипотеку жильё которое ему крайне трудно оплачивать и в результате возникает желание обменять его на более скромную квартиру. Такой вариант продажи залоговой недвижимости тоже возможен, но в отличии от предыдущего варианта менее приветствуется банками и проводится при обязательном согласии кредитора под его строгим наблюдением.

Продажа залогового жилья незаконно

Напоследок стоит упомянуть о незаконной продаже залоговой недвижимости.

Нюанс в том, что большинство кредитных организаций заключая договор с заёмщиком, включает в договор пункты следуя которым имущество залога не может быть передано в собственность третьим лицам, при одном лишь исключении — универсального приёма прав при получении наследства.

При нарушении данного условия не только становится недействительной сделка продажи залогового жилья, но и возникает большая вероятность того, что банк потребует досрочного погашения кредита в полном его объёме невзирая на то, кому принадлежит недвижимость в данный момент.

Источник: https://credits.ru/publications/222400/mozhno-li-prodat-nahodyaschuyusya-v-bankovskom-zaloge-nedvizhimost/

Продажа или покупка недвижимости под залогом – оцениваем риски | Ипотека онлайн

как продать квартиру в залоге у банка

Покупка недвижимости под залогом оценивается некоторыми юристами как рискованная операция. Но знание особенностей заключения сделки купли-продажи с собственностью, обремененной банковскими долгами, уменьшит риски и защитит финансы покупателя.

Квартира в залоге: что это значит?

Гарантией возврата ипотечного кредита банку является имущество, переданное в залог. Это может быть квартира, дом, автомобиль, т.е. любая ликвидная движимая или недвижимая собственность. Если заемщик не выполняет обязательств перед кредитором, последний имеет право обратить взыскание на заложенное имущество: продать и возместить потери от выданного кредита.

Залог недвижимости — обременение права собственности, вступает в силу после регистрации в Росреестре. С этого момента владелец объекта теряет возможность распоряжения имуществом в части отчуждения. Но может свободно использовать по назначению: жить вместе с семьей в квартире или коттедже, регистрироваться по месту жительства, ремонтировать жилье.

Покупаем квартиру в залоге: на что обратить внимание

Стоит ли покупать квартиру в залоге, часто такой вопрос задают потенциальные покупатели. Риелторы отмечают, что почти четверть жилья вторичного рынка отягчено банковскими долгами. И, поскольку деньги продавцу требуются быстро, чтобы погасить задолженность перед кредитором, такие объекты могут продаваться с существенным дисконтом, т.е. скидкой.

Оформление продажи квартиры в залоге у банка осуществляется от имени заемщика, но отличается от традиционной сделки купли-продажи, поскольку требуется письменное согласие банковского учреждения на отчуждение заложенного имущества;

Отметим, что продаваться имущество в банковском залоге может добровольно, от имени заемщика, когда и банк-кредитор, и должник пришли к единому решению об отчуждении объекта и закрытии долга.

Распространенный способ приобретения недвижимости под залогом — путем  внесения задолженности за продавца. Часто такую ситуацию можно наблюдать, если стороны будущей сделки «нашли» друг друга самостоятельно. На каком-то этапе выясняется, что квартира — в залоге у банка. Но объект настолько интересен покупателю, что он готов внести остаток по кредиту, и затем переоформить жилье на себя. Это беспроигрышная покупка залоговой недвижимости, безопасность которой гарантируется банком.

Покупка залоговой недвижимости с согласия банка-кредитора

Сделки такого рода осуществляются с согласия кредитующей организации и под ее контролем. Порядок таков:

  • покупатель передает необходимую сумму в банк и кредит продавца закрывается;
  • кредитор письменно уведомляет регистрационную службу о погашении обязательства и необходимости вывода объекта из-под залога;
  • заключается договор купли-продажи, право собственности покупателя регистрируется в установленном порядке;
  • если приобретение недвижимости осуществляется за счет кредитных средств — регистрируется новый залог, но уже на покупателя.

Рекомендуемая статья:  Покупка квартиры по переуступке в ипотеку

При оформлении таких транзакций, есть момент, который «выпадает» из поля зрения банков: передача аванса или задатка. Чтобы избежать мошеннических схем, рекомендуют передавать аванс после выяснения спорных вопросов.

Сделка с недвижимостью под залогом Сбербанка проходят по отработанной банком схеме. Подробнее в статье: Покупка квартиры в залоге Сбербанка в ипотеку Сбербанка

Что же делать заемщикам если решили недвижимость продать, а банк-кредитор не дает согласия? Почти все банки дают такое согласие на отчуждение, но если недвижимость оказалась в залоге АИЖК (Дом.

рф), будьте готовы к отказу в продаже, даже письменно написать могут, если требуется. Но практика показала, что возможно пойти на сделку, причем нотариальную и без согласия залогодержателя.

Пошагово весь процесс оформления сделки описан в другой статье: Покупка залоговой недвижимости под ипотеку АИЖК.

Оформление покупки недвижимости под залогом в кредит

Покупатель может оформить у того же кредитора займ на покупку недвижимости, находящейся в залоге у банка. Это безрисковый вариант стать собственником понравившегося жилья, но обремененного кредитными обязательствами. Большинство банков для таких заемщиков разрабатывают специальные условия обслуживания: льготный процент по кредиту, небольшой первоначальный взнос, ускоренную процедуру оформления.

Через аккредитованное агентство недвижимости

Для этого обращаются в аккредитованную компанию, уполномоченную сопровождать подобные сделки. Здесь подробно ознакомят с лотами, выставленными на продажу, проконсультируют о преимуществах и «тонкостях» объектов, тенденциях рынка.

Кроме того, ознакомят с копиями документов на приобретаемую недвижимость. Обратившись в агентство-посредник, можно быть уверенным в юридической «чистоте» объекта; задаток можно передавать смело.

Но сотрудничество будет сопровождаться уплатой комиссионных посреднику.

Покупка залоговой квартиры у банка

Во многих банках действует ипотечная программа «Залоговая недвижимость», направленная на продажу имущества, отягченного долгами или перешедшего в собственность кредитора в результате невыплаченной ипотеки. Чтобы сэкономить на судебных издержках, расходах на оплату исполнительного производства, банк самостоятельно занимается поиском покупателей, оформлением, тщательно следит за снятием обременений.

Покупка недвижимости у банка — наименее рискованная и прозрачная сделка. При оформлении за наличные, происходит максимально быстро и с возможным дисконтом в 5-10%. После оплаты покупки, каких-либо обязательств перед банком не существует. В случае недостаточности денежных средств, можно рассчитывать на ипотечное кредитование на выгодных условиях.

Покупка недвижимости под залогом в ипотеку

Покупка жилья в новостройках чаще всего оформляется с использованием ипотеки. Это разновидность кредитного договора, согласно которому при неисполнении обязательств заемщиком, залоговая недвижимость переходит в собственность банка, получающему право реализовать ее и покрыть образовавшиеся убытки.

Рекомендуемая статья:  Порядок снятия обременения по военной ипотеке

Покупка недвижимости у банка в ипотеку имеет несомненные плюсы:

  • банк предлагает хороший процент за пользование заемными деньгами;
  • готов на длительный срок кредитования и минимальный первоначальный взнос.

Но есть и недостатки. Предложение такого жилья, как правило, ограничено. Проблему выписки ранее проживающих жильцов кредитор старается переложить на покупателя.

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/prodazha-ili-pokupka-nedvizhimosti-pod-zalogom-ocenivaem-riski.html

Срочный выкуп из-под залога квартир, долей, комнат, участков, домов и коттеджей

как продать квартиру в залоге у банка

Выкуп квартиры из-под залога – это специфичная процедура, которая подразумевает для заемщика риски потери имущества и вложенных денег. В виду высоких рисков и возможных дополнительных финансовых затрат, большинство риэлторских компаний отказывается браться за выкуп проблемных квартир.

 Агентство недвижимости «ОГРК» оказывает услуги по срочному выкупу залоговых квартир, долей, комнат и загородной недвижимости.

Многолетний опыт нашей компании позволяет в максимально короткие сроки оценить и проверить вашу недвижимость, быстро найти покупателя и предложить лучшую цену!

•    Срочный выкуп до 90% от рыночной стоимости!

•    Выдача срочного аванса в течение 30 минут!
•    Выкупим квартиру за собственные средства! Быстрое решение о покупке!
•    Продажа квартиры с обременением любой сложности!
•    Бесплатная оценка недвижимости!•    Выкупаем недвижимость, заложенную как физическими, так и юридическими лицами!

•    Выкуп залоговых и ипотечных квартир!

•    Выкуп загородной недвижимости: участков, домов, коттеджей!

•    Выкуп квартир с долгами по квартплате!

•    Выкуп квартир в новостройках!

•    Прозрачная сделка и никаких скрытых комиссий!

•    Услуги по срочному выкупу для клиентов агентства бесплатны!
•    Бесплатная юридическая консультация и сопровождение сделки!
•    Помощь в быстрой продаже квартиры!

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ НА ВЫКУП ИЗ-ПОД ЗАЛОГА

Не получается продать квартиру под залогом? Мы выплатили за Вас кредит и найдём для Вас покупателя!

Продажа недвижимости под залогом — это довольно частое явление, которое, в основном, связано с оформлением ипотеки или потребительского кредита в банке на внушительную сумму. Из-за наложенного обременения на квартиру собственник может столкнуться с серьезными проблемами, например, не удается погасить задолженность в срок, возрастают долги по ранее взятым кредитам, что приводит к риску лишиться своего имущества.

Если по тем или иным причинам заемщик не может больше выплачивать ипотеку в полном объеме, то появляется риск как лишения квартиры, так и лишения вложенных в нее денег, т.к. кредитор может подать в суд, чтобы продать залог и возместить тем самым себе убытки.

Услуга агентства недвижимости «ОГРК» по срочному выкупу залоговой недвижимости поможет Вам оперативно решить Ваш жилищный вопрос в кротчайшие сроки.

Вы закрываете вопрос финансовых поисков и получаете возможность вновь распоряжаться своим имуществом.

Мы рассматриваем сделки любой сложности! Получите бесплатную консультацию!

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ НА БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ

Нашли покупателя с ипотечным продуктом? Не получается провести сделку? Мы можем выкупить квартиру у банка!

Срочный выкуп квартиры, купленной в ипотеку, является, пожалуй, единственным выгодным способом сохранить свое имущество, если больше нет возможности выплачивать ипотеку. Агентство недвижимости «ОГРК» рассматривает каждый случай в индивидуальном порядке и помогает решить жилищный вопрос на самых выгодных условиях. Наша компания имеет преференции у банков-партнеров, и мы предоставим Вам готовые решения, при которых будут соблюдены все законодательные нормы. 

Вы приобрели квартиру в одном банке, а заложили ее в другом? Мы оперативно выкупаем квартиру за счет своих собственных средств, и покупатель приобретает её как свободную!

Агентство недвижимости «ОГРК» поможет реализовать вашу недвижимость и получить деньги после ее продажи, а также оформить права собственности и обязательства на других членов семьи, если это будет необходимо!

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ НА СРОЧНЫЙ ВЫКУП ИЗ-ПОД ЗАЛОГА

Источник: https://www.ogrk-center.ru/services/vykup-iz-pod-zaloga/

Как продать квартиру, которая находится в залоге у банка? “ЭТАЖИ” придут на помощь!

“В мае 2018 года я взял ипотеку и купил квартиру в Туле. Хотел жить отдельно от родственников, иметь свой дом. Но возникла тяжелая жизненная ситуация. Выбора нет: придется продать квартиру.

Проблема в том, что ипотеку я еще не выплатил, а деньги на первый взнос собирали всем миром, можно сказать. Помогали и друзья, и родственники. В общем, влез в долги. Можно ли продать квартиру, если ипотека еще не закрыта, и законно ли это?”, — обратился в нашу редакцию читатель.

Скажем сразу: Да, возможно. И хотя на вторичном рынке недвижимости продажа квартиры с обременением считается обычной сделкой, просто с небольшими дополнениями, продать залоговую недвижимость самому практически невозможно.

Решившись на продажу, можно столкнуться с некоторыми сложностями:

  • банк, в котором находится закладная, не одобряет сделку,
  • покупатель, узнав об обременении, отказался от покупки из-за рисков,
  • сторонам просто не хватает времени и необходимых знаний.

Поэтому в сделках с залоговой недвижимостью лучше обращаться к опытным юристам или специалистам по недвижимости, чтобы правильно все оформить.

Специалисты центра недвижимости и ипотеки “ЭТАЖИ”, зарекомендовавшие себя как профессионалы, не только расскажут, что нужно знать, если вы решили продать такую квартиру, но и помогут это сделать быстро и грамотно.

Виктория, ведущий специалист

“Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано.

Центр недвижимости и ипотеки “Этажи” поможет решить все вопросы, связанные с продажей квартиры в обременении. В нашей компании есть юристы и ипотечные специалисты, которые помогут в оформлении сделки, а специалисты по недвижимости найдут покупателя, который согласится приобрести квартиру”.

Для начала разберемся, что значит “квартира в обременении банка”

Если недвижимость куплена в ипотеку и кредит еще не погашен, то она находится в залоге у банка, то есть в обременении.

Такую недвижимость продать не так просто. Для начала продавцу придется погасить задолженность по кредиту, и только потом обременение будет снято.

После этого недвижимость можно продавать.

Существуют несколько способов продать жилье, находящееся в залоге у банка.

Первый и самый простой — наличный расчет

Специалисты центра недвижимости и ипотеки «ЭТАЖИ» находят покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по стандартному договору купли-продажи.

Однако, далеко не всех покупателей устраивает такой вариант, ведь им придется отдать деньги под расписку и положиться на честность продавца.

“В этом случае лучше всего воспользоваться услугами банка и заключить “безопасную сделку”. Что это значит: покупатель вносит необходимую сумму на блокированный счет — аккредитив. Продавец сможет забрать деньги, только предоставив зарегистрированный договор купли-продажи”, — рассказывает Виктория.

Второй вариант — продать квартиру с участием банка-кредитора

Этот вариант подходит, если покупатель оформляет ипотеку в том же банке, что и продавец. Проще говоря, кредит переоформляется на покупателя вместе с квартирой, а с оформлением всех документов помогут юристы компании «Этажи».

Правда, здесь тоже можно столкнуться с некоторыми сложностями. Покупатель должен подойти банку в качестве заемщика.

Если же покупатель согласен на условия и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

“В отличие от первого варианта, деньги “остаются” в банке, а значит риски для покупателя меньше. Люди соглашаются на такой вариант охотнее”, — отмечает Виктория.

Третий вариант — выкуп квартиры из-под залога другим банком

Существуют банки, готовые выкупить квартиру из-под залога. Схема проста: покупатель оформляет в этом банке ипотеку, получает одобрение объекта банком — впрочем, всё, как обычно.

После регистрации сделки покупатель получает документы, подтверждающие право собственности, а закладная переходит в банк, где оформлена ипотека.

“Единственное, нужно учитывать, что на период перехода закладной процентная ставка по ипотечному кредиту увеличится на 2%. Как только она переходит, ставка снизится”, — рассказывает Виктория.

В любом случае необходимо получить принципиальное согласие банка на продажу квартиры с обременением. Если же он против, останется только один вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

“Центр недвижимости и ипотеки “Этажи” может помочь и в этом случае. Если у продавца нет необходимый суммы для погашения кредита, то мы можем предоставить ему займ.

Такое предложение — уникальное для Тулы. “Этажи” не только помогают продать квартиру и снять с нее обременение, но и выступают гарантом. И покупатель, и продавец могут быть уверены в том, что сделка будет заключена быстро и грамотно с точки зрения закона”, — отмечает Виктория.

Игорь Бармотин, недавно приобрел квартиру, находящуюся в залоге у Сбербанка.

«У меня в семье родился ребёнок и было принято решение расширить жилплощадь. Мы с женой обратились за помощью в «Этажи». Выбрали двухкомнатную квартиру, она нам очень понравилась, но оказалось, что прежний владелец не погасил до конца ипотеку.

Сначала этот факт нас сильно смутил, но специалист по недвижимости Лаура Николова нас успокоила, и команда «Этажей» помогла нам купить понравившуюся квартиру. Великолепное отношение, на всех этапах сделки все объясняли, везде сопровождали. Ни оставляли ни продавцов, ни нас ни на минуту, вплоть до получения мною документов на право собственности.

Сто процентное чувство уверенности и безопасности. Мы остались очень довольны. Если соберемся еще покупать недвижимость, то однозначно с «Этажами».

Немного статистики.

За 2019 год центр недвижимости и ипотеки «Этажи» провел 1330 успешных сделок с недвижимостью. Только с начала 2020 года «Этажи» помогли тулякам заключить 32 сделки с недвижимостью, находящейся в залоге у банков, из них в четырех «Этажи» предоставили продавцам займ.

ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ И ИПОТЕКИ «ЭТАЖИ»
г. ТУЛА, ул. СОВЕТСКАЯ, 74
телефон: (4872) 70-75-07

Источник: https://www.tulapressa.ru/2020/03/kak-prodat-kvartiru-kotoraya-naxoditsya-v-zaloge-u-banka-etazhi-pridut-na-pomoshh/

Как продать квартиру в ипотеке — разбираем ситуации

Как продать квартиру в ипотеке — разбираем ситуации

Статья обновлена: 16 апреля 2020 г.

Здравствуйте. Я помогла продать около 20 квартир, которые были обременены ипотекой. На моей практике это каждый 4 случай (работаю в Санкт-Петербурге). У каждого собственника своя причина продажи — кто-то хотел квартиру побольше, а кому-то наоборот тяжело стало «тянуть» ипотеку. Часто супруги, которые решили развестись, продают квартиру до выплаты ипотеки, поделить деньги и разъехаться. В общем, опыт в таких продажах у меня есть.

Важное отступление — на этой странице я расскажу о продаже ипотечной квартиры, которая была куплена БЕЗ использования материнского капитала. Если что я написала отдельную статью — как продать ипотечную квартиру, которая была куплена с мат.капиталом. Продолжим.

Предупреждаю сразу — без специалиста провести сделку будет крайне сложно. Я расписала порядок действий только в общих чертах, чтобы у продавцов было понимание с чем ему придется столкнуться. Советую нанять риэлтора или юриста, у которого есть опыт в продажах квартир в ипотеке.

Я решила разделить инструкцию в несколько ситуаций, ведь многое зависит от действий банка и от будущих покупателей. Точнее сказать, от согласия банка на продажу и от того, как покупатели будут рассчитываться за квартиру. Ознакомьтесь с списком:

Это нужно сделать в первую очередь. По закону для продажи ипотечной квартиры требуется согласие банка, потому что она у него в залоге — п. 2 ст. 346 ГК РФ. Если письменное согласие не предоставить, то сделку приостановят — п. 16 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости.

Поэтому обращаемся в свой банк, сообщаем о намерении продать квартиру и спрашиваем что можно сделать. К сожалению, банки по-разному принимают решения. Не то что банк, а любое отделение одного банка решает по-разному. Каждое отделение — это отдельный мир со своим внутренним регламентом и начальством.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу или в конце статьи.

Этап №2 — Получаем ответ от банка и предпринимаем дальнейшие действия

Этап №2 — Получаем ответ от банка и предпринимаем дальнейшие действия

  1. Банк дает согласие на продажу.

    Точнее банк дает не согласие на сделку, а до сделки выдает собственникам квартиры справку об отсутствии задолженности. Часть денег с продажи квартиры пойдет на покрытие долга по ипотеке, оставшуюся часть получат продавцы — инструкция.

    Например, у нас в Санкт-Петербурге так работают только ВТБ и Сбербанк (не все отделения). По моему опыту лучший в этом ВТБ — его сотрудники сами все оформляют, все расчеты проходят через них, они работают слаженно и быстро. У покупателей практически нет никаких рисков, поэтому они охотно соглашаются с покупкой ипотечной квартиры. Поэтому я спокойна, если у моих клиентов ипотека в ВТБ.

    Со Сбербанком в этом плане похуже. Во-первых, не все отделения дают согласие на продажу. Во-вторых, его сотрудники почти всегда совершают ошибки. Обычно у них недостаточно опыта или они банально не знают что делать.

  2. Банк не дает согласия.

    Нет закона, по которому можно заставить банк дать согласие на продажу. Данный вопрос полностью остается на его усмотрение. У большинства банков такое мнение — пусть сначала собственники оплатят весь долг, а потом могут делать с квартирой что хотят. В Санкт-Петербурге такой регламент у всех банков, кроме ВТБ и некоторых отделений Сбербанка.

    Как тогда продать квартиру в такой ситуации читайте вот здесь.

Ситуация № 1 — Банк дает согласие на продажу

Ситуация № 1 — Банк дает согласие на продажу

Банк дал согласие, покупатели найдены, теперь осталось все подготовить и провести сделку. Здесь я также выделила 2 ситуации и по каждой из них написала отдельную инструкцию: 1) если нашли покупателей, которые купят квартиру только за свои деньги без ипотеки, субсидий и прочего; 2) если покупатели тоже с ипотекой.

Если покупатели полностью со своими деньгами без ипотеки и субсидий

Если покупатели полностью со своими деньгами без ипотеки и субсидий

Давайте сначала кратко расскажу как все оформляется: 1) Проводится задаток. Покупатели передают небольшую сумму денег в качестве задатка. Продавцы и покупатели подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. 2) Продавцы пишут в своем банке заявление о досрочном погашении ипотеки и им дают справку с суммой остатка долга.

3) Составляется образец/проект договора купли-продажи и продавец передает его сотруднику банка. 4) На основе поданного договора сотрудник банка сам составит договор купли-продажи в окончательном виде. 5) В день сделки: участники идут в банк, где покупатели закладывают деньги в сейфовую ячейку или на аккредитивный счет. Деньги делят на две части — одну банку (долг по ипотеке), остальную продавцам.

Эти деньги банк и продавцы получат после регистрации сделки купли-продажи. После того как деньги заложены, там же в банке участники подписывают договор купли-продажи. Далее участники сделки подают все необходимые документы в МФЦ или в Регпалату для регистрации сделки купли-продажи. 6) После того как сделку зарегистрируют, участникам выдадут на руки договора купли-продажи с отметкой о государественной регистрации.

Продавцы относят в банк свои зарегистрированные договора. Уже на основании этого, банк забирает с ячейки свою часть денег, а продавцы свою.

  1. Покупатели передают продавцам небольшую сумму денег в качестве задатка.

    Подписывается предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. На сайте есть статья о задатке, но она нацелена больше на покупателей квартиры, а не на продавцов. Но все равно ее прочтите, чтобы иметь представление.

    Задаток служит гарантом, что в дальнейшем участники выйдут на сделку — п. 1 ст. 380 ГК РФ. После подписания документов о задатке нельзя просто так отказаться от сделки. Если покупатели по своей вине покупать квартиры, то задаток остается у продавцов. Если же продавцы отказываются, то они обязаны вернуть покупателям задаток обычно в двойном размере. Это называется обеспечительной функцией задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

    Сумму задатка определяют по договоренности, законом это не регулируется. На моей практике 50 — 100 тысяч рублей. Задаток обязательно идет в счет стоимости квартиры — п. 1. ст. 380 ГК РФ. Как только продавцы получат на руки задаток, они пишу расписку в получении денег и отдают ее покупателям. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве задатка при последующей покупке квартиры, дата и подпись продавцов.

  2. Продавцы идут в свой банк и пишут заявление о досрочном погашении ипотеки.

    Присутствие покупателей здесь не требуется. После подачи заявления продавцам дадут справку с суммой остатка долга.

  3. Стороны составляют образец/проект договора купли-продажи и передают его сотруднику банка

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/v-ipoteke

Можно ли и как продать квартиру в залоге у банка – договор купли продажи квартиры в залоге у банка (образец)

Можно ли и как продать квартиру в залоге у банка – договор купли продажи квартиры в залоге у банка (образец)

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Как продать квартиру в залоге у банка

Просмотров 116

Выплата ипотечного кредита в среднем занимает 10-20 лет, за это время жизненные обстоятельства могут кардинально измениться. Что делать, если появилась необходимость сменить место жительства или низкий уровень доходов больше не позволяет своевременно вносить платежи и погашать свой долг? Единственным выходом в таких ситуациях становится продажа имущества, находящегося в залоге у банка. Можно ли это сделать и как относятся к отчуждению залогового имущества кредиторы?

Стоимость залогового имущества

Стоимость залогового имущества

Залоговое имущество не пользуется большим спросом – рынок недвижимости полон интересных, не обремененных ничем предложений. Покупатели рассматривают такой вариант только по причине более низкой цены, в сравнении с аналогичными по характеристикам объектами.

Какую скидку может установить продавец? Однозначного ответа на этот вопрос не существует. В зависимости от обстоятельств, это может быть как 3, так и 30%. Многое зависит от того, сумеет ли собственник заинтересовать потенциальных покупателей – аргументами в пользу более высокой цены становятся:

  • хорошая инфраструктура;
  • расположение квартиры в престижном районе;
  • дорогой ремонт;
  • наличие бытовой техники, входящей в общую стоимость.

Но в любом случае объект, находящийся в залоге, стоит дешевле аналогичной по характеристикам недвижимости, а при повышенной срочности он автоматически перемещается в самый низ списка цен. Но даже в этом случае не приходится рассчитывать на быструю продажу – ускорить процесс позволит опытный риэлтор, что повлечет дополнительные расходы (до 5% от стоимости жилья).

Способы решения проблемы

Способы решения проблемы

Если возникли сложности с обслуживанием долга, то можно обратиться в банк с просьбой о его реструктуризации или заняться продажей объекта недвижимости.

Первый вариант позволит лишь немного снизить финансовую нагрузку, а второй – даст возможность полностью избавиться от обязательств.

Отчуждение залогового имущества не запрещено законом, но проводиться оно может только после согласования всех вопросов с кредитором – квартира находится под обременением, что усложняет ситуацию и снижает шансы выгодно ее продать.

Досрочное погашение ипотечного кредита

Досрочное погашение ипотечного кредита

Этот способ позволит получить за квартиру рыночную стоимость. Он заключается в досрочном погашении кредита – после снятия обременения никаких препятствий для продажи не возникнет. сложность заключается в том, что должнику придется найти деньги.

Если осталось внести относительно небольшую сумму, то можно занять ее у друзей и родственников или оформить потребительский кредит – погасить долг удастся сразу после того, как покупатель заплатит за квартиру (во многих случаях банк допускает досрочное погашение потребительских кредитов без штрафных санкций).

Если осталось заплатить несколько миллионов, то найти источник вливания средств вряд ли удастся.

Продажа жилья с одновременным погашением ипотеки наличными

Продажа жилья с одновременным погашением ипотеки наличными

Этот способ более удобен для людей, «не справившихся» с ипотекой, поэтому именно он используется чаще всего. Должнику не нужно выпрашивать денег у родственников или обращаться в банк за оформлением дополнительного кредита. Квартира сразу выставляется на продажу по цене ниже рыночной. Потенциальные покупатели ставятся в известность, что внесенная за жилье сумма в первую очередь будет направлена на погашение ипотеки. Предлагается 3 способа передачи денег банку.

  • Через банковскую ячейку. К одной из ячеек, в которой находится долг по ипотеке, получает доступ представитель кредитной организации, а к другой (с остатком суммы) – продавец.
  • Безналичный перевод денег займодателю. Денежная сумма, необходимая для закрытия кредита, перечисляется на счет банка. Остаток обычно закладывается в ячейку.
  • Расчет через депозит нотариуса. С 2014 г. у продавцов недвижимости появилась возможность оплачивать покупку через публичный депозитный счет (ФЗ-457). За услугу придется заплатить 0.5% от суммы. Вначале средства перечисляются покупателем на указанный счет. Нотариус удостоверяет ДКП и отправляет необходимую для погашения сумму кредитору. После предоставления документов о закрытии кредита он пересылает заявление на регистрацию прав собственности, а когда процедура завершена – перечисляет остаток денег продавцу.

Из всех предложенных способов наиболее безопасным для покупателя считается нотариальный депозит.

В случае использования ячеек возникают некоторые сложности. Снять обременение банк согласится только после того, как получит деньги. Это значит, что значительную часть суммы покупатель должен будет передать еще до того, как получит права собственности на объект. Это очень рискованно, ведь после погашения кредита продавец вполне может изменить условия сделки или вообще отказаться от нее.

Передача кредитных обязательств

Передача кредитных обязательств

По согласованию с банком продавец может продать залоговую недвижимость и передать новому собственнику свои кредитные обязательства – это актуально в случае, если покупатель не располагает средствами для покупки, поэтому сам планирует оформить кредит. С момента перехода прав собственности уже новый владелец будет платить по счетам.

Практика показывает, что кредиторы часто идут на такой компромисс – если заемщик не справляется с обслуживанием долга, а претендент на его место имеет стабильно высокий заработок и хорошую кредитную историю, то такая замена вполне себя оправдывает (но взять ипотеку потенциальный покупатель в стороннем банке не может, такая заявка рассматриваться не будет). Чтобы убедиться в добропорядочности и платежеспособности нового заемщика, банк будет тщательно его проверять – в случае появления сомнений кандидатура не получит одобрения и прежнему должнику придется продолжить выплату кредита.

Такая схема не противоречит букве закона – в соответствии со ст.37 Закона об ипотеке, объект залога может быть продан, если это одобрено залогодателем.

Продажа залогового имущества с торгов

Продажа залогового имущества с торгов

Если клиент банка больше не имеет возможности обслуживать свой долг, он может дать «зеленый свет» продаже объекта с торгов, не дожидаясь момента, когда кредитор добьется такого права через суд. Реализацию залогового имущества в этом случае берет на себя банк, должник в процессе не участвует.

Главный минус такого способа – кредитор защищает только свои интересы. Он не заинтересован в долгих торгах, поэтому изначально устанавливает невысокую цену. Она ни в коем случае не будет ниже суммы долга, а вот останется ли что-нибудь должнику представителей банка не интересует.

Пример. Рыночная стоимость квартиры – 4 млн. руб. Банку осталось получить по кредиту ровно половину этой суммы. На торги объект выставляется по цене 3 млн. руб. Кредитор получает свои деньги и закрывает долг, клиенту достается всего 1 млн. руб.

Первый этап посвящается проведению переговоров с кредитором – в их процессе стоит обсудить возможность продажи залогового имущества. Если одобрение получено (оформляется письменное разрешение, озвучивается сумма долга), можно приступать к поиску покупателя.

Непосредственно перед продажей клиенту нужно узнать окончательную сумму долга, попросить приостановить начисление процентов, обговорить процесс внесения денег (нал, безнал, кредит), сроки снятия обременения. Все достигнутые договоренности отображаются в договоре купли-продажи.

ДКП вначале оформляется на квартиру с обременением – она остается в залоге у кредитора. Затем регистрируется переход прав (процесс занимает 5 дней) – продавец при этом продолжает оставаться должником по ипотеке.

После того как покупатель отдает деньги, осуществляется погашение кредита, банк выдает соответствующую справку. На ее основании регистрируется снятие обременения (квартира к этому моменту уже является собственностью покупателя, процесс занимает до 4 дней).

После этого осуществляется окончательный расчет с продавцом – он получает остаток суммы.

ДКП

ДКП

Договор имеет некоторые особенности. Одна из них – наличие в перечне сторон сделки банка, являющегося залогодержателем. Следующие пункты аналогичны стандартным договорам:

  • приводятся паспортные данные продавца и покупателя;
  • указываются сведения о реализуемом объекте недвижимости (адрес, площадь и прочие данные);
  • прописывается стоимость цифрами и прописью.

В обязательном порядке оговаривается способ и порядок осуществления расчетов (через банковскую ячейку, депозит нотариуса). В условиях сделки описывается порядок получения денег банком (кредитор имеет приоритет) и продавцом (его черед наступает после регистрации прав). Обязательным является упоминание об обременении квартиры (залоге). Стороны могут внести в договор и другие необходимые пункты. В завершение они ставят подписи, закрепляя достигнутые договоренности.

Требуемые документы

Требуемые документы

Помимо паспортов сторон требуется также доверенность на имя лица, представляющего интересы банка. Покупателю предоставляются документы на квартиру – техпаспорт, справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, расширенная выписка из домовой книги, выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ.

В пакет документов обязательно входят договора залога/кредита. Если покупатель приобретает объект в кредит, то с его стороны тоже нужны кредитные документы (они подписываются одновременно с ДКП).

Требуется ли нотариальное заверение? Это зависит только от политики банка (обычно кредитор требует удостоверить договор у аккредитованного нотариуса, обращение к другим специалистам не допускается).

Преимущества и недостатки приобретения залогового жилья

Преимущества и недостатки приобретения залогового жилья

Одно из преимуществ – цена объектов с обременением ниже среднерыночной. Покупатель получает возможность выгодно купить хорошее жилье, которое при иных обстоятельствах обошлось бы на 10-30% дороже. Дополнительный плюс – залоговое имущество перед тем, как его примет банк, подвергается всесторонней проверке. Это значительно снижает риск получить в свое распоряжение «кота в мешке».

Главный минус – рискованность сделки. Если покупатель слабо представляет правильный порядок действий, то вполне может погасить чужой кредит и остаться ни с чем. Решившись на такую сделку, стоит обеспечить себе грамотное юридическое сопровождение. Нужно также учесть, что оформление купли-продажи займет больше времени из-за необходимости согласовывать свои действия с банком и дожидаться снятия залога.

Если квартира будет приобретаться в кредит, то появляется дополнительный минус – на плечи нового владельца лягут регулярные платежи (потеря работы или снижение уровня дохода поставит плательщика в незавидное положение).

Можно ли продать квартиру в залоге и стоит ли заверять договор у нотариуса? Такая сделка достаточно рискованна, заключать ее стоит, только максимально себя обезопасив. Юристы сайта расскажут о том, на какие моменты стоит обратить особое внимание, возьмут на себя сопровождение процедуры купли-продажи.

Источник: http://law-divorce.ru/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-u-banka/

Покупка квартиры под залогом

Покупка квартиры под залогом

Продажа квартиры в залоге не является широко распространенной операцией на рынке недвижимости, однако при определенных обстоятельствах такие сделки могут быть более выгодными, нежели стандартная операция купли-продажи.

В данной статье мы рассмотрим преимущества покупки квартиры, находящейся в залоге у банка, степень риска при подобных операциях для потенциального покупателя, а также схемы продажи залоговой недвижимости.

Кому выгодна сделка с квартирой в залоге?

Кому выгодна сделка с квартирой в залоге?

Необходимость реализации недвижимости, обремененной залогом, чаще всего возникает у граждан, которые более не в состоянии выполнять свои обязательства перед банком-кредитором. Подобные сделки стали неизбежным следствием масштабного развития ипотечного кредитования и позволяют заемщику с максимальной выгодой продать кредитную квартиру, полностью рассчитаться с банком и сохранить, таким образом, денежные средства, уже внесенные по кредиту.

Иного способа продать залоговую квартиру, чем найти покупателя, который внесет в банк полную сумму задолженности, для заемщика попросту не существует. Операция не является простой и несет для покупателя определенные риски, что определяет снижение продажной цены недвижимости. А возможность приобрести недорогое жилье вызывает интерес потенциальных покупателей.

Покупка квартиры под залогом является достаточно сложной сделкой и бытует мнение, что подобную квартиру можно приобрести чуть ли не за бесценок. Это мнение в корне неверно, так как, несмотря на залоговое обременение, рыночная ценность квартиры остается прежней. И все же, сложность сделки, а также риски для покупателя, сопряженные с покупкой залоговой квартиры, обуславливают снижение стоимости подобной недвижимости до 15%-20%.

Нужен ли посредник

Нужен ли посредник

Как уже отмечалось, продажа (и покупка) залоговой квартиры является занятием довольно сложным, хлопотным и рискованным. Если обычную сделку купли-продажи недвижимости вполне способен подготовить и провести сам владелец квартиры без привлечения риэлтора, то оптимальным вариантом для подготовки продажи квартиры, находящейся в залоге, будет участие опытного специалиста, работающего в одном из крупных агентств недвижимости.

Помимо определения оптимальной цены продажи и поиска потенциального покупателя (с чем, в принципе, может справиться и сам владелец квартиры), необходимо проводить переговоры с банком, поскольку только с его разрешения можно продать залоговую недвижимость. Кроме того, нужно подобрать оптимальную схему расчетов, проверить, не будут ли при сделке нарушены права третьих лиц (в противном случае сделка впоследствии может быть аннулирована), грамотно расставить акценты при подготовке документов. 

Разумеется, привлечение риэлтора для подобной сделки обойдется несколько дороже, чем его участие в реализации более простых схем, однако опыт и квалификация риэлтора, а также его репутационные риски (и риски компании, в которой он работает), представляют собой определенную гарантию чистоты сделки, отсутствие прямого мошенничества, иных неприятных последствий для всех заинтересованных сторон.

Условия продажи залоговой недвижимости

Условия продажи залоговой недвижимости

Прежде всего, необходимо отметить, что для банка переоформление кредитных обязательств на другого должника не является самой выгодной операцией, поэтому банки идут на подобные сделки лишь в исключительных случаях.

А вот если речь идет о полном погашении кредита (включая штрафы за досрочное погашение, комиссии, пр.) тогда банки рассматривают возможность продажи залоговой квартиры более охотно.

То есть, основным условием реализации залоговой квартиры является погашение покупателем долга заемщика.

Ключевым моментом операции продажи кредитной недвижимости является вывод квартиры из-под залога, поскольку пока жилье находится в залоге, реализовать его невозможно. Банк, в свою очередь, не снимет обременение до тех пор, пока у него не окажется полной суммы кредита, поскольку после снятия залога квартира полностью находится в распоряжении заемщика, и он имеет возможность ее продать, обменять или подарить. При этом нет гарантии, что банковский долг вообще будет погашен

Схемы покупки залоговой квартиры

Схемы покупки залоговой квартиры

На сегодняшний день получили распространение следующие схемы продажи залоговой недвижимости:

  • Продажа через погашение кредита покупателем квартиры

Покупатель вносит всю сумму на банковский счет продавца, тем самым полностью погашая обязательства заемщика перед банком. Банк снимает залог, и квартира может быть переоформлена на покупателя. Этот вид сделки является достаточно рискованным для покупателя, поскольку продавец после снятия залога может «передумать» продавать квартиру, и принудить его к этому будет весьма проблематично.

Расчеты ведутся с использованием банковских ячеек (аккредитивные счета), покупатель размещает свои деньги на депозитные ячейки – в одной ячейке находятся средства, предназначенные для уплаты банку оставшейся части долга, а в другой ячейке находится остаток суммы, указанной в договоре купли-продажи. Тем временем в УФРС направляется на регистрацию договор купли-продажи одновременно с заявлением банка. После того, как квартира будет переоформлена, банк получает доступ к средствам в своей ячейке, а продавец забирает деньги из своей ячейки. 

Здесь есть технический нюанс, который является причиной повышенного риска для покупателя и для банка – снятие залога происходит в течение 5 дней, а для перерегистрации работникам УФРС необходимо 10 дней. В течение периода, когда залог уже снят, а права собственности еще не переоформлены, текущий собственник может по заявлению отменить регистрацию договора купли-продажи.

  • Продажа через смену залогодателя

Сделка также предусматривает размещение денег покупателя в депозитных ячейках, однако в этом случае не оформляется договор купли-продажи, а переоформляется залог (и долговые обязательства перед банком) на покупателя.

После того, как покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру (все еще обремененную банковским залогом), продавец получает свой остаток, а банк – часть суммы, необходимой для погашения долговых обязательств.

Только после этого залог снимается, и квартира полностью переходит в распоряжение покупателя. Это наиболее безопасная схема покупки квартиры под залогом для всех сторон сделки.

Источник: https://superrielt.ru/articles/5869/

Как продать квартиру с обременением: специфика сделки и нюансы

Как продать квартиру с обременением: специфика сделки и нюансы

В ряде случаев решение о продаже квартиры с обременением может оказаться более оправданным, чем попытки справиться с выполнением обязательств, которые стали причиной обременения.

Операции по продаже такого вида жилья имеют свои нюансы и специфику — так как большинство потенциальных покупателей ищут «юридически чистые» квартиры, могут возникнуть затруднения в процессе поиска покупателя.

Кроме того, покупатель несет определенные риски, поэтому продать недвижимость по рыночной стоимости не получится, придется снижать цену.

В рамках настоящей статьи мы расскажем о том, как продать квартиру с обременением и на что стоит обратить особое внимание в процессе подготовки к сделке.

Что такое обременения

Что такое обременения

Наличие обременений означает, что собственник не может распоряжаться своей недвижимостью в полной мере — под запрет попадают отдельные сделки, либо все юридические операции, связанные с квартирой.

  • Например, собственник не имеет права продать жилье, которое находится в залоге у банка (без его разрешения), однако может им пользоваться для проживания.
  • Если же на квартиру наложено обременение судебными органами, например, в связи с необходимостью изъятия собственности (например, во время бракоразводного процесса или при рассмотрении правонарушения экономического характера), то квартира опечатывается, и не может использоваться текущим собственником (или иными лицами) никоим образом.

Но даже при наличии некоторых обременений недвижимость можно продавать, однако стоит помнить, что вместе с правами собственности к новому хозяину перейдут все обязательства продавца перед третьими лицами.

Собственно, чаще всего недвижимость и продается именно по той причине, что владелец более не в состоянии выполнять обязательства, связанные с недвижимостью (оплачивать ипотеку, вернуть кредит).

В том случае, если с точки зрения закона квартиру продавать можно, собственнику приходится снижать цену – сумма скидки должна включать стоимость «выполнения обязательств» (закрытие кредита, пр.), а также ту сумму, которая компенсирует хлопоты покупателя, связанные со снятием обременений.

Кстати, далеко не всегда вопрос снятия обременений связан непосредственно с выплатой каких-либо долгов. Так, при продаже квартиры, с владельцем которой заключен договор пожизненной ренты, покупателю придется найти с последним общий язык и предложить выгодные условия (например, перезаключить договор на себя или предоставить жилье).

Виды обременений

Виды обременений

Существует несколько видов обременений, мы приведем наиболее распространенные:

  • Жилье в залоге у банка — квартира приобреталось в ипотеку, которая до сих пор не выплачена. Такую недвижимость продавать можно, однако банк, выдавший кредит под залог имущества, должен выразить свое согласие на смену владельца;
  • Квартира является предметом договора ренты или договора пожизненного содержания, либо имеется договор о купле-продаже с условием, что в квартире может проживать бывший собственник. Для продажи потребуется согласие всех лиц, которые имеют отношение к проживанию на данной площади;
  • Наличие совладельцев, пользователей. В квартире прописаны лица, которые по закону имеют право пользования жилплощадью, в частности, это могут быть дети, или же квартира находится в долевой собственности. Помимо согласия вех собственников, потребуется также разрешение органов опеки, которые проверяют условия жизни и соблюдения прав ребенка.
  • Квартира под арестом. Если недвижимое имущество было арестовано судом или приставом для возврата задолженности, компенсации какого-либо ущерба, при рассмотрении экономических или уголовных правонарушений — такая квартира может быть продана под надзором судебных органов для возвращения имеющегося займа. Продать такую квартиру можно только до того, как наложен арест либо покупателю необходимо обратиться в суд с заявлением о том, что он готов оплатить задолженность или понести издержки, которые являются причиной обременений.

Специфика покупки и продажи жилья с обременениями

Специфика покупки и продажи жилья с обременениями

Обременение квартиры может в значительной мере снизить ее стоимость. В подобных сделках имеется большое количество «подводных камней», которые могут привести к возникновению у покупателя серьезных проблем с недвижимостью, вплоть до полной ее утраты.

Например, расторжение договора ренты впоследствии может оспорить рентополучатель, мотивируя свое решение тем, что он на тот момент не отдавал себе отчет в своих действиях.

В случае с собственниками, находящимися в преклонном возрасте, суд с большей вероятностью вынесет вердикт в их пользу.

Покупателю также стоит остерегаться возможных наследников, которые могут появиться спустя длительное время после смерти рентополучателя, что, в итоге, приведет к судебным тяжбам.

Однако некоторые покупатели намеренно ищут именно такие сделки, так как они позволяют уложиться в имеющийся бюджет или хорошо сэкономить на приобретении жилья. Осознавая все возможные риски и действуя в рамках закона, можно снять ограничения, минимизировать негативные факторы обременения, и получить в итоге прямую выгоду.

Процедура продажи квартиры с ипотекой

Процедура продажи квартиры с ипотекой

В большинстве случаев такие сделки проводятся для разрешения проблем с ипотекой, и продавцу необходимо заранее заручиться письменным согласием покупателя о том, что он действительно берет на себя обязательства по выплате оставшегося займа.

После того, как условия сделки оговорены, собственник и покупатель подписывают договор предварительной продажи и нотариально заверяют документ. С этим договором можно отправляться в банк, который давал кредит – сделка возможна только с согласия банка.

В случае одобрения банка стороны сделки (собственник, продавец и банк) подписывают основной договор купли-продажи.

Сделка может осуществляться, как с предварительным снятием ипотечного обременения, так и без снятия.

В первом случае покупатель квартиры должен обратиться в банк и подать заявление о том, что хотел бы погасить кредит с целью приобретения залоговой квартиры. После согласия банка покупатель пополняет один счет на сумму, которая покроет имеющийся кредит, а на другой счет кладет те деньги, которые будут направлены продавцу в качестве самой оплаты за покупку недвижимости.

Банк, получив деньги, инициирует снятие обременения, а покупатель, со справкой из банка и договором (который является основанием для перехода прав собственности) отправляется в Росреестр.

Во втором случае купля-продажа оформляется перед тем, как будет снято обременение. Продавец может взять аванс у покупателя для последующей выплаты кредита, после внесения средств он получает у банка справку о погашении долга, с которой можно подавать в Росреестр заявление снятии всех претензий, касающихся выплат. Далее следует регистрация прав собственности на покупателя, после чего последний передает оставшуюся часть денег за квартиру продавцу.

Продажа квартиры под арестом

Продажа квартиры под арестом

Если на квартиру наложен арест, перед сделкой потребуется снять обременение – процедуру должны инициировать органы, в пользу которых обременение было наложено, иначе недвижимость продать не получится. Иногда устранить причины ареста и удалить обременение невозможно, и в таких случаях имущество будет реализовано на аукционе.

Если жилье имеет большую стоимость, чем сумма, которая стала причиной наложения обременения, продавцу рекомендуется привлечь независимых экспертов, которые могут установить справедливую цену размещения недвижимости на аукционе.

В ходе аукциона покупатели будут предлагать разные цены и, в итоге, среди всех претендентов будет выбран тот, кто предложит самую большую сумму.

По завершении аукциона оформляются соответствующий договор, на основании которого регистрируется право собственности, обременение в виде ареста недвижимости снимается.

На что стоит обратить внимание перед продажей

На что стоит обратить внимание перед продажей

Если речь идет о продаже ипотечной квартиры, перед началом поиска потенциального покупателя следует обратиться в банк, который выдавал заем, чтобы убедиться в возможности продажи. Иногда банки отказываются давать свое разрешение, если, например, кредит не погашен хотя бы наполовину. Условия и необходимые суммы для выплаты у разных банков могут отличаться. Перед началом продаж лучше заранее убедиться в том, что в квартире больше действительно никто не прописан.

Проверить наличие обременений можно путем получения выписки ЕГРН, которую необходимо запросить в Росреестре (заказать через МФЦ, на сайте Росреестра или на коммерческих сайтах, которые оказывают подобную услугу). В том случае, если недвижимость «чистая» в плане обременений, в соответствующем поле будет указано «не зарегистрировано». Однако покупателю стоит учитывать возможность наличия скрытых обременений, о которых нет сведений в краткой выписке ЕГРП.

К ним можно отнести:

  • завещательный отказ, информацию о котором можно не вносить в реестр;
  • оформленную доверенность на управление имуществом, которая, кстати, может заключаться и при опеке;
  • наличие прописанных детей, которые не достигли совершеннолетия;
  • наличие прочих жильцов, которые прописаны в квартире, но могли не участвовать в процессе приватизации.

Чтобы проверить наличие скрытых обременений, необходимо попросить продавца получить расширенную выписку ЕГРП, так как сделать это может только собственник.

Если продавец сможет самостоятельно снять все обременения с квартиры, исчезнет необходимость снижать цену на недвижимость до 10% — 30%.

Кстати, осложнения могут возникнуть с теми жильцами, что в данный момент находятся в тюрьме, либо без вести пропали – за ними автоматически сохраняется право пользования, и возвращение упомянутых лиц может стать для покупателя неприятным сюрпризом.

Заключение

Заключение

Продажа квартиры с обременением может стать очень выгодным решением и для покупателя (низкая стоимость жилья), и для продавца (закрытие всех квартирных обязательств перед банком или государством). Тем не менее, как покупка, так и продажа имущества, за которым закреплены определенные обязательства или ограничения, является достаточно рискованным предприятием.

Если покупатель или продавец не уверены в своих юридических навыках, стоит прибегнуть к помощи профессиональных юристов, которые обладают необходимыми знаниями и опытом в проверке и реализации подобных имущественных сделок.

Источник: https://novostroev.ru/other/kak-prodat-kvartiru-s-obremeneniem-spetsifika-sdelki-i-nyuansy/

Залоговое имущество – ипотека на недвижимость в банке ВТБ

Залоговое имущество – ипотека на недвижимость в банке ВТБ

  1. Сделайте предварительный расчёт и оформите заявку на ипотеку. Наш сотрудник свяжется с вами, проконсультирует и назначит встречу в одном из ипотечных центров в удобное для вас время.

    Требования к заёмщикам Документы

  2. Выберите подходящее жильё из базы залогового имущества. Сообщите менеджеру, какой объект вы выбрали.

    Страхование риска утраты и повреждения приобретаемой квартиры обязательно. Чтобы избежать повышения процентной ставки на 1%, рекомендуем вам застраховать жизнь и риск потери трудоспособности.

    Залоговое имущество Страхование

  3. Подпишите договор купли-продажи и кредитный договор с банком, а также, договор страхования.

    В случае приобретения жилья на вторичном рынке объект недвижимости сразу оформляется в вашу собственность, одновременно с регистрацией права собственности будет зарегистрирована ипотека в пользу банка до полного погашения задолженности по кредиту.

    В случае приобретения новостройки вы сможете оформить право собственности после завершения строительства, одновременно с регистрацией права собственности будет зарегистрирована ипотека в пользу банка до полного погашения задолженности по кредиту.

    Расходы на оформление Оформление договора и проведение сделки

Кредит предоставляется на жилье, находящееся в залоге и выставленное на продажу / находящееся в собственности банка.

Процентные ставки и условия ипотеки на залоговую недвижимость

Процентные ставки и условия ипотеки на залоговую недвижимость

  • кредит предоставляется на жилье, находящееся в залоге у банка и выставленное собственником на продажу, возможно приобретение квартиры в новостройке или на вторичном рынке жилья;
  • сумма кредита — от 600 тыс. до 60 млн руб.;
  • ставки при условии комплексного страхования: — 7,8% при первом взносе от 50% — 8,8% при первом взносе от 20%;
  • срок кредита — до 30 лет;
  • первоначальный взнос — от 20% стоимости приобретаемой недвижимости.

Заёмщику:

Заёмщику:

  • наличие постоянной регистрации в регионе, в котором клиент обращается за кредитом, необязательно;
  • рассматриваются различные формы подтверждения доходов (справки по форме 2-НДФЛ и по форме банка);
  • возможен учёт доходов по основному месту работы и по совместительству (не более 2).

Выплачивайте кредит любым удобным вам способом:

  • в ВТБ-Онлайн Регистрация не требуется. Вход по номеру карты или УНК (уникальный номер клиента).УНК указан в Заявлении на предоставление комплексного обслуживания – документ, который вы получили при оформлении кредита. ;
  • через сеть банкоматов ВТБ по всей России;
  • через кассу любого отделения BТБ Платёж можете внести не только вы, но и любой человек по вашей просьбе – нужен номер вашего кредитного договора и паспорт того, кто будет платить ;
  • переводом из другого банка;
  • через отделения Почты России.

Вы всегда можете погасить свой кредит досрочно. Частичное или полное погашение можно произвести без посещения отделения через ВТБ-Онлайн.

Источник: https://www.vtb.ru/personal/ipoteka/zalogovaja-nedvizhimost/

Продать квартиру в залоге у банка, возможна ли выгодная продажа залогового жилья

Продать квартиру в залоге у банка, возможна ли выгодная продажа залогового жилья

Заемщики принимают решение продать квартиру в залоге по ипотечному кредиту под давлением разных обстоятельств: смена работы или места проживания, снижение доходов и желание избавиться от непосильной финансовой нагрузки, развод супругов и сопутствующий этой процедуре раздел имущества. Специалисты компании «МИЭЛЬ» регулярно фиксируют множество обращений от граждан на эту тему. Поэтому мы решили объединить в одной статье всю полезную информацию о том, как продать залоговое имущество максимально безопасно и выгодно.

Следует отметить, что продать квартиру, находящуюся в залоге возможно. Однако, поскольку такое имущество является закладным, процедура сопровождается рядом юридических тонкостей. Рассмотрим нюансы подобных сделок и проанализируем все за и против.

Купля-продажа квартир с обременением по ипотеке

Купля-продажа квартир с обременением по ипотеке

Ипотека — одна из разновидностей обременения, являющаяся гарантией того, что банк вернет средства, выданные заемщику на приобретение вторичного жилья или в новостройке. Сделки по продаже таких квартир невозможны без разрешения кредитора.

Если владельцы желают реализовать ипотечную квартиру, то с большой долей вероятности можно предположить, что уже образовалась просрочка по платежам.

По условиям договора, когда заемщик регулярно нарушает кредитные договоренности, организация имеет право инициировать продажу с торгов либо обратить объект в собственность банка, чтобы возместить расходы.

Рассматривая вопрос о том, можно ли продать квартиру в залоге у банка, стоит учитывать, что сделка связана с несколькими важными обстоятельствами:

  • существенное снижение цены — продавец может потерять до 20% стоимости объекта, если сравнивать с аналогичными вариантами без обременения;
  • предварительная оценка ликвидности недвижимого имущества гарантирует безупречность титула квартиры;
  • если объект выставляется на торги — юристы аукциона проводят обязательную проверку чистоты сделки.

Таким образом, покупка недвижимости у банка экономически выгодна для покупателя, но не для продавца. В связи с этим у собственников возникают вопросы: как продать залоговую квартиру с максимальной выгодой, куда обратиться за помощью и сколько по времени может занимать подобная сделка.

Чистые Пруды — как легко продать квартиру в залоге

Чистые Пруды — как легко продать квартиру в залоге

Офис агентства «МИЭЛЬ» на Чистых Прудах оказывает множество услуг в сфере недвижимости, включая продажу и выкуп так называемых проблемных квартир. Мы работаем с объектами, которые находятся в залоге у любых банков, включая Сбербанк, ВТБ, «Райффайзен-банк» и другие, поэтому готовы предложить несколько решений на выбор клиента для разных ситуаций:

  • ваше жилье в залоге по кредиту;
  • ипотека стала для вас обузой;
  • ваша квартира под судом.

Поскольку продать квартиру в залоге по ипотеке или кредиту возможно лишь при полном отсутствии задолженности, владельцу не стоит надеяться на чудо — лучше обратиться к специалистам с опытом.

Наше агентство может выдать аванс до продажи, закрыть ипотеку из средств компании и продать жилье по рыночной стоимости, даже вернуть часть средств за квартиру, находящуюся под арестом.

После уплаты задолженности банк выдает официальный документ о погашении заемщиком своих обязательств, после чего эта информация отображается в базе Росреестра, который снимает обременение.

Иногда выходом из назревающего кризиса может стать рефинансирование ипотеки — способ перекредитования в рамках специальной госпрограммы.

Истории из жизни
Думал, что моя жизнь в столице окончательно наладилась, но внезапно все посыпалось: сократили с хорошей работы, на новом месте платили вдвое меньше, от переживаний серьезно пошатнулось здоровье. Тянуть ипотечный кредит стало не по силам, появились просрочки, начались звонки из банка. Казалось, помощи ждать неоткуда.

Я понимал, что в итоге потеряю квартиру, за которую добросовестно выплатил большую часть. Случайно наткнулся на сайт агентства «МИЭЛЬ», которое в числе прочих услуг предлагало помощь в продаже квартир под залогом. Если честно, доверия к отзывам в Сети об этой фирме поначалу  было маловато, но это был мой последний шанс, и я решился на риск.

На первой консультации сотрудник фирмы ознакомился с документами, потом назначил встречу (чтобы произвести оценку параметров на месте) и уверенно сказал, что поможет решить мою проблему с минимальными потерями. Заключили с агентством договор на оказание услуги «Аванс до сделки», я смог закрыть долги, после чего обременение было снято. Конечно, я потерял некоторую часть стоимости квартиры, но зато не лишился ее вовсе.

Мой риэлтор быстро нашел по внутренней базе хорошего покупателя, оформили куплю-продажу. Вырученных средств хватило на приобретение добротной «вторички» поменьше, в спальном районе Москвы.

Если вы угодили в затруднительную ситуацию и не в силах найти выход самостоятельно, вам помогут в компании «Чистые Пруды». Наши специалисты досконально проконсультируют по любым вопросам. До момента подписания договора услуги консультантов бесплатны, поэтому первая консультация вас абсолютно ни к чему не обязывает!

Грамотно проведенная сделка приносит выгоду обеим сторонам. Выбирайте в помощники профессионалов, приходите в наш офис: подробно проанализируем ваш случай, предложим разумное решение, а также организуем правовое сопровождение процедуры.

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-u-banka/

Как продать квартиру с обременением?

Как продать квартиру с обременением?

Владельцы жилья могут столкнуться с рядом проблем, желая продать свою квартиру. Эти трудности спровоцированы определенными обстоятельствами, которые можно объединить под емким термином «обременение».

Какие бывают виды обременения?

Какие бывают виды обременения?

Под обременением понимают юридически обоснованные условия, ограничивающие права официального собственника на распоряжение имуществом. Указанные ограничения отмечены в свидетельстве о регистрации собственности. Можно выделить 4 базовых типа обременения квартир:

  • ипотека;
  • аренда;
  • рента;
  • арест.

Ипотека является залогом. Имущество в данном случае фактически и юридически остается у залогодателя. Договор об ипотеке регистрируется в УФРС.

Аренда подразумевает временное использование арендатором чужой недвижимостью за денежное вознаграждение. Договор аренды недвижимости на срок от 1 года подлежит обязательной регистрации.

Договор ренты подразумевает передачу недвижимого имущества стороннему лицу, которое обязуется регулярно выплачивать определенную сумму на содержание собственника квартиры. Срок действия договора определен датой смерти получателя ренты. В случае продажи такого жилья обязательства плательщика ренты переходят к новому собственнику. Для отчуждения имущества рентополучателя необходимо его согласие.

Арест недвижимости подразумевает запрет на распоряжение имуществом. Такую квартиру нельзя продать, купить, оформить в дарственную до снятия ограничений. Информация об аресте недвижимости содержится в Росреестре.

Нюансы сделки по продаже ипотечной квартиры

Нюансы сделки по продаже ипотечной квартиры

Если вы серьезно настроены продать ипотечное жилье, следует учесть некоторые особенности предстоящего мероприятия:

  1. Продать жилье можно только после официального согласия кредитора.
  2. Необходимо предоставить адекватную и серьезную причину вашего обращения в банк.
  3. Некоторые банки категорически против подобных манипуляций с ипотечной недвижимостью.

Как продать ипотечную квартиру?

Как продать ипотечную квартиру?

Получив согласие на отчуждение квартиры у кредитора, необходимо дождаться пересчета суммы задолженности на текущий момент. Далее необходимо оформить соглашение с покупателем квартиры. Последний обязан уплатить указанную выше сумму по кредиту на расчетный счет банковской организации, так же можно договориться провести расчеты через банковскую ячейку.

Эти денежные средства идут на погашение вашего кредита, в подтверждение чего вы получаете закладную и банковское свидетельство об отсутствии кредитных обязательств. Чтобы завершить процедуру продажи, продавцу нужно обратиться в регистрационную службу, чтобы официально снять ограничения на отчуждаемую недвижимость. Одновременно с этим покупателю и продавцу нужно подать заявление о регистрации переход прав собственности к покупателю.

Снятие залога и регистрация недвижимости на нового собственника будет происходить одновременно. После чего покупатель получит свидетельство о собственности без обременений.

Есть еще один вариант продажи. Он заключается в переоформлении ипотечного кредита на покупателя квартиры. Эта процедура сопровождается подписанием соглашения о переводе кредитных обязательств на нового владельца жилья. Квартира при этом по-прежнему остается в залоге у банковской организации. Подобный вариант сделки является предпочтительным для большинства банков.

Подготовка документов для продажи

Подготовка документов для продажи

Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры с обременением необходимо собрать следующие документы:

  1. Оригинал договора купли-продажи в 3 экземплярах.
  2. Правоустанавливающие документы.
  3. Погашенная закладная.
  4. Доверенность от банка на снятие обременения.
  5. Выписка из домовой книги где указаны лица проживающие в продаваемой квартире.
  6. Подтверждение об уплате госпошлины, ее размер составляет 2.000 рублей.
  7. Согласие супруга на продажу недвижимости в форме нотариально заверенного документа в случае если квартира покупалась в браке.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/prodazha-kvartiry/kak-prodat-kvartiru-s-obremeneniem/

5 вариантов, как продать ипотечную квартиру

5 вариантов, как продать ипотечную квартиру

mizar_21984/Fotolia

Законодательство позволяет продавать недвижимость, которая находится в залоге. Скрывать факт ипотеки нет смысла, тем более что проверить наличие обременений довольно легко.

У продавца в такой ситуации есть несколько вариантов.

Досрочное погашение долга перед банком и снятие обременения

Досрочное погашение долга перед банком и снятие обременения

Вариант 1. Покупатель передает продавцу в счет оплаты квартиры сумму, равную остатку задолженности перед банком. Продавец выплачивает свой кредит банку, а потом погашает запись об ипотеке в ЕГРН. После этого регистрируется переход права собственности на недвижимость к покупателю, который доплачивает продавцу оставшуюся часть стоимости квартиры.

Вариант 2.

В рамках трехстороннего соглашения (между покупателем, продавцом и банком) покупатель закладывает в первую банковскую ячейку денежные средства для погашения кредита продавца, а во вторую банковскую ячейку – оставшуюся часть стоимости недвижимости, подлежащую выплате продавцу. Обременение снимается, продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи квартиры, регистрируют переход права собственности. Ячейки открываются только после государственной регистрации права нового владельца.

Вариант 3. Продавец перекредитовывается в другом банке, гасит свой ипотечный кредит, снимает обременение в ЕГРН и продает квартиру.

Для каждого из вариантов важно составить правильный договор.

Как продать квартиру в ипотеке?

25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Продажа квартиры с сохранением обременения

Можно ли продать недвижимость в залоге у банка?

как продать квартиру в залоге у банка

Существует несколько способов как это сделать, но при этом все ваши действия, в обязательном порядке, необходимо предварительно согласовывать с банком.

Стандартный вариант продажи залоговой недвижимости

На продажу залогового жилья заёмщиков толкают разные причины. Так, к примеру, потеряв работу или выйдя в декрет заёмщик может стать неплатёжеспособным, кому-то нужно переехать в другой город и сменить место проживания, ну или же срочно понадобилась крупная сумма денег.

Какой бы ни была причина, нужно сначала обратиться в банк, который является вашим кредитором

В зависимости от конкретной ситуации банк не всегда может дать соглашение на ваш запрос. Реакция банка в большей степени зависит от условий прописанных в кредитном договоре. Но в большинстве случаев, если заёмщик даст обязательство на досрочное погашение кредита в его полном объёме, то вероятность согласия банка на продажу залогового имущества существенно возрастет.

Происходит это следующим образом:

Определение рыночной стоимости залоговой квартиры с последующим выставлением жилья на продажу и поиском на неё покупателя. Когда будет найден покупатель — оформляется сделку купли-продажи таким образом, чтобы общая стоимость от квартиры была впоследствии разделена покупателем на две части – величину кредитной задолженности продавца-заёмщика и на оставшуюся часть от стоимости квартиры.

Каждая из этих частей, от общей стоимости жилья распределяется в соответствующие банковские ячейки, одна из которых принадлежит банку, а вторая продавцу. После получения кредитором своей части от совершённой сделки, он передаст в палату регистрации необходимые документы о снятии обременения с квартиры и бланки для регистрации соответствующей сделки. Обе сделки при этом заключаются параллельно друг с другом.

Продажа залоговой квартиры со сменой заёмщика

Существует и другой вариант. Если же найденный покупатель не имеет необходимой суммы средств для покупки жилья, то в этом случае возможна продажа залогового имущества со сменой прав заёмщика. Покупатель выплачивает продавцу лишь разницу между общей стоимостью квартиры и размером непогашенной банковской ссуды, оставшуюся часть которой впоследствии и выплачивает банку взяв на себя права заёмщика.

Хотя такие случаи происходят довольно часто, банки не всегда приветствуют подобные сделки. Это объясняется тем, что новоиспечённого заёмщика ещё нужно проверить на предмет платёжеспособности, а саму ставку по кредиту нужно будет рефинансировать, так как с момента оформления ипотеки прошлым заёмщиком она могла значительно измениться. Этот вариант не всегда выглядит привлекательным для покупателя недвижимости.

  1. Во-первых, ему приходится достаточно долго ждать переоформление документов собственности после того как жильё было выведено из под залога, а этот процесс может растянуться на один-два месяца.
  2. Во-вторых, размер авансового платежа обычно получается в разы большим, нежели при покупке обычного, не ипотечного жилья.

Продажа залоговой квартиры банком

Если же ситуация дошла до того, что заёмщик не может найти покупателя на залоговую недвижимость и не в состоянии своевременно вносить платежи по кредиту, то на основании предварительного решения суда жильё будет продано банком с аукциона.

Помимо этого для того чтобы банк смог в судебном порядке изъять недвижимость заёмщика, необходимо соблюдение двух условий: Общая сумма по задолженности должна составлять не менее 5% от стоимости жилья указанной в кредитном договоре при его оформлении.

Период просрочки по ежемесячным платежам должен быть не менее трёх месяцев.

При этом, в зависимости от условий кредитного договора, заёмщик может запросить отсрочку по выплатам задолженности до одного года по причине семейных или тяжёлых финансовых обстоятельств.

В том случае если квартира всё же будет выставлен на торги, для совершения продажи необходимо наличие как минимум двух покупателей. Это достаточно сложный и трудоёмкий для банка процесс и, как правило, такие ситуации случаются достаточно редко.

Продажа залоговой недвижимости после досрочного погашения займа

Если заёмщик уже выплатил по ипотеке большую часть задолженности, то кредитные организации рекомендуют изучить принцип продажи залоговой недвижимости после досрочного погашения займа. Таким образом, если банк оформил заёмщику ипотеку на сумму в один миллион рублей, а на этот момент заёмщик остался должен ещё 200 тысяч рублей, то должник самостоятельно получив эти деньги может досрочно погасить долг.

После чего кредитор незамедлительно снимет обременение с недвижимости. А сам заёмщик таким образом без лишних трудностей сможет продать квартиру получив обратно свои деньги.

Существует два варианта ответа на вопрос – где же взять эти недостающие 200 тысяч рублей? Первый состоит в том, чтобы взять потребительский кредит в другом или этом же банке.

Если заёмщик зарекомендовал себя как обязательного и платёжеспособного клиента с положительной кредитной историей, то отказ вряд ли последует, а погасить ипотечный займ можно будет сразу после продажи недвижимости.

Второй способ – это договорится с покупателем жилья о задатке в размере оставшейся суммы на погашение кредита. В данной ситуации есть определённый риск для покупателя, но взамен продавец может снизить стоимость квартиры.

Продажа залогового жилья с целью изменения жилищных условий

Изменение жилищных условий в большую сторону

Также в банковской практике встречаются случаи, когда уже довольно продолжительное время выплачивающий ипотеку заёмщик решает продать залоговую недвижимость по причине нужды в жилье большего размера. Другими словами, с целью улучшения своих жилищных условий.

Эта ситуация вполне привычна для кредиторов и часто они удовлетворяют подобный запрос клиента дав согласие на продажу залоговой недвижимости по вышеописанным схемам.

При этом вырученная часть суммы от продажи квартиры идёт на погашение текущей задолженности, а часть средств которые остались, расходуются на первичный взнос при покупке более комфортабельного жилья, но уже по другому кредитному договору.

Изменение жилищных условий в меньшую сторону

Бывает и так, что заёмщик, не рассчитав свои силы и средства, берёт в ипотеку жильё которое ему крайне трудно оплачивать и в результате возникает желание обменять его на более скромную квартиру. Такой вариант продажи залоговой недвижимости тоже возможен, но в отличии от предыдущего варианта менее приветствуется банками и проводится при обязательном согласии кредитора под его строгим наблюдением.

Продажа залогового жилья незаконно

Напоследок стоит упомянуть о незаконной продаже залоговой недвижимости.

Нюанс в том, что большинство кредитных организаций заключая договор с заёмщиком, включает в договор пункты следуя которым имущество залога не может быть передано в собственность третьим лицам, при одном лишь исключении — универсального приёма прав при получении наследства.

При нарушении данного условия не только становится недействительной сделка продажи залогового жилья, но и возникает большая вероятность того, что банк потребует досрочного погашения кредита в полном его объёме невзирая на то, кому принадлежит недвижимость в данный момент.

Источник: https://credits.ru/publications/222400/mozhno-li-prodat-nahodyaschuyusya-v-bankovskom-zaloge-nedvizhimost/

Продажа или покупка недвижимости под залогом – оцениваем риски | Ипотека онлайн

как продать квартиру в залоге у банка

Покупка недвижимости под залогом оценивается некоторыми юристами как рискованная операция. Но знание особенностей заключения сделки купли-продажи с собственностью, обремененной банковскими долгами, уменьшит риски и защитит финансы покупателя.

Квартира в залоге: что это значит?

Гарантией возврата ипотечного кредита банку является имущество, переданное в залог. Это может быть квартира, дом, автомобиль, т.е. любая ликвидная движимая или недвижимая собственность. Если заемщик не выполняет обязательств перед кредитором, последний имеет право обратить взыскание на заложенное имущество: продать и возместить потери от выданного кредита.

Залог недвижимости — обременение права собственности, вступает в силу после регистрации в Росреестре. С этого момента владелец объекта теряет возможность распоряжения имуществом в части отчуждения. Но может свободно использовать по назначению: жить вместе с семьей в квартире или коттедже, регистрироваться по месту жительства, ремонтировать жилье.

Покупаем квартиру в залоге: на что обратить внимание

Стоит ли покупать квартиру в залоге, часто такой вопрос задают потенциальные покупатели. Риелторы отмечают, что почти четверть жилья вторичного рынка отягчено банковскими долгами. И, поскольку деньги продавцу требуются быстро, чтобы погасить задолженность перед кредитором, такие объекты могут продаваться с существенным дисконтом, т.е. скидкой.

Оформление продажи квартиры в залоге у банка осуществляется от имени заемщика, но отличается от традиционной сделки купли-продажи, поскольку требуется письменное согласие банковского учреждения на отчуждение заложенного имущества;

Отметим, что продаваться имущество в банковском залоге может добровольно, от имени заемщика, когда и банк-кредитор, и должник пришли к единому решению об отчуждении объекта и закрытии долга.

Распространенный способ приобретения недвижимости под залогом — путем  внесения задолженности за продавца. Часто такую ситуацию можно наблюдать, если стороны будущей сделки «нашли» друг друга самостоятельно. На каком-то этапе выясняется, что квартира — в залоге у банка. Но объект настолько интересен покупателю, что он готов внести остаток по кредиту, и затем переоформить жилье на себя. Это беспроигрышная покупка залоговой недвижимости, безопасность которой гарантируется банком.

Покупка залоговой недвижимости с согласия банка-кредитора

Сделки такого рода осуществляются с согласия кредитующей организации и под ее контролем. Порядок таков:

  • покупатель передает необходимую сумму в банк и кредит продавца закрывается;
  • кредитор письменно уведомляет регистрационную службу о погашении обязательства и необходимости вывода объекта из-под залога;
  • заключается договор купли-продажи, право собственности покупателя регистрируется в установленном порядке;
  • если приобретение недвижимости осуществляется за счет кредитных средств — регистрируется новый залог, но уже на покупателя.

Рекомендуемая статья:  Покупка квартиры по переуступке в ипотеку

При оформлении таких транзакций, есть момент, который «выпадает» из поля зрения банков: передача аванса или задатка. Чтобы избежать мошеннических схем, рекомендуют передавать аванс после выяснения спорных вопросов.

Сделка с недвижимостью под залогом Сбербанка проходят по отработанной банком схеме. Подробнее в статье: Покупка квартиры в залоге Сбербанка в ипотеку Сбербанка

Что же делать заемщикам если решили недвижимость продать, а банк-кредитор не дает согласия? Почти все банки дают такое согласие на отчуждение, но если недвижимость оказалась в залоге АИЖК (Дом.

рф), будьте готовы к отказу в продаже, даже письменно написать могут, если требуется. Но практика показала, что возможно пойти на сделку, причем нотариальную и без согласия залогодержателя.

Пошагово весь процесс оформления сделки описан в другой статье: Покупка залоговой недвижимости под ипотеку АИЖК.

Оформление покупки недвижимости под залогом в кредит

Покупатель может оформить у того же кредитора займ на покупку недвижимости, находящейся в залоге у банка. Это безрисковый вариант стать собственником понравившегося жилья, но обремененного кредитными обязательствами. Большинство банков для таких заемщиков разрабатывают специальные условия обслуживания: льготный процент по кредиту, небольшой первоначальный взнос, ускоренную процедуру оформления.

Через аккредитованное агентство недвижимости

Для этого обращаются в аккредитованную компанию, уполномоченную сопровождать подобные сделки. Здесь подробно ознакомят с лотами, выставленными на продажу, проконсультируют о преимуществах и «тонкостях» объектов, тенденциях рынка.

Кроме того, ознакомят с копиями документов на приобретаемую недвижимость. Обратившись в агентство-посредник, можно быть уверенным в юридической «чистоте» объекта; задаток можно передавать смело.

Но сотрудничество будет сопровождаться уплатой комиссионных посреднику.

Покупка залоговой квартиры у банка

Во многих банках действует ипотечная программа «Залоговая недвижимость», направленная на продажу имущества, отягченного долгами или перешедшего в собственность кредитора в результате невыплаченной ипотеки. Чтобы сэкономить на судебных издержках, расходах на оплату исполнительного производства, банк самостоятельно занимается поиском покупателей, оформлением, тщательно следит за снятием обременений.

Покупка недвижимости у банка — наименее рискованная и прозрачная сделка. При оформлении за наличные, происходит максимально быстро и с возможным дисконтом в 5-10%. После оплаты покупки, каких-либо обязательств перед банком не существует. В случае недостаточности денежных средств, можно рассчитывать на ипотечное кредитование на выгодных условиях.

Покупка недвижимости под залогом в ипотеку

Покупка жилья в новостройках чаще всего оформляется с использованием ипотеки. Это разновидность кредитного договора, согласно которому при неисполнении обязательств заемщиком, залоговая недвижимость переходит в собственность банка, получающему право реализовать ее и покрыть образовавшиеся убытки.

Рекомендуемая статья:  Порядок снятия обременения по военной ипотеке

Покупка недвижимости у банка в ипотеку имеет несомненные плюсы:

  • банк предлагает хороший процент за пользование заемными деньгами;
  • готов на длительный срок кредитования и минимальный первоначальный взнос.

Но есть и недостатки. Предложение такого жилья, как правило, ограничено. Проблему выписки ранее проживающих жильцов кредитор старается переложить на покупателя.

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/prodazha-ili-pokupka-nedvizhimosti-pod-zalogom-ocenivaem-riski.html

Срочный выкуп из-под залога квартир, долей, комнат, участков, домов и коттеджей

как продать квартиру в залоге у банка

Выкуп квартиры из-под залога – это специфичная процедура, которая подразумевает для заемщика риски потери имущества и вложенных денег. В виду высоких рисков и возможных дополнительных финансовых затрат, большинство риэлторских компаний отказывается браться за выкуп проблемных квартир.

 Агентство недвижимости «ОГРК» оказывает услуги по срочному выкупу залоговых квартир, долей, комнат и загородной недвижимости.

Многолетний опыт нашей компании позволяет в максимально короткие сроки оценить и проверить вашу недвижимость, быстро найти покупателя и предложить лучшую цену!

•    Срочный выкуп до 90% от рыночной стоимости!

•    Выдача срочного аванса в течение 30 минут!
•    Выкупим квартиру за собственные средства! Быстрое решение о покупке!
•    Продажа квартиры с обременением любой сложности!
•    Бесплатная оценка недвижимости!•    Выкупаем недвижимость, заложенную как физическими, так и юридическими лицами!

•    Выкуп залоговых и ипотечных квартир!

•    Выкуп загородной недвижимости: участков, домов, коттеджей!

•    Выкуп квартир с долгами по квартплате!

•    Выкуп квартир в новостройках!

•    Прозрачная сделка и никаких скрытых комиссий!

•    Услуги по срочному выкупу для клиентов агентства бесплатны!
•    Бесплатная юридическая консультация и сопровождение сделки!
•    Помощь в быстрой продаже квартиры!

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ НА ВЫКУП ИЗ-ПОД ЗАЛОГА

Не получается продать квартиру под залогом? Мы выплатили за Вас кредит и найдём для Вас покупателя!

Продажа недвижимости под залогом — это довольно частое явление, которое, в основном, связано с оформлением ипотеки или потребительского кредита в банке на внушительную сумму. Из-за наложенного обременения на квартиру собственник может столкнуться с серьезными проблемами, например, не удается погасить задолженность в срок, возрастают долги по ранее взятым кредитам, что приводит к риску лишиться своего имущества.

Если по тем или иным причинам заемщик не может больше выплачивать ипотеку в полном объеме, то появляется риск как лишения квартиры, так и лишения вложенных в нее денег, т.к. кредитор может подать в суд, чтобы продать залог и возместить тем самым себе убытки.

Услуга агентства недвижимости «ОГРК» по срочному выкупу залоговой недвижимости поможет Вам оперативно решить Ваш жилищный вопрос в кротчайшие сроки.

Вы закрываете вопрос финансовых поисков и получаете возможность вновь распоряжаться своим имуществом.

Мы рассматриваем сделки любой сложности! Получите бесплатную консультацию!

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ НА БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ

Нашли покупателя с ипотечным продуктом? Не получается провести сделку? Мы можем выкупить квартиру у банка!

Срочный выкуп квартиры, купленной в ипотеку, является, пожалуй, единственным выгодным способом сохранить свое имущество, если больше нет возможности выплачивать ипотеку. Агентство недвижимости «ОГРК» рассматривает каждый случай в индивидуальном порядке и помогает решить жилищный вопрос на самых выгодных условиях. Наша компания имеет преференции у банков-партнеров, и мы предоставим Вам готовые решения, при которых будут соблюдены все законодательные нормы. 

Вы приобрели квартиру в одном банке, а заложили ее в другом? Мы оперативно выкупаем квартиру за счет своих собственных средств, и покупатель приобретает её как свободную!

Агентство недвижимости «ОГРК» поможет реализовать вашу недвижимость и получить деньги после ее продажи, а также оформить права собственности и обязательства на других членов семьи, если это будет необходимо!

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ НА СРОЧНЫЙ ВЫКУП ИЗ-ПОД ЗАЛОГА

Источник: https://www.ogrk-center.ru/services/vykup-iz-pod-zaloga/

Как продать квартиру, которая находится в залоге у банка? “ЭТАЖИ” придут на помощь!

“В мае 2018 года я взял ипотеку и купил квартиру в Туле. Хотел жить отдельно от родственников, иметь свой дом. Но возникла тяжелая жизненная ситуация. Выбора нет: придется продать квартиру.

Проблема в том, что ипотеку я еще не выплатил, а деньги на первый взнос собирали всем миром, можно сказать. Помогали и друзья, и родственники. В общем, влез в долги. Можно ли продать квартиру, если ипотека еще не закрыта, и законно ли это?”, — обратился в нашу редакцию читатель.

Скажем сразу: Да, возможно. И хотя на вторичном рынке недвижимости продажа квартиры с обременением считается обычной сделкой, просто с небольшими дополнениями, продать залоговую недвижимость самому практически невозможно.

Решившись на продажу, можно столкнуться с некоторыми сложностями:

  • банк, в котором находится закладная, не одобряет сделку,
  • покупатель, узнав об обременении, отказался от покупки из-за рисков,
  • сторонам просто не хватает времени и необходимых знаний.

Поэтому в сделках с залоговой недвижимостью лучше обращаться к опытным юристам или специалистам по недвижимости, чтобы правильно все оформить.

Специалисты центра недвижимости и ипотеки “ЭТАЖИ”, зарекомендовавшие себя как профессионалы, не только расскажут, что нужно знать, если вы решили продать такую квартиру, но и помогут это сделать быстро и грамотно.

Виктория, ведущий специалист

“Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано.

Центр недвижимости и ипотеки “Этажи” поможет решить все вопросы, связанные с продажей квартиры в обременении. В нашей компании есть юристы и ипотечные специалисты, которые помогут в оформлении сделки, а специалисты по недвижимости найдут покупателя, который согласится приобрести квартиру”.

Для начала разберемся, что значит “квартира в обременении банка”

Если недвижимость куплена в ипотеку и кредит еще не погашен, то она находится в залоге у банка, то есть в обременении.

Такую недвижимость продать не так просто. Для начала продавцу придется погасить задолженность по кредиту, и только потом обременение будет снято.

После этого недвижимость можно продавать.

Существуют несколько способов продать жилье, находящееся в залоге у банка.

Первый и самый простой — наличный расчет

Специалисты центра недвижимости и ипотеки «ЭТАЖИ» находят покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по стандартному договору купли-продажи.

Однако, далеко не всех покупателей устраивает такой вариант, ведь им придется отдать деньги под расписку и положиться на честность продавца.

“В этом случае лучше всего воспользоваться услугами банка и заключить “безопасную сделку”. Что это значит: покупатель вносит необходимую сумму на блокированный счет — аккредитив. Продавец сможет забрать деньги, только предоставив зарегистрированный договор купли-продажи”, — рассказывает Виктория.

Второй вариант — продать квартиру с участием банка-кредитора

Этот вариант подходит, если покупатель оформляет ипотеку в том же банке, что и продавец. Проще говоря, кредит переоформляется на покупателя вместе с квартирой, а с оформлением всех документов помогут юристы компании «Этажи».

Правда, здесь тоже можно столкнуться с некоторыми сложностями. Покупатель должен подойти банку в качестве заемщика.

Если же покупатель согласен на условия и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

“В отличие от первого варианта, деньги “остаются” в банке, а значит риски для покупателя меньше. Люди соглашаются на такой вариант охотнее”, — отмечает Виктория.

Третий вариант — выкуп квартиры из-под залога другим банком

Существуют банки, готовые выкупить квартиру из-под залога. Схема проста: покупатель оформляет в этом банке ипотеку, получает одобрение объекта банком — впрочем, всё, как обычно.

После регистрации сделки покупатель получает документы, подтверждающие право собственности, а закладная переходит в банк, где оформлена ипотека.

“Единственное, нужно учитывать, что на период перехода закладной процентная ставка по ипотечному кредиту увеличится на 2%. Как только она переходит, ставка снизится”, — рассказывает Виктория.

В любом случае необходимо получить принципиальное согласие банка на продажу квартиры с обременением. Если же он против, останется только один вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

“Центр недвижимости и ипотеки “Этажи” может помочь и в этом случае. Если у продавца нет необходимый суммы для погашения кредита, то мы можем предоставить ему займ.

Такое предложение — уникальное для Тулы. “Этажи” не только помогают продать квартиру и снять с нее обременение, но и выступают гарантом. И покупатель, и продавец могут быть уверены в том, что сделка будет заключена быстро и грамотно с точки зрения закона”, — отмечает Виктория.

Игорь Бармотин, недавно приобрел квартиру, находящуюся в залоге у Сбербанка.

«У меня в семье родился ребёнок и было принято решение расширить жилплощадь. Мы с женой обратились за помощью в «Этажи». Выбрали двухкомнатную квартиру, она нам очень понравилась, но оказалось, что прежний владелец не погасил до конца ипотеку.

Сначала этот факт нас сильно смутил, но специалист по недвижимости Лаура Николова нас успокоила, и команда «Этажей» помогла нам купить понравившуюся квартиру. Великолепное отношение, на всех этапах сделки все объясняли, везде сопровождали. Ни оставляли ни продавцов, ни нас ни на минуту, вплоть до получения мною документов на право собственности.

Сто процентное чувство уверенности и безопасности. Мы остались очень довольны. Если соберемся еще покупать недвижимость, то однозначно с «Этажами».

Немного статистики.

За 2019 год центр недвижимости и ипотеки «Этажи» провел 1330 успешных сделок с недвижимостью. Только с начала 2020 года «Этажи» помогли тулякам заключить 32 сделки с недвижимостью, находящейся в залоге у банков, из них в четырех «Этажи» предоставили продавцам займ.

ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ И ИПОТЕКИ «ЭТАЖИ»
г. ТУЛА, ул. СОВЕТСКАЯ, 74
телефон: (4872) 70-75-07

Источник: https://www.tulapressa.ru/2020/03/kak-prodat-kvartiru-kotoraya-naxoditsya-v-zaloge-u-banka-etazhi-pridut-na-pomoshh/

Как продать квартиру в ипотеке — разбираем ситуации

Статья обновлена: 16 апреля 2020 г.

Здравствуйте. Я помогла продать около 20 квартир, которые были обременены ипотекой. На моей практике это каждый 4 случай (работаю в Санкт-Петербурге). У каждого собственника своя причина продажи — кто-то хотел квартиру побольше, а кому-то наоборот тяжело стало «тянуть» ипотеку. Часто супруги, которые решили развестись, продают квартиру до выплаты ипотеки, поделить деньги и разъехаться. В общем, опыт в таких продажах у меня есть.

Важное отступление — на этой странице я расскажу о продаже ипотечной квартиры, которая была куплена БЕЗ использования материнского капитала. Если что я написала отдельную статью — как продать ипотечную квартиру, которая была куплена с мат.капиталом. Продолжим.

Предупреждаю сразу — без специалиста провести сделку будет крайне сложно. Я расписала порядок действий только в общих чертах, чтобы у продавцов было понимание с чем ему придется столкнуться. Советую нанять риэлтора или юриста, у которого есть опыт в продажах квартир в ипотеке.

Я решила разделить инструкцию в несколько ситуаций, ведь многое зависит от действий банка и от будущих покупателей. Точнее сказать, от согласия банка на продажу и от того, как покупатели будут рассчитываться за квартиру. Ознакомьтесь с списком:

Это нужно сделать в первую очередь. По закону для продажи ипотечной квартиры требуется согласие банка, потому что она у него в залоге — п. 2 ст. 346 ГК РФ. Если письменное согласие не предоставить, то сделку приостановят — п. 16 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости.

Поэтому обращаемся в свой банк, сообщаем о намерении продать квартиру и спрашиваем что можно сделать. К сожалению, банки по-разному принимают решения. Не то что банк, а любое отделение одного банка решает по-разному. Каждое отделение — это отдельный мир со своим внутренним регламентом и начальством.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу или в конце статьи.

Этап №2 — Получаем ответ от банка и предпринимаем дальнейшие действия

  1. Банк дает согласие на продажу.

    Точнее банк дает не согласие на сделку, а до сделки выдает собственникам квартиры справку об отсутствии задолженности. Часть денег с продажи квартиры пойдет на покрытие долга по ипотеке, оставшуюся часть получат продавцы — инструкция.

    Например, у нас в Санкт-Петербурге так работают только ВТБ и Сбербанк (не все отделения). По моему опыту лучший в этом ВТБ — его сотрудники сами все оформляют, все расчеты проходят через них, они работают слаженно и быстро. У покупателей практически нет никаких рисков, поэтому они охотно соглашаются с покупкой ипотечной квартиры. Поэтому я спокойна, если у моих клиентов ипотека в ВТБ.

    Со Сбербанком в этом плане похуже. Во-первых, не все отделения дают согласие на продажу. Во-вторых, его сотрудники почти всегда совершают ошибки. Обычно у них недостаточно опыта или они банально не знают что делать.

  2. Банк не дает согласия.

    Нет закона, по которому можно заставить банк дать согласие на продажу. Данный вопрос полностью остается на его усмотрение. У большинства банков такое мнение — пусть сначала собственники оплатят весь долг, а потом могут делать с квартирой что хотят. В Санкт-Петербурге такой регламент у всех банков, кроме ВТБ и некоторых отделений Сбербанка.

    Как тогда продать квартиру в такой ситуации читайте вот здесь.

Ситуация № 1 — Банк дает согласие на продажу

Банк дал согласие, покупатели найдены, теперь осталось все подготовить и провести сделку. Здесь я также выделила 2 ситуации и по каждой из них написала отдельную инструкцию: 1) если нашли покупателей, которые купят квартиру только за свои деньги без ипотеки, субсидий и прочего; 2) если покупатели тоже с ипотекой.

Если покупатели полностью со своими деньгами без ипотеки и субсидий

Давайте сначала кратко расскажу как все оформляется: 1) Проводится задаток. Покупатели передают небольшую сумму денег в качестве задатка. Продавцы и покупатели подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. 2) Продавцы пишут в своем банке заявление о досрочном погашении ипотеки и им дают справку с суммой остатка долга.

3) Составляется образец/проект договора купли-продажи и продавец передает его сотруднику банка. 4) На основе поданного договора сотрудник банка сам составит договор купли-продажи в окончательном виде. 5) В день сделки: участники идут в банк, где покупатели закладывают деньги в сейфовую ячейку или на аккредитивный счет. Деньги делят на две части — одну банку (долг по ипотеке), остальную продавцам.

Эти деньги банк и продавцы получат после регистрации сделки купли-продажи. После того как деньги заложены, там же в банке участники подписывают договор купли-продажи. Далее участники сделки подают все необходимые документы в МФЦ или в Регпалату для регистрации сделки купли-продажи. 6) После того как сделку зарегистрируют, участникам выдадут на руки договора купли-продажи с отметкой о государественной регистрации.

Продавцы относят в банк свои зарегистрированные договора. Уже на основании этого, банк забирает с ячейки свою часть денег, а продавцы свою.

  1. Покупатели передают продавцам небольшую сумму денег в качестве задатка.

    Подписывается предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. На сайте есть статья о задатке, но она нацелена больше на покупателей квартиры, а не на продавцов. Но все равно ее прочтите, чтобы иметь представление.

    Задаток служит гарантом, что в дальнейшем участники выйдут на сделку — п. 1 ст. 380 ГК РФ. После подписания документов о задатке нельзя просто так отказаться от сделки. Если покупатели по своей вине покупать квартиры, то задаток остается у продавцов. Если же продавцы отказываются, то они обязаны вернуть покупателям задаток обычно в двойном размере. Это называется обеспечительной функцией задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

    Сумму задатка определяют по договоренности, законом это не регулируется. На моей практике 50 — 100 тысяч рублей. Задаток обязательно идет в счет стоимости квартиры — п. 1. ст. 380 ГК РФ. Как только продавцы получат на руки задаток, они пишу расписку в получении денег и отдают ее покупателям. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве задатка при последующей покупке квартиры, дата и подпись продавцов.

  2. Продавцы идут в свой банк и пишут заявление о досрочном погашении ипотеки.

    Присутствие покупателей здесь не требуется. После подачи заявления продавцам дадут справку с суммой остатка долга.

  3. Стороны составляют образец/проект договора купли-продажи и передают его сотруднику банка

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/v-ipoteke

Можно ли и как продать квартиру в залоге у банка – договор купли продажи квартиры в залоге у банка (образец)

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Как продать квартиру в залоге у банка

Просмотров 116

Выплата ипотечного кредита в среднем занимает 10-20 лет, за это время жизненные обстоятельства могут кардинально измениться. Что делать, если появилась необходимость сменить место жительства или низкий уровень доходов больше не позволяет своевременно вносить платежи и погашать свой долг? Единственным выходом в таких ситуациях становится продажа имущества, находящегося в залоге у банка. Можно ли это сделать и как относятся к отчуждению залогового имущества кредиторы?

Стоимость залогового имущества

Залоговое имущество не пользуется большим спросом – рынок недвижимости полон интересных, не обремененных ничем предложений. Покупатели рассматривают такой вариант только по причине более низкой цены, в сравнении с аналогичными по характеристикам объектами.

Какую скидку может установить продавец? Однозначного ответа на этот вопрос не существует. В зависимости от обстоятельств, это может быть как 3, так и 30%. Многое зависит от того, сумеет ли собственник заинтересовать потенциальных покупателей – аргументами в пользу более высокой цены становятся:

  • хорошая инфраструктура;
  • расположение квартиры в престижном районе;
  • дорогой ремонт;
  • наличие бытовой техники, входящей в общую стоимость.

Но в любом случае объект, находящийся в залоге, стоит дешевле аналогичной по характеристикам недвижимости, а при повышенной срочности он автоматически перемещается в самый низ списка цен. Но даже в этом случае не приходится рассчитывать на быструю продажу – ускорить процесс позволит опытный риэлтор, что повлечет дополнительные расходы (до 5% от стоимости жилья).

Способы решения проблемы

Если возникли сложности с обслуживанием долга, то можно обратиться в банк с просьбой о его реструктуризации или заняться продажей объекта недвижимости.

Первый вариант позволит лишь немного снизить финансовую нагрузку, а второй – даст возможность полностью избавиться от обязательств.

Отчуждение залогового имущества не запрещено законом, но проводиться оно может только после согласования всех вопросов с кредитором – квартира находится под обременением, что усложняет ситуацию и снижает шансы выгодно ее продать.

Досрочное погашение ипотечного кредита

Этот способ позволит получить за квартиру рыночную стоимость. Он заключается в досрочном погашении кредита – после снятия обременения никаких препятствий для продажи не возникнет. сложность заключается в том, что должнику придется найти деньги.

Если осталось внести относительно небольшую сумму, то можно занять ее у друзей и родственников или оформить потребительский кредит – погасить долг удастся сразу после того, как покупатель заплатит за квартиру (во многих случаях банк допускает досрочное погашение потребительских кредитов без штрафных санкций).

Если осталось заплатить несколько миллионов, то найти источник вливания средств вряд ли удастся.

Продажа жилья с одновременным погашением ипотеки наличными

Этот способ более удобен для людей, «не справившихся» с ипотекой, поэтому именно он используется чаще всего. Должнику не нужно выпрашивать денег у родственников или обращаться в банк за оформлением дополнительного кредита. Квартира сразу выставляется на продажу по цене ниже рыночной. Потенциальные покупатели ставятся в известность, что внесенная за жилье сумма в первую очередь будет направлена на погашение ипотеки. Предлагается 3 способа передачи денег банку.

  • Через банковскую ячейку. К одной из ячеек, в которой находится долг по ипотеке, получает доступ представитель кредитной организации, а к другой (с остатком суммы) – продавец.
  • Безналичный перевод денег займодателю. Денежная сумма, необходимая для закрытия кредита, перечисляется на счет банка. Остаток обычно закладывается в ячейку.
  • Расчет через депозит нотариуса. С 2014 г. у продавцов недвижимости появилась возможность оплачивать покупку через публичный депозитный счет (ФЗ-457). За услугу придется заплатить 0.5% от суммы. Вначале средства перечисляются покупателем на указанный счет. Нотариус удостоверяет ДКП и отправляет необходимую для погашения сумму кредитору. После предоставления документов о закрытии кредита он пересылает заявление на регистрацию прав собственности, а когда процедура завершена – перечисляет остаток денег продавцу.

Из всех предложенных способов наиболее безопасным для покупателя считается нотариальный депозит.

В случае использования ячеек возникают некоторые сложности. Снять обременение банк согласится только после того, как получит деньги. Это значит, что значительную часть суммы покупатель должен будет передать еще до того, как получит права собственности на объект. Это очень рискованно, ведь после погашения кредита продавец вполне может изменить условия сделки или вообще отказаться от нее.

Передача кредитных обязательств

По согласованию с банком продавец может продать залоговую недвижимость и передать новому собственнику свои кредитные обязательства – это актуально в случае, если покупатель не располагает средствами для покупки, поэтому сам планирует оформить кредит. С момента перехода прав собственности уже новый владелец будет платить по счетам.

Практика показывает, что кредиторы часто идут на такой компромисс – если заемщик не справляется с обслуживанием долга, а претендент на его место имеет стабильно высокий заработок и хорошую кредитную историю, то такая замена вполне себя оправдывает (но взять ипотеку потенциальный покупатель в стороннем банке не может, такая заявка рассматриваться не будет). Чтобы убедиться в добропорядочности и платежеспособности нового заемщика, банк будет тщательно его проверять – в случае появления сомнений кандидатура не получит одобрения и прежнему должнику придется продолжить выплату кредита.

Такая схема не противоречит букве закона – в соответствии со ст.37 Закона об ипотеке, объект залога может быть продан, если это одобрено залогодателем.

Продажа залогового имущества с торгов

Если клиент банка больше не имеет возможности обслуживать свой долг, он может дать «зеленый свет» продаже объекта с торгов, не дожидаясь момента, когда кредитор добьется такого права через суд. Реализацию залогового имущества в этом случае берет на себя банк, должник в процессе не участвует.

Главный минус такого способа – кредитор защищает только свои интересы. Он не заинтересован в долгих торгах, поэтому изначально устанавливает невысокую цену. Она ни в коем случае не будет ниже суммы долга, а вот останется ли что-нибудь должнику представителей банка не интересует.

Пример. Рыночная стоимость квартиры – 4 млн. руб. Банку осталось получить по кредиту ровно половину этой суммы. На торги объект выставляется по цене 3 млн. руб. Кредитор получает свои деньги и закрывает долг, клиенту достается всего 1 млн. руб.

Первый этап посвящается проведению переговоров с кредитором – в их процессе стоит обсудить возможность продажи залогового имущества. Если одобрение получено (оформляется письменное разрешение, озвучивается сумма долга), можно приступать к поиску покупателя.

Непосредственно перед продажей клиенту нужно узнать окончательную сумму долга, попросить приостановить начисление процентов, обговорить процесс внесения денег (нал, безнал, кредит), сроки снятия обременения. Все достигнутые договоренности отображаются в договоре купли-продажи.

ДКП вначале оформляется на квартиру с обременением – она остается в залоге у кредитора. Затем регистрируется переход прав (процесс занимает 5 дней) – продавец при этом продолжает оставаться должником по ипотеке.

После того как покупатель отдает деньги, осуществляется погашение кредита, банк выдает соответствующую справку. На ее основании регистрируется снятие обременения (квартира к этому моменту уже является собственностью покупателя, процесс занимает до 4 дней).

После этого осуществляется окончательный расчет с продавцом – он получает остаток суммы.

ДКП

Договор имеет некоторые особенности. Одна из них – наличие в перечне сторон сделки банка, являющегося залогодержателем. Следующие пункты аналогичны стандартным договорам:

  • приводятся паспортные данные продавца и покупателя;
  • указываются сведения о реализуемом объекте недвижимости (адрес, площадь и прочие данные);
  • прописывается стоимость цифрами и прописью.

В обязательном порядке оговаривается способ и порядок осуществления расчетов (через банковскую ячейку, депозит нотариуса). В условиях сделки описывается порядок получения денег банком (кредитор имеет приоритет) и продавцом (его черед наступает после регистрации прав). Обязательным является упоминание об обременении квартиры (залоге). Стороны могут внести в договор и другие необходимые пункты. В завершение они ставят подписи, закрепляя достигнутые договоренности.

Требуемые документы

Помимо паспортов сторон требуется также доверенность на имя лица, представляющего интересы банка. Покупателю предоставляются документы на квартиру – техпаспорт, справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, расширенная выписка из домовой книги, выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ.

В пакет документов обязательно входят договора залога/кредита. Если покупатель приобретает объект в кредит, то с его стороны тоже нужны кредитные документы (они подписываются одновременно с ДКП).

Требуется ли нотариальное заверение? Это зависит только от политики банка (обычно кредитор требует удостоверить договор у аккредитованного нотариуса, обращение к другим специалистам не допускается).

Преимущества и недостатки приобретения залогового жилья

Одно из преимуществ – цена объектов с обременением ниже среднерыночной. Покупатель получает возможность выгодно купить хорошее жилье, которое при иных обстоятельствах обошлось бы на 10-30% дороже. Дополнительный плюс – залоговое имущество перед тем, как его примет банк, подвергается всесторонней проверке. Это значительно снижает риск получить в свое распоряжение «кота в мешке».

Главный минус – рискованность сделки. Если покупатель слабо представляет правильный порядок действий, то вполне может погасить чужой кредит и остаться ни с чем. Решившись на такую сделку, стоит обеспечить себе грамотное юридическое сопровождение. Нужно также учесть, что оформление купли-продажи займет больше времени из-за необходимости согласовывать свои действия с банком и дожидаться снятия залога.

Если квартира будет приобретаться в кредит, то появляется дополнительный минус – на плечи нового владельца лягут регулярные платежи (потеря работы или снижение уровня дохода поставит плательщика в незавидное положение).

Можно ли продать квартиру в залоге и стоит ли заверять договор у нотариуса? Такая сделка достаточно рискованна, заключать ее стоит, только максимально себя обезопасив. Юристы сайта расскажут о том, на какие моменты стоит обратить особое внимание, возьмут на себя сопровождение процедуры купли-продажи.

Источник: http://law-divorce.ru/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-u-banka/

Покупка квартиры под залогом

Продажа квартиры в залоге не является широко распространенной операцией на рынке недвижимости, однако при определенных обстоятельствах такие сделки могут быть более выгодными, нежели стандартная операция купли-продажи.

В данной статье мы рассмотрим преимущества покупки квартиры, находящейся в залоге у банка, степень риска при подобных операциях для потенциального покупателя, а также схемы продажи залоговой недвижимости.

Кому выгодна сделка с квартирой в залоге?

Необходимость реализации недвижимости, обремененной залогом, чаще всего возникает у граждан, которые более не в состоянии выполнять свои обязательства перед банком-кредитором. Подобные сделки стали неизбежным следствием масштабного развития ипотечного кредитования и позволяют заемщику с максимальной выгодой продать кредитную квартиру, полностью рассчитаться с банком и сохранить, таким образом, денежные средства, уже внесенные по кредиту.

Иного способа продать залоговую квартиру, чем найти покупателя, который внесет в банк полную сумму задолженности, для заемщика попросту не существует. Операция не является простой и несет для покупателя определенные риски, что определяет снижение продажной цены недвижимости. А возможность приобрести недорогое жилье вызывает интерес потенциальных покупателей.

Покупка квартиры под залогом является достаточно сложной сделкой и бытует мнение, что подобную квартиру можно приобрести чуть ли не за бесценок. Это мнение в корне неверно, так как, несмотря на залоговое обременение, рыночная ценность квартиры остается прежней. И все же, сложность сделки, а также риски для покупателя, сопряженные с покупкой залоговой квартиры, обуславливают снижение стоимости подобной недвижимости до 15%-20%.

Нужен ли посредник

Как уже отмечалось, продажа (и покупка) залоговой квартиры является занятием довольно сложным, хлопотным и рискованным. Если обычную сделку купли-продажи недвижимости вполне способен подготовить и провести сам владелец квартиры без привлечения риэлтора, то оптимальным вариантом для подготовки продажи квартиры, находящейся в залоге, будет участие опытного специалиста, работающего в одном из крупных агентств недвижимости.

Помимо определения оптимальной цены продажи и поиска потенциального покупателя (с чем, в принципе, может справиться и сам владелец квартиры), необходимо проводить переговоры с банком, поскольку только с его разрешения можно продать залоговую недвижимость. Кроме того, нужно подобрать оптимальную схему расчетов, проверить, не будут ли при сделке нарушены права третьих лиц (в противном случае сделка впоследствии может быть аннулирована), грамотно расставить акценты при подготовке документов. 

Разумеется, привлечение риэлтора для подобной сделки обойдется несколько дороже, чем его участие в реализации более простых схем, однако опыт и квалификация риэлтора, а также его репутационные риски (и риски компании, в которой он работает), представляют собой определенную гарантию чистоты сделки, отсутствие прямого мошенничества, иных неприятных последствий для всех заинтересованных сторон.

Условия продажи залоговой недвижимости

Прежде всего, необходимо отметить, что для банка переоформление кредитных обязательств на другого должника не является самой выгодной операцией, поэтому банки идут на подобные сделки лишь в исключительных случаях.

А вот если речь идет о полном погашении кредита (включая штрафы за досрочное погашение, комиссии, пр.) тогда банки рассматривают возможность продажи залоговой квартиры более охотно.

То есть, основным условием реализации залоговой квартиры является погашение покупателем долга заемщика.

Ключевым моментом операции продажи кредитной недвижимости является вывод квартиры из-под залога, поскольку пока жилье находится в залоге, реализовать его невозможно. Банк, в свою очередь, не снимет обременение до тех пор, пока у него не окажется полной суммы кредита, поскольку после снятия залога квартира полностью находится в распоряжении заемщика, и он имеет возможность ее продать, обменять или подарить. При этом нет гарантии, что банковский долг вообще будет погашен

Схемы покупки залоговой квартиры

На сегодняшний день получили распространение следующие схемы продажи залоговой недвижимости:

  • Продажа через погашение кредита покупателем квартиры

Покупатель вносит всю сумму на банковский счет продавца, тем самым полностью погашая обязательства заемщика перед банком. Банк снимает залог, и квартира может быть переоформлена на покупателя. Этот вид сделки является достаточно рискованным для покупателя, поскольку продавец после снятия залога может «передумать» продавать квартиру, и принудить его к этому будет весьма проблематично.

Расчеты ведутся с использованием банковских ячеек (аккредитивные счета), покупатель размещает свои деньги на депозитные ячейки – в одной ячейке находятся средства, предназначенные для уплаты банку оставшейся части долга, а в другой ячейке находится остаток суммы, указанной в договоре купли-продажи. Тем временем в УФРС направляется на регистрацию договор купли-продажи одновременно с заявлением банка. После того, как квартира будет переоформлена, банк получает доступ к средствам в своей ячейке, а продавец забирает деньги из своей ячейки. 

Здесь есть технический нюанс, который является причиной повышенного риска для покупателя и для банка – снятие залога происходит в течение 5 дней, а для перерегистрации работникам УФРС необходимо 10 дней. В течение периода, когда залог уже снят, а права собственности еще не переоформлены, текущий собственник может по заявлению отменить регистрацию договора купли-продажи.

  • Продажа через смену залогодателя

Сделка также предусматривает размещение денег покупателя в депозитных ячейках, однако в этом случае не оформляется договор купли-продажи, а переоформляется залог (и долговые обязательства перед банком) на покупателя.

После того, как покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру (все еще обремененную банковским залогом), продавец получает свой остаток, а банк – часть суммы, необходимой для погашения долговых обязательств.

Только после этого залог снимается, и квартира полностью переходит в распоряжение покупателя. Это наиболее безопасная схема покупки квартиры под залогом для всех сторон сделки.

Источник: https://superrielt.ru/articles/5869/

Как продать квартиру с обременением: специфика сделки и нюансы

В ряде случаев решение о продаже квартиры с обременением может оказаться более оправданным, чем попытки справиться с выполнением обязательств, которые стали причиной обременения.

Операции по продаже такого вида жилья имеют свои нюансы и специфику — так как большинство потенциальных покупателей ищут «юридически чистые» квартиры, могут возникнуть затруднения в процессе поиска покупателя.

Кроме того, покупатель несет определенные риски, поэтому продать недвижимость по рыночной стоимости не получится, придется снижать цену.

В рамках настоящей статьи мы расскажем о том, как продать квартиру с обременением и на что стоит обратить особое внимание в процессе подготовки к сделке.

Что такое обременения

Наличие обременений означает, что собственник не может распоряжаться своей недвижимостью в полной мере — под запрет попадают отдельные сделки, либо все юридические операции, связанные с квартирой.

  • Например, собственник не имеет права продать жилье, которое находится в залоге у банка (без его разрешения), однако может им пользоваться для проживания.
  • Если же на квартиру наложено обременение судебными органами, например, в связи с необходимостью изъятия собственности (например, во время бракоразводного процесса или при рассмотрении правонарушения экономического характера), то квартира опечатывается, и не может использоваться текущим собственником (или иными лицами) никоим образом.

Но даже при наличии некоторых обременений недвижимость можно продавать, однако стоит помнить, что вместе с правами собственности к новому хозяину перейдут все обязательства продавца перед третьими лицами.

Собственно, чаще всего недвижимость и продается именно по той причине, что владелец более не в состоянии выполнять обязательства, связанные с недвижимостью (оплачивать ипотеку, вернуть кредит).

В том случае, если с точки зрения закона квартиру продавать можно, собственнику приходится снижать цену – сумма скидки должна включать стоимость «выполнения обязательств» (закрытие кредита, пр.), а также ту сумму, которая компенсирует хлопоты покупателя, связанные со снятием обременений.

Кстати, далеко не всегда вопрос снятия обременений связан непосредственно с выплатой каких-либо долгов. Так, при продаже квартиры, с владельцем которой заключен договор пожизненной ренты, покупателю придется найти с последним общий язык и предложить выгодные условия (например, перезаключить договор на себя или предоставить жилье).

Виды обременений

Существует несколько видов обременений, мы приведем наиболее распространенные:

  • Жилье в залоге у банка — квартира приобреталось в ипотеку, которая до сих пор не выплачена. Такую недвижимость продавать можно, однако банк, выдавший кредит под залог имущества, должен выразить свое согласие на смену владельца;
  • Квартира является предметом договора ренты или договора пожизненного содержания, либо имеется договор о купле-продаже с условием, что в квартире может проживать бывший собственник. Для продажи потребуется согласие всех лиц, которые имеют отношение к проживанию на данной площади;
  • Наличие совладельцев, пользователей. В квартире прописаны лица, которые по закону имеют право пользования жилплощадью, в частности, это могут быть дети, или же квартира находится в долевой собственности. Помимо согласия вех собственников, потребуется также разрешение органов опеки, которые проверяют условия жизни и соблюдения прав ребенка.
  • Квартира под арестом. Если недвижимое имущество было арестовано судом или приставом для возврата задолженности, компенсации какого-либо ущерба, при рассмотрении экономических или уголовных правонарушений — такая квартира может быть продана под надзором судебных органов для возвращения имеющегося займа. Продать такую квартиру можно только до того, как наложен арест либо покупателю необходимо обратиться в суд с заявлением о том, что он готов оплатить задолженность или понести издержки, которые являются причиной обременений.

Специфика покупки и продажи жилья с обременениями

Обременение квартиры может в значительной мере снизить ее стоимость. В подобных сделках имеется большое количество «подводных камней», которые могут привести к возникновению у покупателя серьезных проблем с недвижимостью, вплоть до полной ее утраты.

Например, расторжение договора ренты впоследствии может оспорить рентополучатель, мотивируя свое решение тем, что он на тот момент не отдавал себе отчет в своих действиях.

В случае с собственниками, находящимися в преклонном возрасте, суд с большей вероятностью вынесет вердикт в их пользу.

Покупателю также стоит остерегаться возможных наследников, которые могут появиться спустя длительное время после смерти рентополучателя, что, в итоге, приведет к судебным тяжбам.

Однако некоторые покупатели намеренно ищут именно такие сделки, так как они позволяют уложиться в имеющийся бюджет или хорошо сэкономить на приобретении жилья. Осознавая все возможные риски и действуя в рамках закона, можно снять ограничения, минимизировать негативные факторы обременения, и получить в итоге прямую выгоду.

Процедура продажи квартиры с ипотекой

В большинстве случаев такие сделки проводятся для разрешения проблем с ипотекой, и продавцу необходимо заранее заручиться письменным согласием покупателя о том, что он действительно берет на себя обязательства по выплате оставшегося займа.

После того, как условия сделки оговорены, собственник и покупатель подписывают договор предварительной продажи и нотариально заверяют документ. С этим договором можно отправляться в банк, который давал кредит – сделка возможна только с согласия банка.

В случае одобрения банка стороны сделки (собственник, продавец и банк) подписывают основной договор купли-продажи.

Сделка может осуществляться, как с предварительным снятием ипотечного обременения, так и без снятия.

В первом случае покупатель квартиры должен обратиться в банк и подать заявление о том, что хотел бы погасить кредит с целью приобретения залоговой квартиры. После согласия банка покупатель пополняет один счет на сумму, которая покроет имеющийся кредит, а на другой счет кладет те деньги, которые будут направлены продавцу в качестве самой оплаты за покупку недвижимости.

Банк, получив деньги, инициирует снятие обременения, а покупатель, со справкой из банка и договором (который является основанием для перехода прав собственности) отправляется в Росреестр.

Во втором случае купля-продажа оформляется перед тем, как будет снято обременение. Продавец может взять аванс у покупателя для последующей выплаты кредита, после внесения средств он получает у банка справку о погашении долга, с которой можно подавать в Росреестр заявление снятии всех претензий, касающихся выплат. Далее следует регистрация прав собственности на покупателя, после чего последний передает оставшуюся часть денег за квартиру продавцу.

Продажа квартиры под арестом

Если на квартиру наложен арест, перед сделкой потребуется снять обременение – процедуру должны инициировать органы, в пользу которых обременение было наложено, иначе недвижимость продать не получится. Иногда устранить причины ареста и удалить обременение невозможно, и в таких случаях имущество будет реализовано на аукционе.

Если жилье имеет большую стоимость, чем сумма, которая стала причиной наложения обременения, продавцу рекомендуется привлечь независимых экспертов, которые могут установить справедливую цену размещения недвижимости на аукционе.

В ходе аукциона покупатели будут предлагать разные цены и, в итоге, среди всех претендентов будет выбран тот, кто предложит самую большую сумму.

По завершении аукциона оформляются соответствующий договор, на основании которого регистрируется право собственности, обременение в виде ареста недвижимости снимается.

На что стоит обратить внимание перед продажей

Если речь идет о продаже ипотечной квартиры, перед началом поиска потенциального покупателя следует обратиться в банк, который выдавал заем, чтобы убедиться в возможности продажи. Иногда банки отказываются давать свое разрешение, если, например, кредит не погашен хотя бы наполовину. Условия и необходимые суммы для выплаты у разных банков могут отличаться. Перед началом продаж лучше заранее убедиться в том, что в квартире больше действительно никто не прописан.

Проверить наличие обременений можно путем получения выписки ЕГРН, которую необходимо запросить в Росреестре (заказать через МФЦ, на сайте Росреестра или на коммерческих сайтах, которые оказывают подобную услугу). В том случае, если недвижимость «чистая» в плане обременений, в соответствующем поле будет указано «не зарегистрировано». Однако покупателю стоит учитывать возможность наличия скрытых обременений, о которых нет сведений в краткой выписке ЕГРП.

К ним можно отнести:

  • завещательный отказ, информацию о котором можно не вносить в реестр;
  • оформленную доверенность на управление имуществом, которая, кстати, может заключаться и при опеке;
  • наличие прописанных детей, которые не достигли совершеннолетия;
  • наличие прочих жильцов, которые прописаны в квартире, но могли не участвовать в процессе приватизации.

Чтобы проверить наличие скрытых обременений, необходимо попросить продавца получить расширенную выписку ЕГРП, так как сделать это может только собственник.

Если продавец сможет самостоятельно снять все обременения с квартиры, исчезнет необходимость снижать цену на недвижимость до 10% — 30%.

Кстати, осложнения могут возникнуть с теми жильцами, что в данный момент находятся в тюрьме, либо без вести пропали – за ними автоматически сохраняется право пользования, и возвращение упомянутых лиц может стать для покупателя неприятным сюрпризом.

Заключение

Продажа квартиры с обременением может стать очень выгодным решением и для покупателя (низкая стоимость жилья), и для продавца (закрытие всех квартирных обязательств перед банком или государством). Тем не менее, как покупка, так и продажа имущества, за которым закреплены определенные обязательства или ограничения, является достаточно рискованным предприятием.

Если покупатель или продавец не уверены в своих юридических навыках, стоит прибегнуть к помощи профессиональных юристов, которые обладают необходимыми знаниями и опытом в проверке и реализации подобных имущественных сделок.

Источник: https://novostroev.ru/other/kak-prodat-kvartiru-s-obremeneniem-spetsifika-sdelki-i-nyuansy/

Залоговое имущество – ипотека на недвижимость в банке ВТБ

  1. Сделайте предварительный расчёт и оформите заявку на ипотеку. Наш сотрудник свяжется с вами, проконсультирует и назначит встречу в одном из ипотечных центров в удобное для вас время.

    Требования к заёмщикам Документы

  2. Выберите подходящее жильё из базы залогового имущества. Сообщите менеджеру, какой объект вы выбрали.

    Страхование риска утраты и повреждения приобретаемой квартиры обязательно. Чтобы избежать повышения процентной ставки на 1%, рекомендуем вам застраховать жизнь и риск потери трудоспособности.

    Залоговое имущество Страхование

  3. Подпишите договор купли-продажи и кредитный договор с банком, а также, договор страхования.

    В случае приобретения жилья на вторичном рынке объект недвижимости сразу оформляется в вашу собственность, одновременно с регистрацией права собственности будет зарегистрирована ипотека в пользу банка до полного погашения задолженности по кредиту.

    В случае приобретения новостройки вы сможете оформить право собственности после завершения строительства, одновременно с регистрацией права собственности будет зарегистрирована ипотека в пользу банка до полного погашения задолженности по кредиту.

    Расходы на оформление Оформление договора и проведение сделки

Кредит предоставляется на жилье, находящееся в залоге и выставленное на продажу / находящееся в собственности банка.

Процентные ставки и условия ипотеки на залоговую недвижимость

  • кредит предоставляется на жилье, находящееся в залоге у банка и выставленное собственником на продажу, возможно приобретение квартиры в новостройке или на вторичном рынке жилья;
  • сумма кредита — от 600 тыс. до 60 млн руб.;
  • ставки при условии комплексного страхования: — 7,8% при первом взносе от 50% — 8,8% при первом взносе от 20%;
  • срок кредита — до 30 лет;
  • первоначальный взнос — от 20% стоимости приобретаемой недвижимости.

Заёмщику:

  • наличие постоянной регистрации в регионе, в котором клиент обращается за кредитом, необязательно;
  • рассматриваются различные формы подтверждения доходов (справки по форме 2-НДФЛ и по форме банка);
  • возможен учёт доходов по основному месту работы и по совместительству (не более 2).

Выплачивайте кредит любым удобным вам способом:

  • в ВТБ-Онлайн Регистрация не требуется. Вход по номеру карты или УНК (уникальный номер клиента).УНК указан в Заявлении на предоставление комплексного обслуживания – документ, который вы получили при оформлении кредита. ;
  • через сеть банкоматов ВТБ по всей России;
  • через кассу любого отделения BТБ Платёж можете внести не только вы, но и любой человек по вашей просьбе – нужен номер вашего кредитного договора и паспорт того, кто будет платить ;
  • переводом из другого банка;
  • через отделения Почты России.

Вы всегда можете погасить свой кредит досрочно. Частичное или полное погашение можно произвести без посещения отделения через ВТБ-Онлайн.

Источник: https://www.vtb.ru/personal/ipoteka/zalogovaja-nedvizhimost/

Продать квартиру в залоге у банка, возможна ли выгодная продажа залогового жилья

Заемщики принимают решение продать квартиру в залоге по ипотечному кредиту под давлением разных обстоятельств: смена работы или места проживания, снижение доходов и желание избавиться от непосильной финансовой нагрузки, развод супругов и сопутствующий этой процедуре раздел имущества. Специалисты компании «МИЭЛЬ» регулярно фиксируют множество обращений от граждан на эту тему. Поэтому мы решили объединить в одной статье всю полезную информацию о том, как продать залоговое имущество максимально безопасно и выгодно.

Следует отметить, что продать квартиру, находящуюся в залоге возможно. Однако, поскольку такое имущество является закладным, процедура сопровождается рядом юридических тонкостей. Рассмотрим нюансы подобных сделок и проанализируем все за и против.

Купля-продажа квартир с обременением по ипотеке

Ипотека — одна из разновидностей обременения, являющаяся гарантией того, что банк вернет средства, выданные заемщику на приобретение вторичного жилья или в новостройке. Сделки по продаже таких квартир невозможны без разрешения кредитора.

Если владельцы желают реализовать ипотечную квартиру, то с большой долей вероятности можно предположить, что уже образовалась просрочка по платежам.

По условиям договора, когда заемщик регулярно нарушает кредитные договоренности, организация имеет право инициировать продажу с торгов либо обратить объект в собственность банка, чтобы возместить расходы.

Рассматривая вопрос о том, можно ли продать квартиру в залоге у банка, стоит учитывать, что сделка связана с несколькими важными обстоятельствами:

  • существенное снижение цены — продавец может потерять до 20% стоимости объекта, если сравнивать с аналогичными вариантами без обременения;
  • предварительная оценка ликвидности недвижимого имущества гарантирует безупречность титула квартиры;
  • если объект выставляется на торги — юристы аукциона проводят обязательную проверку чистоты сделки.

Таким образом, покупка недвижимости у банка экономически выгодна для покупателя, но не для продавца. В связи с этим у собственников возникают вопросы: как продать залоговую квартиру с максимальной выгодой, куда обратиться за помощью и сколько по времени может занимать подобная сделка.

Чистые Пруды — как легко продать квартиру в залоге

Офис агентства «МИЭЛЬ» на Чистых Прудах оказывает множество услуг в сфере недвижимости, включая продажу и выкуп так называемых проблемных квартир. Мы работаем с объектами, которые находятся в залоге у любых банков, включая Сбербанк, ВТБ, «Райффайзен-банк» и другие, поэтому готовы предложить несколько решений на выбор клиента для разных ситуаций:

  • ваше жилье в залоге по кредиту;
  • ипотека стала для вас обузой;
  • ваша квартира под судом.

Поскольку продать квартиру в залоге по ипотеке или кредиту возможно лишь при полном отсутствии задолженности, владельцу не стоит надеяться на чудо — лучше обратиться к специалистам с опытом.

Наше агентство может выдать аванс до продажи, закрыть ипотеку из средств компании и продать жилье по рыночной стоимости, даже вернуть часть средств за квартиру, находящуюся под арестом.

После уплаты задолженности банк выдает официальный документ о погашении заемщиком своих обязательств, после чего эта информация отображается в базе Росреестра, который снимает обременение.

Иногда выходом из назревающего кризиса может стать рефинансирование ипотеки — способ перекредитования в рамках специальной госпрограммы.

Истории из жизни
Думал, что моя жизнь в столице окончательно наладилась, но внезапно все посыпалось: сократили с хорошей работы, на новом месте платили вдвое меньше, от переживаний серьезно пошатнулось здоровье. Тянуть ипотечный кредит стало не по силам, появились просрочки, начались звонки из банка. Казалось, помощи ждать неоткуда.

Я понимал, что в итоге потеряю квартиру, за которую добросовестно выплатил большую часть. Случайно наткнулся на сайт агентства «МИЭЛЬ», которое в числе прочих услуг предлагало помощь в продаже квартир под залогом. Если честно, доверия к отзывам в Сети об этой фирме поначалу  было маловато, но это был мой последний шанс, и я решился на риск.

На первой консультации сотрудник фирмы ознакомился с документами, потом назначил встречу (чтобы произвести оценку параметров на месте) и уверенно сказал, что поможет решить мою проблему с минимальными потерями. Заключили с агентством договор на оказание услуги «Аванс до сделки», я смог закрыть долги, после чего обременение было снято. Конечно, я потерял некоторую часть стоимости квартиры, но зато не лишился ее вовсе.

Мой риэлтор быстро нашел по внутренней базе хорошего покупателя, оформили куплю-продажу. Вырученных средств хватило на приобретение добротной «вторички» поменьше, в спальном районе Москвы.

Если вы угодили в затруднительную ситуацию и не в силах найти выход самостоятельно, вам помогут в компании «Чистые Пруды». Наши специалисты досконально проконсультируют по любым вопросам. До момента подписания договора услуги консультантов бесплатны, поэтому первая консультация вас абсолютно ни к чему не обязывает!

Грамотно проведенная сделка приносит выгоду обеим сторонам. Выбирайте в помощники профессионалов, приходите в наш офис: подробно проанализируем ваш случай, предложим разумное решение, а также организуем правовое сопровождение процедуры.

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-u-banka/

Как продать квартиру с обременением?

Владельцы жилья могут столкнуться с рядом проблем, желая продать свою квартиру. Эти трудности спровоцированы определенными обстоятельствами, которые можно объединить под емким термином «обременение».

Какие бывают виды обременения?

Под обременением понимают юридически обоснованные условия, ограничивающие права официального собственника на распоряжение имуществом. Указанные ограничения отмечены в свидетельстве о регистрации собственности. Можно выделить 4 базовых типа обременения квартир:

  • ипотека;
  • аренда;
  • рента;
  • арест.

Ипотека является залогом. Имущество в данном случае фактически и юридически остается у залогодателя. Договор об ипотеке регистрируется в УФРС.

Аренда подразумевает временное использование арендатором чужой недвижимостью за денежное вознаграждение. Договор аренды недвижимости на срок от 1 года подлежит обязательной регистрации.

Договор ренты подразумевает передачу недвижимого имущества стороннему лицу, которое обязуется регулярно выплачивать определенную сумму на содержание собственника квартиры. Срок действия договора определен датой смерти получателя ренты. В случае продажи такого жилья обязательства плательщика ренты переходят к новому собственнику. Для отчуждения имущества рентополучателя необходимо его согласие.

Арест недвижимости подразумевает запрет на распоряжение имуществом. Такую квартиру нельзя продать, купить, оформить в дарственную до снятия ограничений. Информация об аресте недвижимости содержится в Росреестре.

Нюансы сделки по продаже ипотечной квартиры

Если вы серьезно настроены продать ипотечное жилье, следует учесть некоторые особенности предстоящего мероприятия:

  1. Продать жилье можно только после официального согласия кредитора.
  2. Необходимо предоставить адекватную и серьезную причину вашего обращения в банк.
  3. Некоторые банки категорически против подобных манипуляций с ипотечной недвижимостью.

Как продать ипотечную квартиру?

Получив согласие на отчуждение квартиры у кредитора, необходимо дождаться пересчета суммы задолженности на текущий момент. Далее необходимо оформить соглашение с покупателем квартиры. Последний обязан уплатить указанную выше сумму по кредиту на расчетный счет банковской организации, так же можно договориться провести расчеты через банковскую ячейку.

Эти денежные средства идут на погашение вашего кредита, в подтверждение чего вы получаете закладную и банковское свидетельство об отсутствии кредитных обязательств. Чтобы завершить процедуру продажи, продавцу нужно обратиться в регистрационную службу, чтобы официально снять ограничения на отчуждаемую недвижимость. Одновременно с этим покупателю и продавцу нужно подать заявление о регистрации переход прав собственности к покупателю.

Снятие залога и регистрация недвижимости на нового собственника будет происходить одновременно. После чего покупатель получит свидетельство о собственности без обременений.

Есть еще один вариант продажи. Он заключается в переоформлении ипотечного кредита на покупателя квартиры. Эта процедура сопровождается подписанием соглашения о переводе кредитных обязательств на нового владельца жилья. Квартира при этом по-прежнему остается в залоге у банковской организации. Подобный вариант сделки является предпочтительным для большинства банков.

Подготовка документов для продажи

Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры с обременением необходимо собрать следующие документы:

  1. Оригинал договора купли-продажи в 3 экземплярах.
  2. Правоустанавливающие документы.
  3. Погашенная закладная.
  4. Доверенность от банка на снятие обременения.
  5. Выписка из домовой книги где указаны лица проживающие в продаваемой квартире.
  6. Подтверждение об уплате госпошлины, ее размер составляет 2.000 рублей.
  7. Согласие супруга на продажу недвижимости в форме нотариально заверенного документа в случае если квартира покупалась в браке.

Источник: https://etagrealty.ru/praktika/prodazha-kvartiry/kak-prodat-kvartiru-s-obremeneniem/

5 вариантов, как продать ипотечную квартиру

mizar_21984/Fotolia

Законодательство позволяет продавать недвижимость, которая находится в залоге. Скрывать факт ипотеки нет смысла, тем более что проверить наличие обременений довольно легко.

У продавца в такой ситуации есть несколько вариантов.

Досрочное погашение долга перед банком и снятие обременения

Вариант 1. Покупатель передает продавцу в счет оплаты квартиры сумму, равную остатку задолженности перед банком. Продавец выплачивает свой кредит банку, а потом погашает запись об ипотеке в ЕГРН. После этого регистрируется переход права собственности на недвижимость к покупателю, который доплачивает продавцу оставшуюся часть стоимости квартиры.

Вариант 2.

В рамках трехстороннего соглашения (между покупателем, продавцом и банком) покупатель закладывает в первую банковскую ячейку денежные средства для погашения кредита продавца, а во вторую банковскую ячейку – оставшуюся часть стоимости недвижимости, подлежащую выплате продавцу. Обременение снимается, продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи квартиры, регистрируют переход права собственности. Ячейки открываются только после государственной регистрации права нового владельца.

Вариант 3. Продавец перекредитовывается в другом банке, гасит свой ипотечный кредит, снимает обременение в ЕГРН и продает квартиру.

Для каждого из вариантов важно составить правильный договор.

Как продать квартиру в ипотеке?

25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю

Продажа квартиры с сохранением обременения

В данном случае в сделках будут задействованы три стороны: продавец, покупатель и банк.

Вариант 4. Покупатель приобретает квартиру у продавца по существенно заниженной стоимости и занимает место продавца в кредитном договоре и договоре ипотеки.

Банки чаще всего охотно идут на такие сделки, поскольку в большинстве случаев продавец испытывает существенные финансовые затруднения, и то, что он меняется на платежеспособное лицо, выгодно банку.

В этом случае необходимо согласие банка на продажу квартиры, которая находится в ипотеке, и способ оформления документов, как правило, диктует сам банк.

Вариант 5. Цена квартиры приближена к рыночной, но продавец остается должником банка в рамках кредитного договора, а покупатель становится залогодателем. Таким образом, ипотека сохраняется, но покупатель отвечает перед банком квартирой уже по долгам продавца.

Не пропустите:

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Можно ли второй раз получить налоговый вычет за покупку квартиры и ипотеку?

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/5_variantov_kak_prodat_ipotechnuyu_kvartiru/6676

ЭТО ИНТЕРЕСНО:  Что такое целевой сбор в квитанции жкх
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Фемида справедлива